高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司在2010年依然“缺钱”，截至昨日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企的融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届，加息预期等等，均对房企的资金安排计划造成影响。2010年房企的资金问题将成为行业关注重点。

　　约40家上市房企融资待批

　　3月20日，保利地产(企业专区,旗下楼盘)发布公告称，拟以不低于17.92元/股向包括公司大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募集资金净额不超过96亿元，拟投入12个房地产开发项目，其中包括北京密云的云水名苑项目。

　　统计发现，从去年年底到现在，包括万科、保利等38家上市房企都公布了再融资计划，融资总额达到了约730亿元人民币。

　　除此之外，多家中小房地产公司也存在融资问题，京汉置业董事长田汉向记者透露，京汉今后的发展将更加注重与资本的结合，目前也在寻求合适的融资渠道，公司为此专门成立了投资部门。

　　房企密集的融资计划使得市场开始关注房企的资金链问题，业内一向认为，资金问题是房地产行业运转的关键，如果今年融资受限成为常态，将会对市场产生很大影响。

　　中原地产近日发布报告指出，未来一段时间房企融资方案能否获批，可视为2010年房地产行业能否延续去年活跃状态的一大风向标。

　　开发信贷及信托融资收紧

　　尽管融资需求迫切，但记者获悉，前述约40家房企的融资计划均未获批准，而房企的开发贷款及信托融资等有收紧之势。

　　来自一家大型国有银行信贷部人士称，“现在10个房地产项目上报总行审批，一般8-9个不能通过。土地储备贷款基本是见一个毙掉一个。”该人士表示，要拿到贷款，得通过一次类似IPO标准的考核。

　　不仅土地储备贷款趋难，房地产项目的开发贷款也有所收紧，兴业银行内部人士表示，“现在银监会一月一查，加之信贷额度仅相当于去年的一半，贷给开发商的钱只能减少。”

　　贷款难让一些房企寻求其他融资渠道。3月17日，亿城股份与中诚信托在北京签订成立12亿元到13亿元的信托计划，用于开发建设天津红桥广场项目。3月18日，嘉凯城称拟与中信信托合作，本次信托总规模10亿元。

　　但这仅是少数，据用益信托工作室发布的2月集合信托产品统计数据显示，在已发行的56种集合信托产品中，房地产信托产品环比减少15个，比1月份减少近一半。

　　尽管3月份房地产信托产品数量统计并未出炉，但相关国有银行人士透露，“房地产信托产品风险较大，如今市场并不乐观，总行正慢慢减少房地产信托理财产品。”

　　在宏观政策层面，货币政策亦频繁微调。3月30日，央行2010年第一季度货币政策委员会会议上，三位新当选的专家委员夏斌、李稻葵、周其仁，对货币政策的观点均倾向“从紧”，力挺宽松的货币政策应适时退出，其中还暗示不排除以加息的形式“退出”。李稻葵认为，中国加息最主要的参考变量是通货膨胀水平，假如未来CPI在某些月份超过3%，就有可能加息。

　　负债率高、开工面积大增

　　房企的迫切融资需求来源于其高负债率，以及猛增的开工量带来的资金需求。

　　尽管2009年火爆的市场让大部分房企赚得盆满钵满，但在2009年“面粉”———地价也突飞猛进，大多数房企都采取了积极拿地的策略。

　　中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今，地产四龙头“万、保、招、金”在拿地上的花费分别为443亿、469亿、91亿和196亿元。

　　整个2009年，保利新增土地储备1338万平方米，地价款总计约469亿元，被外界称之为保利最“激进”的一年。2010年一季度保利共计获得地块17宗，涉及资金约204亿元，买地的投资金额已接近去年全年的一半。

　　截至目前，已披露年报的86家公司，债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团(企业专区,旗下楼盘)和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。

　　在大举买地的同时，各地产公司也加大了开工量，如万科2009年年报显示，公司计划新开工855万平方米，同比增长超过52%。其他如金地、保利、绿城、恒大等公司也纷纷加大了开工量。

　　与此同时，国土部严查囤地，令房企盘活手头土地的节奏加快。北京市国土局局长魏成林本月7日表示，3宗闲置土地已在上月31日的大限前开工。目前，北京正在对新一批的闲置土地情况进行梳理，近期还将公布一批闲置土地的名单。

　　此外，3月10日，国土部19条出台，对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定。这导致房企在土地扩张方面资金杠杆率降低，而资金量增加。

　　部分房企借道海外私募基金

　　在国内融资渠道进一步收紧的趋势下，不少房企在外资私募基金方面当了先行者。

　　近日，金地集团与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已完成，共募集1.2亿美元，这是中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。

　　此次募集为美元基金，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。据悉，该基金计划投资国内住宅开发项目，其管理团队由金地与瑞银在房地产开发投资与资产管理领域具有丰富经验的专业人士组成，并以国际通行的私募基金行业标准对基金进行运营和管理。该基金产品将通过包括瑞银集团财富管理分销渠道在内的国际销售网络募集。

　　金地集团董事长凌克表示，房地产基金管理业务是公司发展的长期战略，作为基金发起人，公司将与瑞银合作把这只基金做成中国房地产基金行业的标杆。

　　据上海复地集团(企业专区,旗下楼盘)董事长范伟透露，复地也在进行私募房地产基金的发展计划。“从其他发达国家的发展历史去看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。”范伟表示。

　　此外，记者获悉，华润置地(企业专区,旗下楼盘)也在做一个商业地产方面的私募基金。

　　本报记者 张晓玲