陆家嘴实现主营业务收入34.88 亿元，较上年同期增长105.19%；归属于母公司股东净利润11. 32 亿元，较上年同期增长28.59%；基本每股收益0.61 元。按每10 股派现1.45 元人民币(含税)。

　　公司盈利能力比较突出，毛利率达81%，同比提高11.67 个百分点。主要因为土地批租收入实现25.99 亿元(竹园商贸区)，同比增长105.19%，毛利率高达93.09%；房产销售收入2.97 亿元(渣打银行大厦部分楼层出售)，同比增长61倍，毛利率75.96%；实现租金收入4.69 亿元(不包含新国际博览中心场馆租金)，同比增长84.12%，毛利率27.38%。

　　商业地产显示出复苏迹象，出租率上升。目前公司各经营性物业项目租赁情况良好，空置率明显下降，重点出租物业陆家嘴96 广场、软件园9 号楼出租率均达85%以上，渣打银行满租；租赁收入突破4 亿大关，实现了公司主营业务转型第一阶段的预设目标。其中，办公楼、研发楼、酒店(GOP)及商场租金收入分别达到2.05 亿元、1.49 亿元、1.12 亿元，同比增长158.48%、50.23%、34.9%。

　　公司所持商业地产多位于陆家嘴核心地段，长期升值动力较强。截至2009 年末，陆家嘴(含控股子公司)已拥有各类长期经营性物业总建筑面积超过86 万平方米(剔除新国际博览中心后为73.44 万平米)，按照85%的出租率、4.69 亿元的租金收入粗略估计，公司平均出租价格在2.1 元/天/平米，相对于陆家嘴核心地段的位置，租金水平并不高，尚处于价格洼地；随着世博会召开、商业地产复苏及上海国际金融中心建设，租金价格提升的预期较强；公司在建的经营性物业总建筑面积达到171.19 万平方米，权益面积117.92 万平方米；另外积极推进项目建筑面积约90 万平方米等。项目全部完工后，公司经营性物业权益建筑面积达273.55万平米，为目前权益经营面积的4.17倍，按目前租金水平保守估计，权益租金收入可达25亿元。

　　公司地产资源丰富，销售和租赁物业共占共资产的71.7%。存货为93.86 亿元，占总资产的48%，其中转让场地(土地批租业务)开发支出42.15 亿元，主要包含陆家嘴中心区、塘东地块、世纪大道地块以及竹园商贸区地块，按公司批租收入90%的毛利粗略估计，该部分存货仍可结算收入400 多亿元；投资性房地产45.66 亿元，占总资产的23.46%，且处于快速增长期。

　　2010 年业绩将比较平淡。期末预收账款20.17 亿元，同比下降54.82%，主要系09 年结转黄埔大都会地块所致。目前预收款主要是塘东北块TD-1 地块15 亿元，具体结算时间不定；而租金收入无法短期内大幅提高，预计2010 年业绩将有所下降，主要收入来源是租金收入，天津红桥国际社区陆家嘴河滨公寓可能提前结算部分。

　　公司拟在2010 年继续发债，提高财务杠杆。期末资产负债率42.4%，剔除预收账款后的资产负债率32%，财务杠杆较低。公司正在积极推进商业项目开发，资金需求量大，拟进一步发债，加速项目开发进度。

　　我们预测公司2010 和2011 年的每股收益分别为0.51 元和0.68 元，按公司最近收盘价23.96 元，对应的动态市盈率分别为47 倍和35 倍。估值上没有优势，维持“中性”的投资评级。