资本市场的嗅觉从来都是最灵敏的。上海世博会给资本市场带来了无数的机遇，房地产亦不例外。

　　世博会这阵“东风”的落地及后续的开发建设影响了上海浦东、浦西房地产市场的许多角落，一度成为沪上众多楼盘开盘销售的金字招牌。那么，世博临近，在全上海都在为世博会做准备的时候，纵观上海世博板块，其房地产市场又是何种状况？

　　商品房：

　　市政配套助推区域升值

　　总的来说，上海世博会对于上海新房市场的直接影响并不太大，为迎接世博会而进行的一系列市政基础建设大大改善了上海部分城区的城市生态和居住环境，有效助推了世博板块住宅楼盘的成长与发展。

　　上海世博会从申办成功到开幕在即走过的8年间，正是上海房地产市场发生巨大变化的8年；世博作为利好因素也已经被炒作了几次三番。但据了解，真正属于世博板块的新房并不多，浦东园区周边只有上南花城和中星雪野家园等极少数楼盘。在世博会申请成功之前的2002年早期，中星雪野家园和上南花城房屋单价均在5000元/平方米上下；到了2002年的年末，两楼盘均价直接翻了一番。而目前，两个小区都只有二手房出售，90平方米左右两房两厅的市场挂牌价格都在200万元上下。根据统计，属于“世博购房圈”的楼盘浦东加浦西共达12个，其中以浦东上南和三林地区为最多，浦西只有2个。目前，这12个楼盘的均价都已超过了2万元/平方米，而且多数楼盘均已售罄。

　　2010年的市场价格与2002年的价格相比，虽然因产品、地段、位置的不同不可同日而语，但世博及其连带作用的影响也是毋庸置疑的。

　　谈起上海世博会对于世博园区周边板块的影响，位于浦东三林的“尚东国际名园”的销售经理张先生并不认为世博会本身对于上海楼市有多大的带动作用，反而更多地体现在上海世博会所带来的一系列联动效应上。

　　张先生说，就浦东三林地区而言，作为世博的辐射区，最大利好因素莫过于世博配套设施的建设，比如城市生态绿地、公共交通设施的完善等。如果没有世博会的带动，三林周边交通设施的建设和完工并不会进行得如此迅速，比如目前已经建成的轨道交通6号线、8号线以及即将建成的中环线浦东段。这些基础设施完善所带来的便利性才是推动三林地区房价上行的直接因素，而这一切都与世博密切相关。张先生认为，“世博会在为市场加分，但究竟能加多少分难以判断。”

　　金地上海公司浦东项目部总经理助理宋家泰也持类似观点。宋家泰认为，随着上海生产力水平的提升，世博会为上海楼市的成长添加了一份催化剂。世博会作为一个历史契机，大大加快了上海市政建设的步伐，推动了上海行政资源配套的逐步完善。

　　宋家泰说，在世博会的推动下，上海各项市政规划和建设提前完工，居民生活居住的幸福感和城市的现代化程度都有所提升。过去“物以稀为贵”的轨道交通房，目前已经“遍地开花”，区域公共交通的条线优势日益转化为平面优势，打破了原有少数楼盘垄断地铁的局面，从而更有利于促进区域市场价格的平衡，消除城乡区域的差别，进一步加快上海城乡一体化的步伐。“世博带来了整个城市的溢价，房地产市场的溢价也是理所当然。”

　　关于“后世博”的发展，宋家泰也认为，相对于北京是传统中国城市形态的代表，上海则是国内国际化城市形态感最强的代表，上海世博会提供了一个全中国乃至全世界重新认识和发现上海的好机会。有了这么多人在认识、了解和重新发现上海，虽然有相对密集的宏观调控政策出台造成的成交量萎缩，但上海“后世博”的楼市发展依然值得期待。

　　二手房：转让价格低于预期

　　距离上海世博会园区最近的板块区域原本就是相对成熟的居住小区，园区周边住宅也多以二手房为主。在世博园区大力建设的浪潮中，园区周边二手房买卖价格并没有出现预期中的大幅上涨，但租赁价格却有所上扬。

　　记者走访了浦西卢湾世博园区沿线区域的几个小区楼盘，并没有看到想象中的周边中介门店林立的情景。在浦西世博园区核心区域旁边的中山南一路、打浦桥交叉口附近，记者找到一家不太起眼的中介门店。据中介门店工作人员介绍，周边二手房价格没有出现明显上涨，甚至包括疯狂的2009年，周边房龄较老的二手房均价也只有2.3万元/平方米左右，而在上海中外环之间很多区域次新二手房的均价都已逼近1.9万元/平方米。

