工银国际 苏淳德

　　我们认为今年是方兴地产(2.51,-0.03,-1.18%,经济通实时行情)大展拳脚的一年，可受惠于酒店款客行业复苏和商用物业租务活动再度活跃，而且估计中国保险公司将增加房地产投资，也对方兴地产有利。我们认为保险公司会增加高端商业物业的投资，因为这类物业可带来稳定收入和现金流。只要市场有类似方兴现有商业物业的大宗收购，中国商业地产价值将出现新一轮重估，直接惠及方兴地产。我们定立方兴的目标价2.93港元，较每股资产净值折让30%。维持对方兴的“买入”评级。

　　今年商业地产股可看高一线。方兴拥有中国数一数二的高端商业地产项目组合，旗下6间酒店设有约2,900间房间，4项投资物业的可出租楼面面积达30万平方米左右。其中，2间五星级酒店位于中国酒店业务利润最高的三亚，为方兴带来可观现金收入。我们估计已落成酒店和投资物业的资产净值分别达92亿港元和139亿港元(合共贡献每股资产净值的2.52港元)，估计随着出租率回升可于2010年产生约13亿港元的息税前盈利。

　　若有大宗商业物业收购交易…过去几个月，中国人寿(34.25,0.20,0.59%,经济通实时行情)(2628.HK)和平保(2318.HK)增加中国房地产投资，能产生稳定收入的商业地产项目成为它们的投资目标。我们相信流入地产市场的保险资金会逐步增加。

　　改变发展策略。方兴透过兴建商业物业赚取长期租金收入的营运模式需要大量资本，限制了公司作出新投资的能力。为加快现金回笼和资产周转，方兴决定在新渡假村和酒店项目兴建高档别墅和洋房作销售用途。

　　我们估计方兴会将新项目25%-30%的楼面面积拨作兴建住宅作销售用途。