商业地产：地上地下鹿死谁手

　　地上商业和地下商业是互补的关系，如果一个商圈能集地上和地下商业于一体，将更有利于商圈的发展。

　　在广州地上商业遍地开花的同时，地下商业日益呈现井喷的态势。据统计，今年200多万平方米的商用物业供应面积中，地上占150万平方米，地下占76万平方米。著名房地产专家谢逸枫表示，经过千年商业文化和商业历史的沉淀，广州商业格局朝着内圈精、中圈实、外圈强的模式发展，不仅地上商业称霸，地下商业也要称霸。更有业内人士指出，在广州地上商业供应及竞争格局越来越大的情况下，无数投资豪客已转战地下“要空间”，正在掀起一股地下商业开发高潮，欲与地上商业争夺和瓜分广州商业地产这块“大蛋糕”。那么，地上商业和地下商业将鹿死谁手？

　　供应

　　150万vs76万 地上称霸

　　据规划显示，广州市规划中的19条地铁线，在中心城区有14条，外围有5条，总里程是751公里。记者调查了解到，随着地铁一号、二号、三号、五号线的呼啸而至，新老城区地下商业迎来新的飞跃，目前广州大型地下商业项目不少于20个，如天河商圈有天河又一城、东方宝泰购物广场等，江南西商圈有江南新地等，广州火车站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商业城，北京路商圈有动漫星城等，较场西商圈有流行前线、地王广场等。

　　而目前地上商业更是遍地开花。据了解，今年广州将崛起多个地上商业项目，如太古汇、万菱汇、太阳城广场、万达广场、5号停机场、西塔等等。其中，万达广场、太古汇、5号停机场将于今年10月份左右开业。此外，珠江新城富力盈泰广场等多个大型商业项目也将于今年推出市场。

　　据谢逸枫提供数据显示，今年广州商业总供应量达到200多万平方米，占到广州房地产市场总供应量的20%。其中，地上商业供应量达到150万平方米左右，而地下商业面积供应总量仅占76万平方米，即地上商业供应是地下供应的两倍。

　　亮剑

　　优势VS劣势 各占一半

　　地上商业和地下商业各有怎样的优劣势？谢逸枫认为，地上商业项目往往拥有得天独厚的黄金地段，最先获得成熟商圈人流，投资回报大；同时，物业设施配套相对完善，空间宽阔，通风和采光都比较好。此外，地上商业项目营运成本相对较低。“但地上商场劣势也很明显，投资成本比较大、回本期长，同时，竞争很激烈，存在很大的风险。

　　与地上商业相比，地下商业回本期相对较短。据了解，地下商业的投资成本相对少，主要是免去了地价成本，并且共享成熟商圈人流。同时，随着地铁一号、二号、三号、五号线成熟运营和巨大人流及购买消费习惯的改变，依托地铁开发，交通相对畅通无阻。此外，地下电影院等娱乐设施也可给消费者带来全新消费体验。但是，地下商场劣势也相对突出。谢逸枫认为，首先，地下商业的开发比地上商业开发难度高，工程造价成本和营运成本较高；其次，地下商业的空间相对闭塞，通风和采光较差，存在较大的安全隐患，部分消费者和品牌商家会抗拒地下商场的消费或经营模式；第三，地下商业的过道式人流居多，随意式消费也多。

　　地上商业与地下商业谁更有优势？谢逸枫认为，根据商场的位置、规划设计、交通网络布置、商圈是否成熟等方面来看，广州地上商业的优势要比地下商业大。

　　悬念

　　造城VS围城 谁主沉浮

　　广东省连锁经营协会商业地产首席研究员吴传鲲日前接受媒体采访时表示，地铁和成熟的商圈是地下商业运营成功的两大要素，地下商业沿地铁开发，无异于再造一个地下广州。“目前，地下商业分布于各大成熟商圈内，沿地铁逐渐形成围城之势。”

　　而今年广州的地上商业也呈现造城之势，在天河、番禺等区域遍地开花。尤其是在天河商圈，太古汇、万菱汇差不多同时拔地而起，不仅给天河的商圈添砖加瓦，更是提升了商圈的整体面貌。

　　在这种地上造城、地下围城的态势下，地上和地下谁将占据主导并称霸市场？有业内人士分析指出，地下商业供应仅仅是地上商业的二分之一，再加上广州人习惯了“地上消费”，地下商业想通过围城方式称霸广州商业市场有点“天方夜谭”。

　　中地行传播市场部陈扬表示，不管从广州的商业现状还是长远发展来看，地上商业都将占据主导市场，毕竟地下商业体量有限。谢逸枫同时表示，未来3到5年，广州商业地下商场还不能完成取代或超越地上商场。首先，地下商场的开发和投资未形成热点；其次，地下商业所占市场比例还较小；第三，地下商场的商业气氛和商圈目前没办法和地上商场相比较。另外，由于地下商场目前处于起步和发展及扩张阶段，还需要市场培育。“地下商业的经营关键点都在于“一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。”

　　中原地产易伟峰认为，地上商业和地下商业是互补的关系。“地上商业一般聚集中高端品牌，而地下商业则相对低端一点，如果一个商圈能集地上和地下商业于一体，将更有利于商圈的发展。”