　　中原地产徐家汇路二组的相关负责人介绍说，相对于黄浦和浦东世博园区沿线的二手房，卢湾世博园区周边的二手房市场并没有出现预期的上涨幅度，就是对于整个上海中心区域而言，卢湾仍然处于一个相对比较明显的价值洼地。卢湾作为开发较早的成熟中心城区，两极分化较为突出，尤其是斜土路以南的南卢湾多以老公房为主，世博会并没有多大程度上带动周边二手房价格的上涨，上涨幅度也不及新天地附近的高端楼盘。就整个2009年来说，卢湾世博园区周边二手房仅有25%～30%的上涨。

　　而针对浦东世博园区周边的二手房市场，中原地产南码头组的沈劼告诉记者，世博园区周边板块以老公房为主，新房本就不多，而且目前市场上出售的房源更少，价格也都在2万元/平方米上下。

　　谈起世博会对房地产市场的影响，沈劼认为世博会对于浦东世博板块租赁市场的影响较为明显，虽说房源地段位置和装修程度有所不同，但租赁价格也都有10%左右的上调。至于后世博时代的二手房市场，沈劼则认为，世博会所带来的便利交通及基础设施对于购房者而言始终是个不小的诱惑，虽说关于世博园区今后的规划尚不明朗，但相信政府对于该区域未来进一步的规划和建设只会起到促进作用，而不会拖累房价。

　　商业地产：饕餮盛宴

　　如果说上海世博会给予上海住宅市场是一桌满汉全席的话，那么其给商业地产带来的无疑是一场饕餮盛宴。目前，上海几乎所有的零售商业、酒店、写字楼等商业地产都在为世博做最后的准备。

　　据仲量联行上海研究部董事周志峰介绍，过去一年上海市中心几乎都以世博为理由进行了全面的翻新和整修，世博会的临近大大驱动了上海零售商业物业形象的改变和品牌的提升，政府其实也在做出相关的引导。以淮海路力保广场和香港广场为例，着力提高了各自的品牌档次，由原来的中高端定位全面向高端市场迈进。同时，之前未进入中国市场的国际零售商在2009年表现出积极进军上海的愿望，希望以世博为契机向中国人展示自己的品牌。而对于那些已经进驻中国市场的国际品牌而言，也都在进行店铺的升级改造，从而吸引更多的注意达到宣传效果。

　　就写字楼而言，世博的影响相对淡化，但周志峰却认为其影响也不容小觑。周志峰指出，世博会对于写字楼的直接影响也许并不大，但随着在世博带动下地铁系统网络的逐步建造和完善，上海出现了“非中央商务区甲级写字楼”，尤其是2008年以来表现相对突出，比如在闸北的大宁、普陀的长风、浦东的花木等地段出现了同样的甲级写字楼，由于地段略逊一筹，但因其相对明显的价格优势，使得这些写字楼的出租情况非常可观，而如此市场在目前也只可能在上海形成。世博让上海很多基础设施建设提速，也就促进了这些区域写字楼的发展。

　　此外，商用物业中的酒店业无疑是世博会的重头戏。记者走访了浦东世博园区附近的几家酒店了解到，目前多数酒店对于世博会的预期相对乐观，客房价格上涨幅度也保持了相对理性的态势，但也有部分酒店表示目前仍在静观其变。

　　据位于浦东世博园区较近的上海浦东喜来登由由酒店及公寓和上海福朋喜来登由由酒店相关部门人士介绍，他们对于世博会期间的酒店业持比较乐观的态度。自去年年底接受世博预订以来，上海浦东喜来登由由酒店及公寓和上海福朋喜来登由由酒店今年5月和10月的预订已经基本全满，中间月份的预订也比较理想，在预订价格方面，酒店还采取了一定的世博优惠措施。

　　汉庭世博村店的负责人告诉记者，目前该店的预订还没有真正开始，世博期间的房间价格也还有待于总部的计划和安排。一般来说，作为经济型酒店，会期的上涨幅度也基本上会维持在10%左右。

　　而对于世博会对酒店业的影响，上海浦东及福朋喜来登由由酒店相关部门人士表示，世博会对于上海酒店管理团队应对大型活动会是一次难得的挑战，而由此积累的经验将会推动上海酒店业的进一步发展。目前上海不少4星级、5星级酒店都在为世博准备，在相对饱和的市场情况下，世博的考验对业界也可算是一次洗牌。

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