不难预见：21世纪全世界的两大产业奇观，一是美国的高科技；二是中国的城市化；城市化问题是中国当今最大的产业课题，而城市化运营则是科学地解决中国城市化进程的有效方式。

　　部分地方政府为了短期的政府利益竭力经营土地，部分开发商为了短期利益，而不顾城市未来的运营而盲目的开发项目，造成社会资源的分配不均衡。

　　政府的功能和角色、开发商的功能和角色、城市运营(运：资源的整合分配，营：科学经营)。

　　一、关于城市运营

　　城市运营总是把城市化率联系在一起，中国的城市化率为46%，每年以1%的增速递增，发达国家为70%以上。

　　城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置、整合、开发、控制。比如土地、道路，河流、山脉、建筑等硬的资源，还有自然环境质量、生态、人文、历史以及城市居民的素质和精神面貌等一些软的资源。城市运营是考验政府运营能力，资源优化整合、集约利用资源是关键。

　　中国加入WTO，中国经济逐步融入世界大舞台，中国城市也加入世界竞争，城市运营已到了一个关键时期。

　　中国城市化发展大致分为三个阶段：

　　①建设阶段：1949-1978即城市建设，是计划经济的大跃进时代；

　　②管理阶段：1978-1992即粗放型管理城市，是在国家行政指令下解决运作的；

　　③运营阶段(初级阶段)：1992年至今(其中大连是首个城市运营的城市)，城市定位、核心竞争力、产业先进建设、资源优化配置等问题。

　　二、关于商业地产

　　商业地产是为各种零售、餐饮、娱乐、休闲等提供场所的房地产开发形式；从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等开发形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如Shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。未来商业地产的发展趋势：开发模式国际化；运营模式专业化；融资模式证券化。

　　商业地产现状：全国人均商业面积已经达到0.9平方米，发达国家为人均1.0-1.2平方米；但商业地产空置率较高，开发模式和商用物业的需求存在着很大的问题：建筑设计替代了专业商业规划，开发商或政府部分已替代专业商业招商运营机构健康的商业地产操作流程应该是前期——招商——运营！所以中国商业地产形势不容乐观，随着分割销售，售后包租的退出历史舞台，统一经营，只租不售，将是商业地产的主旋律。

　　三、城市运营与商业地产之间的关系

　　1 城市化是商业发展的前提和基础

　　“商业地产”与“城市”相提并论至少我们可以找到构词上的理由：“商业”可以简化为“市”，地产可以具象为“城”，仅仅从词语结构上看，商业地产就是城市的一个全息投影。众所周知没有工业化就没有城市化，而没有城市的发展也就无从谈起商业的变革。城市化是商业发展的前提和基础，反之，商业也是城市化的推进器，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提；同时商业的变革与发展也使城市的面貌与文化发生着巨大的变化。

　　城市化就是商业中心的建立和商业模式开发过程，商业结构不均衡，影响了城市的发展比如南京和宁波，新街口与天一广场成为城市唯一主要商圈，限制了第二个商圈的发展，加大了城市运营成本，阻碍了城市发展。

　　按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。

　　比如杭州随着国民经济的发展和产业结构优化调整，从原来的武林广场—延安路—吴山广场“哑铃式”单一商圈，发展成西城广场，滨江星光大道等商圈并重，缓解了城市交通压力，减少城市运营成本，促进城市健康发展。

　　但防止一些小城市盲目开发新区，盲目造城运动，反而新区发展不起来，老城市也缺少改造，而导致老城区变非洲、新城区变欧州现象。所以我们在城市规划的时候要根据实际情况协调老、新城区的发展。城市逐步向外界发展，所谓：“东拓、西扩、南进”等战略早城市的相关作用，它是和经济相关联的。

　　虽然中国在2003年的时候人均GDP突破1000美金，但一些发达地区的指标已超过4400美金，从商业热点城市的分布看，现今出现的商业浪潮基本符合现代商业的发展规律，但如果简单地拿西方的发展规律来对应中国的现实，就难免犯刻舟求剑的错误。除了按部就班的商业业态，一种全新的商业地产正在中国城市化的特殊背景下应运而生，我们把它叫做“城市化动力引擎型商业地产"。"

　　商业模式，经营模式，业态结构，在快速的发展和变革，但离不开经济水平和产业结构；所以它有自然规律，经济发展水平速度决定城市化和商业模式。

　　如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业；在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现；那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。这也是城市化引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别地方，也是它之所以有极大的号召力和想象空间之地方。商业地产推进了商业从简单的功能需求向多元化、市场化、个性化的方向发展。

　　2 商业地产对城市运营的作用

　　城市运营作为一个刚刚破题的概念，仍然有很多人持怀疑态度，始终认为经营城市是政府的事情，企业不必要也不可能插足，很多房产开发商的眼光仍只局限于住宅和商业物业的开发，这反应了一种新经济形态产生背后的矛盾。其实反之，商业地产对整个城市的运营来说起着举足轻重的作用。因为商业地产它体现的是一个城市、一个时期阶段性的特点和繁荣的程度，它代表了一个城市的形象，是一个城市的“名片”，它是整个城市经济和商业发展的中枢。优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，同是现代购物中心与商业步行街也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力和辐射能力。由于零售业是架设生产和消费的桥梁，商业地产在解决社会再就业方面都具有重要作用，因此商业地产成为城市运营的重要内容，是城市文化、和谐社会的重要组成部分。

　　3 城市环境决定商业地产的形态

　　有什么样的城市就有什么样的商业地产。我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速发展的形势。

　　总而言之，现在的商业地产项目已经从单体的开发转到整体功能的开拓，立足于整体开发，研究城市合理的布局、区位的优势，研究如何从人气、地气与商气的发展，建成一个创造财富的商业项目，这是商业地产发展进入新阶段的标志。但是站在国际商业地产发展的角度上来看，我国商业地产的发展阶段仍是比较“初级”的，我们现在所最需要做的工作就是设法促进商业与地产更加有效地融合。(特别提示：本文摘自朋友戴欣明网站，以便好友交流)