去年,武汉市全年商铺卖出14318套,为武汉历史商铺卖得最多的一年。今年三月以来,武汉二手商铺市场交易出现“量价齐井喷状况,铺面租金、转让费纷纷上扬”。
业内人士认为,如果2009年可以称作武汉商业地产元年的话,那么进入2010年,江城商业地产会有怎样的发展趋势和动向投资者又应当注意哪些方面的问题在本报与腾讯??大楚网联手推出“创富2010武汉商铺投资节”之际,记者也就这些商业地产市场高关注度问题,对大楚房产研究院院长吴卫东进行了专访。
商业地产缘何空前火爆
吴卫东表示,之所以从去年开始商业地产投资出现空前火爆,与住宅投资年收益率在下降有关。近年来,由于三级市场供应较为充足,武汉市的租金水平发展平稳,未有较大的提升,但与此同时房价却在持续上涨,汉口中心区楼盘均价过万已是常见现象,这使住宅投资的租金收益在下降。因此,在这种情况下,一些追逐投资高收益率的投资者,就从住宅投资领域转向了虽然风险更大,但投资收益也更高的商业地产领域。而这些投资者也十分看好2012年―2014年后,城市轨道交通发展对商业地产带来的利好。
新的大型项目在躲猫猫
2009年,菱角湖万达广场、地一大道(武汉)等大体量商业地产项目甫一入市,即被抢购,开盘一个火爆一个。不过在这股热潮之后,刚进入2010年的商业地产市场有些沉闷,一大原因即是目前尚无新的大型项目入市,有投资者问,难道它们也在“躲猫猫”?
对此吴卫东表示,继去年出现大的放量后,目前处在平静期是正常的。此外,大型商业启动后的大型主力店招商环节尤为关键,项目开发周期一般较长,所以市场上出现“空窗期”也并不奇怪。而吴卫东预计,继2009年后,2010年―2014年间,商业地产会有两次较大规模的集中放量。
外延发展和专业化是未来趋势
吴卫东认为,目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发,人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移,和城市化进程的发展,与住宅开发类似,武汉商业地产将有外延式发展的趋势,随之形成的将是武汉商圈多中心局面的形成。据了解,2010年开建或建成的大型商业地产项目大多位于中环线附近,在虎年首次土地拍卖中,以远郊区地块为主,10宗地块中有6块商业用地,并均远离中心城区。
除了外延式发展外,专业化是江城商业地产发展的另一趋势。吴卫东认为,专业市场的发展依托于城市的辐射能力,随着跨区域高铁网的搭建,以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展,武汉在物流方面的能力在逐步增强,城市地位在提高,这都给专业市场的发展提供了动力。不过他也提醒投资者,专业市场是更为狭小的需求和市场范畴,投资前须对该行业非常熟悉。
投资者要做好各项评估准备
在商业地产走向火爆之际,吴卫东也提醒投资者,切不可看到有人排队买铺就去盲目跟风,基于商业地产较大的风险性,投资者购买商业地产前,要做好各项评估准备。
吴卫东认为,首先,投资者需要对自己的风险承担能力有很清楚的估量,“假定自己挣不到钱,想想自己是否可以承担投资失败的后果。”
评估准备中也包括对意向商业地产项目的评估。吴卫东告诉记者,投资者可以从开发商、项目未来运营团队、投资收益率几个方面出发对商业项目进行评估,同时,还要根据现有商铺出租率对未来的出租率进行估算。此外,对该项目所处区域今后几年内的城市规划、人口变化等都要有所了解。“‘你不理财,财不理你’,投资商铺功课一定要做足。”吴卫东总结说。
(本文来源:楚天金报)
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