新商圈增援新区域

　　西单、中关村、国贸……一系列耳熟能详的地域名称在某种程度上已经决定了人们的消费模式。曾几何时，习惯性的聚集型消费成为了北京人的习惯。乃至在今天，每逢周六节假日，重点消费场所的人群仍然密集。即使是在平时，城区中心地带的消费环境仍然是部分人的选择。

　　随着人口的急速增加，北京的传统消费场所固然人气兴旺，但对于越来越多的外迁人群来说，更广的商圈网络才更加便捷。这种迁移并非单纯的居所，而是整体的生活环境。在本报近期组织的活动中，记者接触了大量的中年购房人群，通过他们对购物的描述，就可以体会到二十年来的巨大变化，“二十年前要去长安街沿线的大商场，十年前不用进三环就一应俱全，现在走个十分钟就什么都能买到。”

　　“居住商圈”大势所趋

　　抛开“传统观念”及“体验式生活”，人们更习惯于以家为中心的消费习惯。物质文化的巨大丰富，使得人们不用再被迫进城。甚至在某种程度上，城外生活要显得更加精彩。当“睡城”的枷锁逐渐褪去，潜在的购买力和生活配套服务也在不动声色地转移，当地居民对商业配套服务的范围和水平随之不断提出新要求。

　　城郊新建小区规模的扩容、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，再加上中心市区的大型商业地产项目渐趋饱和，这使得服务于天通苑等这些城市副中心区域的商业中心逐步形成。

　　可以显见的是，北京的商圈发展走向了城郊，迈向了“东扩北移”的时代。以天通苑为例，龙德广场、北方明珠、天通尾货、联盟天地广场、京粮广场等诸多大型商城构成了天通苑的生活休闲网络；超市发、物美、西单购物中心、翠微百货、家乐福等大型购物中心使天通苑购物更加方便。在某种程度上，居住区的规模、体量、人口基数决定了一个地区成为商圈的必然性。如天通苑一般的“居住商圈”已经呼之欲出。

　　社区商业是下一个榜样

　　目前，北京已经进入多点新城建设的阶段，大兴、亦庄、房山等众多新兴居住区正以迅猛的速度发展，大量人口的落户将使这些地区像一个个新的“天通苑”一样拔地而起。而观其未来的发展，也必将走向区域性生活配套的道路。

　　从某种角度讲这些地区很稚嫩，但从更长远的眼光看，他们又是幸运的。正如天通苑项目负责人所说，天通苑的十年是摸着石头过河，其中磕磕绊绊在所难免，能达到今天的规模和成就付出了巨大的努力，也总结出宝贵的经验。宝贵经验同样属于北京，新的居住区完全可以在此基础上，直接在规划和设计上高速运行。

　　走在最前面永远在为后来者提供借鉴。天通苑的“商圈经历”在北京也将长时间成为一种榜样，当成熟的大型商场已经完全饱和时，更细致更深入的配套构建就成为下一步引领居住商圈的标志。对于天通苑而言，社区商业的升级应当是一种在符合当地消费层次的基础上形式多样、层级清晰、互为补充的商业组合形态。这应当是一种相对封闭的“城镇型”商业——以一个大型的商业中心为核心，配合多个次级消费中心，再辅之以丰富的便利商业而组成，能够满足区域内大部分消费者的几乎所有消费需求。

　　专业人士表示，目前虽然郊区消费的绝对值落后于市区中心商圈，但是其增长和开发前景要高出市区，随着老城改造后居民外迁以及新兴商业住宅区的迅猛发展，新城商业已超越“郊区消费”的固有模式，正在向城区消费靠拢。这一形态升级的市场基础在于，天通苑拥有居民60万人，是北京屈指可数的大型社区之一，也已经是国家对于“城市”定义的人口基数，分散于社区的“便利商业”在这种背景下成为一种必然。换而言之，其未来社区商业的雏形已经被庞大的人群所决定。

　　据记者了解，目前天通苑商业部分面积在800-2000平方米，售价在8500-10000元。在未来，60万人或许已不是天通苑的专利，越来越多的居住区会崛起于北京四周，社区商业的新模式也将愈加丰富。这一切的起点就在此时，随着天通苑社区商业的迈向市场，新的篇章正在翻开。

