现在人们害怕的是不返回市场的潜在损失。但美国房地产市场的复苏根本上取决于就业复苏的进展，将是“一个渐进的缓慢过程”。

　　本报记者 李关云 上海报道

　　北京时间2月2日，标准普尔发布一篇报告，看空美国商业地产业。该报告还指出，美国商业地产贷款领域“最糟糕的日子还未过去”。

　　但是，并不是所有人都同意标准普尔(以下简称“标普”)的意见。高纬环球(Cushman & Wakefield)董事长布鲁斯·莫斯勒(Bruce E.Mosler)对美国商业地产走势就有与标普完全相反的判断。2月1日，他在接受本报记者采访时表示，他确信美国一线城市的商业地产市场“已经到达底部”，很多外国投资者甚至已经准备出手抄底。高纬环球是全球最大的私人房地产服务公司之一，2009年全球收入超过20亿美元，在全球58个国家拥有15000名雇员。

　　而另一位美国房地产大亨、ADCO集团董事长民·德曼(Alvin Dworman)也对美国商业地产业信心十足。他对本报记者说：“现在人们害怕的是不返回市场的潜在损失。” ADCO集团兼营房地产和商业银行业务，在美国纽约、旧金山等各大城市进行房地产开发管理业务。

　　但莫斯勒也承认，美国房地产市场的复苏根本上取决于就业复苏的进展，将是“一个渐进的缓慢过程”。而市场目前普遍担心的是，美联储将在3月底结束1.25万亿规模的抵押贷款支持证券(MBS)购买计划，这可能会对房地产市场带来新一波压力。

　　一线城市商业地产领先复苏？

　　美国一线城市商业地产的平均租金已下调了将近45%，价格下降催生了很多需求，市场情况开始改善。现在很多企业都开始趁商业地产价格走低之际，签订长期租约。

　　标普评级分析师Tanya Azarchs在2日发布的报告中指出，那些在商业地产贷款领域损失最为严重的银行，目前已经被标普下调信用评级。但还有75%的银行可能因为其商业地产贷款的风险，在未来被标普“降级”。

　　但高纬环球董事长布鲁斯·莫斯勒却认为，美国的纽约、华盛顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山、波士顿等一线城市的商业房地产市场已经到达底部。

　　“一线城市商业地产的平均租金已经下调了将近45%，价格下降已经催生了很多需求，市场情况开始改善。” 莫斯勒指出，现在很多企业都开始趁商业地产价格走低之际，签订长期租约。

　　高纬环球的统计显示，2009年12月纽约曼哈顿的商业地产空置率已经降到11.1%。空置率连续2个月下降，说明市场开始企稳。

　　ADCO集团董事长德曼具体解释了他看好纽约、华盛顿和旧金山等地房地产市场的理由。他认为，靠近硅谷的旧金山是全美高学历人群最为密集的地方，这些博士的高收入和购买力能够支撑地产业的发展。华盛顿是美国首都，美国各大政府机构为当地房地产市场提供了巨大需求。纽约是一个移民比例超高的城市，新移民的购房需求也为房地产市场提供了动力。

　　德曼还指出，美国在二战后不久修建的500万套住宅目前已经严重老化，而且设计极其不合理，早就应该推倒重建。这也会给房地产市场带来很多需求。

　　莫斯勒认为，目前美国商业地产一级市场上的新增产品并不多，而销售情况也没有人们预期的那样糟糕。一个好消息是，外国投资者已经开始出现在一级市场上。比如，一只德国养老基金最近就在华盛顿收购了一栋大厦。

　　莫斯勒指出，美国商业房地产价格下调、市场透明度在增加，再加上美元升值的预期，令很多海外投资者准备出手杀入美国抄底。

　　高纬环球大中华区董事总经理麦道勤(Richard Middleton)表示，最近已经有一些中国客户开始与他讨论出手投资美国商业地产的可能性。

　　作为投资老手，ADCO集团董事长德曼指出：现在投资者们已经不满足两三个点的收益率，他们希望获得至少5个点以上的收益。“两年前我对自己说，现在什么投资产品都不能碰，但现在人们害怕的是不返回市场的潜在损失。”

　　莫斯勒表示，危机前美国房产业的空置率在8%以下，现在上升到11%左右，但情况正在好转，而房地产市场的复苏关键还是取决于就业形势的好转。美国的就业不会迅速复苏，而是一个渐进的过程，房地产市场同样如此。

