编者按：政策形势对地产商而言正变得越来越严峻。开发贷、房贷、资本市场，甚至刚刚才被地产商重视起来的信托产品，这一切资金来源渠道，都在渐渐向地产商关上大门。“掐住了银行信贷，就等于掐住了地产商的喉咙”，曾有业内人士如是说。显然，最近的一系列政策动向表明，银行正在逐渐收紧放在地产商脖颈上的“两只手”。

　　相比2007年底针对房地产市场的信贷调控政策，2010年的政策动用了更多的力量，甚至包括此前从未涉及的限制地产企业借壳上市，以及去年才开始与地产商更亲密接触的信托。也许，在相关监管部门看来，2009年楼市超乎预期的上涨给开发商带来了更为充沛的资金，因此，也需要更大范围地限制地产商获得资金的渠道，否则将难以令房地产市场的宏观调控真正奏效。

　　事实上，2009年全国楼市成交量及成交价均创下历史新高，大量投资投机需求入市，市场本身已存在一定的过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。根据市场运行规律，即便其他外部条件不变，今年楼市进行调整，也是合理和必要的。

　　国内A股市场正在向地产商关上大门。去年A股IPO重启至今，地产商中除中国建筑(601668.SH)外，还无一通过IPO的审批。而最近关于相关监管部门正在收紧地产公司借壳上市审批的消息，对那些志在登陆资本市场融资的地产公司而言，无疑是雪上加霜。

　　事实上，除了A股大门正逐渐关上，最受欢迎的香港资本市场，也对内地地产商们提出了越来越高的要求，尤其是越来越低的市盈率，以及境外投资者越来越苛刻的投资协议，都使内地的地产商不得不面对可能被“贱卖”的风险。2010年，地产商的资本市场之路也许又将重归艰辛。

　　地产商会否被资本市场抛弃？

　　2009年A股IPO重启的消息曾让不少希望登陆A股的地产公司看到了希望。最终除央企中国建筑外，没有一家主业为房地产开发的公司获得IPO的批准。在IPO之路仍难以走通的情况下，不少地产公司另辟蹊径，上演了几波借壳上市的高潮。

　　其实，自2007年开始，A股市场就进入开发商借壳上市的高峰时期。初步统计显示，自2007年11月至去年年底，沪深两市有73宗地产业务注入式的重组案例，涉及44家ST公司。

　　2009年，多宗房地产企业借壳事件亦颇受关注。例如重庆金科集团借壳ST东源(000656.SZ)；重庆隆鑫集团26亿收购借壳ST得亨(600699.SH)；以及海南省海航置业以4.2亿元现金，对其全资子公司新生地产投资公司进行增资，并控股ST筑信(600515.SH)等等。

　　但在国家重启对房地产宏观调控的背景下，地产公司借壳上市已好景不再。从目前已披露的信息看，相关监管部门对借壳上市的地产企业已有明确的限制性指引。上海易居房地产研究院分析师回建强表示，实际上，除了万科A(000002.SZ)和保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048.SH)等少数房企是通过IPO方式上市外，大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场的，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对行业产生较大影响。

　　也有分析人士认为，如果监管部门真的提高了房地产企业借壳上市的门槛，将会对开发商的投资信心尤其是购置土地的信心形成一定的抑制，从而能在一定程度上防止开发商高价拿地，并促使开发商加快现有土地开发，加快存货周转。

　　不仅仅是A股，以去年内地地产商在香港IPO的经历，香港资本市场也无法再如2007年那样成为内地地产商的“福地”。去年二度赴港上市成功的恒大地产(企业专区,旗下楼盘)(03333.HK)终结了去年内地地产企业在港上市首日破发的“噩梦”，但这是以仅5倍的市盈率发行换来的。在此之前，多家在港上市的内地房企均在上市首日破发，导致投资者对内地房企的新股申购热情一降再降。

　　显然，去年内地不断向好的楼市销售场面并没有让境外投资者对内地房企更有信心，而2010年已在预期之中的楼市调整，也许将加重境外投资者对内地房企未来发展前景的担忧。因此，今年计划赴香港IPO的内地房企，也许都要做好这样的心理准备，如恒大地产上市时，公司主席许家印所说：“太便宜，卖得很心痛。”

　　开发商已开始“广积粮”

　　资金渠道的逐渐紧缩，已令一些“敏感”的开发商开始考虑未来的资金问题，并小心地充实着自己的“钱包”。

　　1月22日，在香港上市尚不足3个月的恒大地产公告宣布发行多达7.5亿美元、利率高达13%的高息债，成为今年内地在港上市房企再融资的第一单。且不论发债额度还是利息水平，都创下了内房股发债的新纪录。不仅如此，在宣布发行高息债一周后，恒大地产又发布公告，称其控股股东即集团主席许家印全资拥有的鑫鑫公司与工银亚洲签订了股份抵押协议，通过抵押2.7亿股恒大股份以获得4000万美元的2年期贷款。

　　对于如此频繁的再融资行为，恒大地产相关负责人表示，并非因为公司“资金紧张”，公司截至去年年底的现金头寸超过100亿。至于此番两笔融资的目的，则是担心今年国内融资环境发生转变而做出的提前融资行为。

　　无独有偶，除了恒大地产，近期还有另外几家在H股上市的公司进行了不同层面的资本运作。雅居乐(03383.HK)刚与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议，获得了1.25亿美元的3年期贷款；绿城中国(03900.HK)在1个月内先后与平安信托和中泰信托合作，获得了最高可达31亿元人民币的信托融资。

　　A股市场上，保利地产、金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383.SH)相继于去年完成定向增发，从而使得集团资金储备充裕。保利地产公布的2009年财务报表显示，虽然该集团在去年斥资400亿新购土地，但截至去年年底，该集团现金余额仍有150多亿。万科在去年中报后推出的百亿增发方案也正在等待相关部门的审批当中。