图为上海社科院研究员 张泓铭

　　本报记者 田新杰 上海报道

　　“两会”期间，全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社科院研究员张泓铭关于央企应退出房地产市场的提案在业内掀起了轩然大波。

　　“央企退出的可行办法是，对央企系的房地产企业产权和经营项目产权，采取市场交易的手段，在等价交换的前提下予以转让。其中的关键是公开、透明，要重点防范内部人弄虚作假、侵吞国有资产的舞弊行为。”张泓铭告诉本报记者。

　　不过，在他看来，中国楼市的问题还远不是央企退出能解决的。他认为，中国的住房体制新一轮改革才刚刚起步，改革需要关注五大关键问题，首先在于政府管理导向，必须坚持正确的方向。而针对当前房价过高的调控难题，张泓铭表示，物业税的使用至关重要。

　　住房难题的五个焦点

　　《21世纪》：关于住房体制新一轮的改革，你有哪些建言？

　　张泓铭：居民对住房问题的意见越来越大，并被舆论戏称为同医疗、教育并列的当代中国三大难题。住房体系的模式，不仅仅是指当前讨论热烈的什么供求平衡、市场和行政的分工等等，而是涉及政治、经济、文化伦理等一系列问题，在经济中又涉及生产、分配、流通和消费四个环节。

　　有五个焦点问题需要优先关注，这是住房体制新一轮改革成败的关键。

　　首先是政府管理导向上，要坚持住房问题民生优先、同时重视经济增长的方针。政府处理住房问题面临着两难，但合理的选择应该是，解决民生优先、同时重视它在经济增长中的重要作用；并根据具体情况，有阶段性的调整。

　　其次是在生产和消费上，要同时倡导节俭型住房的观念。要实现节俭型住房生产和消费，除了宣传引导之外，需要技术规则的硬约束，更要有经济手段的硬约束，拟议中的物业税应该是一项最有效的工具之一。

　　在制度设计上，要明确市场机制和行政机制并行的“双轨”制度。1998年实施房改以来，人们的注意力主要集中在市场轨道上。这有历史合理性。但多年的实践证明，市场无法解决全体民众的住房问题。

　　第四，在民众消费上，还要倡导自住其力和循序渐进的观念。自住其力、循序渐进连同节俭消费这样三个住房消费观念，现在远没有形成普遍的舆论氛围，这属于住房消费意识形态的问题，也是根本性的问题。

　　最后，在市场运行上，要明确提出“平稳运行”的要求。平稳运行包含两层意思：一是要求在正常年份(非危机时期)温和地增长；二是在重大经济转折期(如世界经济危机时期)平稳地过渡，也就是在任何时候都要尽最大的努力不让市场大起大落，尤其是交易量大起大落。

　　物业税重在调整利益关系

　　《21世纪》：我们注意到，在今年的提案中，你再次单独就物业税上交提案，对物业税这一楼市的调控工具，有哪些新的建议？

　　张泓铭：开征物业税的好处是显而易见的，但反对或质疑征收物业税的声音也很大，大体涉及城市土地所有权、现行房地产税费既多又乱、统一完整的房屋和土地信息不足、房地产价格如何确定、起征点和税率为多少、不同房地产如何处理、同物业税相关的土地出让制度、新税种需要立法程序等等。这些问题归结起来无非是利益问题和技术问题，而真正的障碍是利益问题。

　　开征物业税首先就是调整利益关系，不能避开这样一个实质。当前，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。即便一开始还不能调整好全部利益关系，至少要给社会一个明确的信号，以便达到市场调控的部分目的。

　　《21世纪》：有没有解决的办法？

　　张泓铭：总的想法是，由易入手、稳定起步、步步深入、综合解决。

　　在物业税征收的对象和范围选择上，应先缩小牵动面，再逐步扩大。在房地产价值评估方法上，先采用简便的统一方法，最后用公认适宜的方法。而在税率设置上，要有弹性，从低起步，当然要有上限。先按其中的较低税率试行征收，可以减少抵触情绪顺利起步，当然较低税率也不能成为象征和摆设。

　　物业税可先试行。暂不设立新法，而是在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上，分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法，避免设立新法的漫长过程。当然，物业税是否要设立新法或是同其他税法进行协调归并，通过试行后再决定。