　　标普对于房地产市场的风险更为关注。标普指出：由于目前美联储执行零利率政策，很多商业地产的开发商手中的现金流还能够勉强支撑债务。但一旦美联储进入加息周期，商业地产贷款领域的一些潜在风险就会暴露出来。而一旦商业地产贷款的违约率出现大幅度上升，又可能对商业房地产价格造成压力。

　　市场担忧的另外一个因素是，美联储将在3月底结束抵押贷款支持证券(MBS)购买计划。在美联储停止“输血”之后，美国房地产市场是否能够挺得住？

　　不过美国住宅贷款抵押机构房地美公司副总裁Mike Dawson在2月1日表示，规模5万亿美元的美国MBS市场应该应付这个考验。他认为，追求高收益的投资者将能够弥补美联储退出后的市场空缺。

　　中国商业地产：价格增速放缓

　　“我觉得北京、上海的地产业的确有点过热，但我不相信市场会崩溃。可能出现的情况是，北京上海商业地产的价格增速会放缓，回归正常水平。”

　　2月1日，高纬环球董事长莫斯勒还会见了上海市副市长沈骏。沈骏主要分管上海城建和房地产方面的事务。

　　莫斯勒说：“沈骏副市长对上海房地产市场的发展很有信心，但也对房地产市场的供需平衡进行严密监控。这样做非常明智。”

　　莫斯勒向本报记者表示：他此次来华也是为了加速中国业务扩张。中国业务目前仅占全球营收的5%，他希望在未来3到5年内，将中国业务的比率上升到20%至25%。他还特别强调，要提高本地客户对中国业务贡献的比重。

　　中国整个房地产市场在2009年经历了一轮快速转变。高纬环球的中国业务在2009年同样经历了戏剧化的大逆转。高纬环球大中华区董事总经理麦道勤回忆，2009年上半年生意非常惨淡，但夏天过后，房地产交易却出现井喷，带动高纬环球中国业务收入创下历史纪录。

　　麦道勤认为，这主要是因为2008年金融危机爆发之后大多数跨国企业都推迟了在物业购置和管理方面的决策，很多原先的计划也临时中断。“等到了2009年夏天，在4万亿经济刺激计划的推动下，中国经济复苏的迹象非常明显，商业地产的国内需求变得旺盛起来，而国际投资者也恢复了对中国的信心。于是，中国商业地产领域出现了一大批交易。”

　　但从今年1月份开始，中国政府开始控制银行信贷，在房地产领域也推出一系列“降温措施”。市场上开始怀疑，银根紧缩之下，商业地产的泡沫是否会破裂。

　　麦道勤对泡沫这个词过敏，他说，“泡沫这个词非常危险，我觉得北京、上海的地产业的确有点过热，但我不相信市场会崩溃。可能出现的情况是，北京上海商业地产的价格增速会放缓，回归正常水平。”

　　麦道勤说他的信心来源于中国零售业正在蓬勃发展，“很多客户正在制定扩张计划。而很多开发商正在开发世界级的购物中心。”但他也指出，一部分正在畅想CBD计划的二三线城市，可能会出现过多的短期商业地产供应。

　　莫斯勒还表示，北京、上海毫无疑问将成为国际化大都市，全球金融资本都将汇聚到这些城市，这令他相信北京、上海的商业地产业将在未来5到10年内持续增长。

　　德曼同样看好中国。他从3年前开始投资中国股市，还购买了一些中国公司的美国存托凭证(ADR)，对港股也有投资。几年来获得了丰厚的回报，这令他对中国的信心非常坚挺。而这一次来上海，德曼甚至想为他在旧金山的商业地产寻找中国客户。

　　德曼最近与旧金山市长办公室和上海市进行了一项合作，他将在ADCO集团位于旧金山市中心的一栋大厦中，设立一个中国全球贸易与文化中心，以吸引中国企业入驻。旧金山市驻华办公室总监黄莉莉告诉本报记者，目前已经有7家中国企业入驻旧金山，包括施正荣旗下的无锡尚德。

　　高纬环球同样盯上了那些有海外扩张冲动的中国企业。麦道勤表示，他们已经同中国国际贸易促进会签订了合作协议，为正在“走出去”的中国企业提供物业咨询服务。

　　(本报记者昝春燕对此文亦有贡献)