马可佳

　　“经过6个季度下跌后，北京的商业地产在2010年第一季度出现了明显回暖趋势，预计2010年下半年将形成供应高峰。”房地产第三方机构仲量联行北京董事总经理张莹告诉《第一财经日报》记者。

　　昨天，仲量联行经过对北京一季度的写字楼、商铺、高档住宅、工业地产和投资市场的研究统计发现，北京商业地产正处于全面回暖期。各种需求复苏、租赁成交活跃、租金在金融危机爆发后首次增长。

　　写字楼：空置率下降2.3% 租金首增长

　　在金融危机中沉寂了近一年的外资公司再度回到写字楼市场的舞台，成为需求主体。

　　2010年第一季度，IBM与位于奥运村的盘古大观签署了22290平方米写字楼面积的租赁协议，完成了2010年一季度最大面积的写字楼租赁交易。盘古大观与此前IBM租赁的盈科中心相比，位置趋于中心地段。这无疑被看做是北京写字楼市场触底反弹的标志性事件。同期，雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6000平方米。凯撒国旅在远洋光华国际签约5000平方米。

　　张莹表示，随着经济进一步回暖，在过去的1年中收缩了的外企租赁需求将进一步得到释放。“租金同比反弹3.6%，空置率下降2.3%，预计全年甲级写字楼供应将达到109万平方米。从第二季度开始，将有更多的甲级写字楼进入市场，2010年下半年将形成租赁高峰。”

　　与以往的全球跨国公司唱独角戏的情况不同，仲量联行指出，“第一季度北京甲级写字楼环比增长43.2万平方米，金融机构、能源行业和各大国企都成为了写字楼市场的主力，其中52%为国内企业。”

　　商铺：延迟项目今年集体开业

　　在2009年金融危机中推迟开业的商场，再一次把开业提上了日程。“今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%，准备开业的北辰绿色家园购物中心也招租了90%。此外平安IFC—都会天地、国贸三期购物中心的招租情况也非常好。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅告诉记者。

　　与金融危机中各品牌缩减门店的情况不同，更多的零售业企业明显扩张。中国商业联合会副会长姜明透露，2010年开始更多的国际品牌急于进入中国市场。一份对服装企业的调查显示，超过七成的受调查企业认为，中国未来三年服装内销将持续上升。这些都推进了商业地产的回暖。

　　华联BHM Market Place今年在北京的三里屯、环球贸易中心以及乐城国际中心连开三店。华润旗下的Ole超市也在北京不断扩张，在世贸天街、国贸三期和华颐乐茂多处签约。CK、MNG、H&M都高调宣布了在京的扩张计划。仲量联行北京商铺部主管张志贤说，预计在2010年市场需求会进一步回升，未来3个季度有750000平方米新增供给进入市场，市场租金缓慢回升，空置率仍保持一个较高水平。

　　投资市场：供需达到两旺期

　　各种高档住宅、别墅、仓储等投资类市场也呈现供需两旺局面。覃晓梅表示，内资企业高级管理人员是高档公寓主要租客群之一，这部分需求在持续上升。

　　在市场回暖前提下，曾经撤出的机构投资者和地产基金也再次卷土重来。“新加坡枫树投资以29亿元收购了位于三元桥的佳程广场2栋写字楼。一些外资基金和人民币基金也正在筹集准备进入商业地产市场。” 不过覃晓梅提醒投资者，“2010年‘地王’频现并非理性，北京CBD核心区的中服商业地块暂停出让，部分央企撤出地产业务，这都可能引发下半年土地市场的变化。”