　　拥挤、忙碌构成的城市氛围并非适合于各类居住人群，在大量外延宜居产品的过程中。更加遥远的置业地点变得并非遥不可及。对于居住环境的要求造就了都市人群另一种购买力的释放，自然会向外地发散。从大量京外项目的火爆，证明了这一市场由来已久。“告别城市，远离喧嚣”从来是这类产品的标语，从北京楼市发展至今，这样的意境同样牵引着越来越多的人群去追求向往的生活。

　　为“社区商业”竖起下一个榜样

　　依托山水打造新城

　　居住的概念总是不断更新的，对于曾经的区域，往往只有想不到没有做不到。目前随着市政交通、轨道建设的完善，越来越多的郊外项目依托特色地形，依山傍水间一个个新城拔地而起，既在生活上满足了置业者，也在整个宜居环境中平添巨大价值。

　　对于这类产品，通过其案名往往可以望文生义，孔雀城、天鹅湖、盘龙谷……巨大的地域氛围将生活理念传达给购买人群。产品的归属感符合置业者的诉求，在这种情况下，行政区划的意义变得不再重要，因为对于更多的购买对象来说，本身并不需要穿梭于城市之间，只需长时间享受居所周边的环境即可。

　　“围城”的概念其实是一种规律。从某种程度上讲，北京城市的发展既带动了一部分人进入核心，追求属于自己的天地。也促使另一部分人冲出核心，追求更广阔的空间。在北京周边山清水秀的自然风景中，新项目如火如荼的建设印证了这一市场未来的前景。也为更多的消费者提供了一种思路，为什么不能这样生活呢？

　　休闲生活群起京城

　　时至今日，旅游已不再是一件时髦的事情，现代都市人已经厌倦了节假日在人山人海的景点里“左冲右突”，在经济型酒店、城市客栈中周旋，取而代之的是追求一种享受，即寻求向前进一步是自然山水，退一步是自家庭院，向旁走两步是五星服务的休闲境界。

　　据锦绣香江(论坛新闻)负责人介绍，虽然北方冬天的天气很寒冷，但销售并没有停滞，2010年1、2月份的销售情况依然不错，项目整合潮白河、青龙湾及温泉资源，同时覆盖到休闲养生、家庭生活、物业服务、商业配套、产业支持、商务环境等全方位“休闲生活方式”，得到许多客户的认可。其实不仅是锦绣香江，在北京周边地区，绿地集团(企业专区,旗下楼盘)整合盘山和文化资源、华银集团整合天鹅湖山水资源等等，都是借助周边优美的自然环境，打造现代都市人的“休闲生活”。

　　消费观念再次升级

　　有观点认为，“休闲地产”是旅游地产的一种。2003年，一个名叫波特菲勒的项目震撼了中国地产行业，接着深圳华侨城(企业专区,旗下楼盘)将城市旅游地产的概念带到北京，以一个“欢乐谷”带热了北京华侨城的热销，也使四方桥周边众多楼盘受益，引发了一个“四方新区”的高端住宅区。华侨城也被业内誉为旅游地产第一品牌。

　　数年以后，当全国拥有旅游资源的地产商们，怀着朝拜之心，争先恐后地复制“华侨城模式”的时候，一些开发商如香江集团、绿地集团、鲁能集团、华银集团等却站在另一个高点，提出作为一个阶段性产品，“旅游地产”应该升级了，面对中国庞大的、逐渐富裕起来的人群，以及世界经济一体化的整体趋势，应该给人们提供一个有益于身心健康的生活方式。针对目前中国城市特别是大都市中，工作压力大、生活节奏快，人们对休闲养生需求越来越普遍的特点，提出“休闲地产”所倡导的休息、生活、养生等已不仅仅是一个地产概念。

　　自然资源难以复制

　　从这点看来，“休闲地产”的确不仅仅是“旅游地产”，而是“旅游地产”的升级版。旅游地产必须依托丰富的旅游资源，如良好的自然景观、丰富自然资源，或者人为制造出可供大众实现旅游目的的旅游景观，如华侨城等。但这些旅游地产要么仅仅作为人们阶段性的栖息场所，要么只能实现小环境的改善，而大环境却无法进行改变；而休闲地产则是不仅拥有稀缺的自然资源，而且还可以提供一个可以长期生活的居住方式和商务环境。另外，休闲地产也不同于度假地产。度假地产在某些方面跟旅游地产相似，是人们在一个阶段的生活，它只能作为人们暂时放松的一个栖息场所。而休闲地产则不然，它提供了一个人们能实现更好生活愿景的生活方式，是一个长期的、持续的甚至事业与生活可以兼顾的生活方式。