2009年沸腾的房地产市场中，一向激进的保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048)挟央企优势以凶猛作风夺人眼球，资产规模千亿在望。伴随着业绩的跨越式发展，保利地产正在迅速缩短与万科的距离。但其也有自己的瓶颈：大而全，产品线和行为线不明晰，且偏向于机会型企业。2010年，站在多变的政策和诸多不确定因素面前，保利地产如何在快速发展的同时，正视企业品牌模式与产品模式的短板？

　　解析保利地产

　　“公司预计2009年净利润同比增长50%左右。”1月25日，保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产600048.SH)公告称。就在同一天，再度传来保利地产拿地的消息。

　　这印证了保利地产两个鲜明的特征——销售理想，拿地激进。保利地产2009全年以新增1464 万平方米土地储备成为行业翘楚；2009实现签约金额141.38%的增长，远超同行平均水平。

　　对于这样的作风，在保利地产外部和内部，可以看到不同的解读。

　　拿地“一哥”

　　2009年的几乎每个月，保利地产都会在同一天发布两份公告，一份是当月销售情况简报，另一份是新增土地项目公告。

　　拿地的故事因为其靓丽的销售业绩背景而变得更加精彩。尤其是去年5月之后，保利地产开始频繁出现在全国各个土地市场。去年一整年拿地的宗数、面积以及代价都令业界惊叹。

　　据统计，2009年，保利地产共砸出461亿元，新增权益土地储备1464 万平方米，在重庆、南京等多个城市创造地王，堪称拿地“一哥”。

　　很难说保利地产这种“火拼”的拿地之态，是市场的搅局者还是被搅局者。在去年12月底的争地风波中，保利地产本以为是囊中之物的广东阳江海陵岛某幅地块，忽然多了龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)这个争夺者，保利地产副总经理余英在其博客上撰文怒斥龙湖地产缺乏最基本的商业道德。

　　但保利地产还是显示出了其背景雄厚的一面：据报道，该地块最终被保利地产以多付2.5亿元的代价收入囊中。

　　多位业界人士表示，保利地产在2009年的凶猛表现令其央企的性格特征更加凸显。

　　“身为央企，需要承担的风险小，所以敢拿地，而且有钱拿地。”一位业界人士表示。

　　“有钱”体现在，即使拿地凶猛，并且2009年三季报显示在建和拟建项目达到83个，保利地产依然在2009年实现了经营性现金流首次由负转正。

　　证券分析人士认为，导致保利地产实现净流入的原因，除销售势头火爆外，还在于其央企身份所带来的融资便利。在A股市场，无论是规模还是频率，保利地产的再融资均远胜其他企业。

　　2009年，保利地产定向增发募集资金80亿元，并成功发行总额13亿元、年利率为4.72%的5年期企业债券。

　　以增发为例，从2009年3月初保利地产股东大会批准到获得中国证监会核准，仅用了两个月的时间。长江证券(000783)分析师苏雪晶曾在报告中写道：“虽然我们预期2009年上半年保利地产增发有望上会审核，但如此快地通过还是远远超出我们的预期。”

　　“可以说，央企身份是保利地产最大的优势。”华高莱斯副总经理公衍奎说。

　　“战略收获期”

　　保利地产内部对2009年的总结，出现于1月14日的品牌升级新闻发布会上——“2002年开始布局的战略组合在2009年进入全面收获期。”

　　2009年，保利地产总资产规模已近900亿元，2010年总资产千亿规模在望。

　　对于这种总结，一位与保利地产有长期合作的代理公司高层认为，“全面收获”的特征有两个：开发模式成功推向二线城市；商业物业产品快速发展。

　　2009年，保利地产一二线城市销售额占比分别为46.56%和53.44%，二线城市销售额首次超过一线城市。

　　“除了早先确定的中心区域发展战略外，保利地产在沈阳、武汉、成都等多个城市全面复制其产品模式，收获很大。”有分析人士认为，“一方面，作为央企，保利地产有形成区域纵深优势的需求；另一方面，也是因为当前一线城市土地资源稀缺。”

　　国泰君安分析师孙建平指出，保利地产现有土地储备中，52%位于二线城市，2009 年新增权益土地储备中二线城市占76.5%。

　　截至2009年底，保利地产已进入22个城市，形成了以广州、上海、北京和各区域中心城市为依托，辐射珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，东北重工业区、成渝经济圈、华中经济圈的全国战略布局，多区域盈利结构逐渐成型。

　　但是二线城市贡献度的增加也可能带来利润率摊薄的风险。孙建平表示，去年保利地产销售均价全年上涨5%，远低于全国23%(截止到2009年11月)的涨幅。中信建投报告也指出，随着全国化战略的深入，保利地产高利润率的中心城市资源占比在下降。

　　不过，上述分析人士认为，虽然进入二线城市使得保利地产利润率摊薄，但却使其在产品线领域全面开花。

　　保利地产近两年在商业地产方面的动作频频，其通过持有一些商业物业获得稳定的现金流。保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。

　　保利地产增持商业地产的战略还在持续，2009年，保利地产新增土地面积超过1200万平方米，其中大体量项目和商住综合体项目的比例显著增多，其高层表示“商业地产与住宅地产将遵循‘3∶7’原则”。

　　未来的保利

　　2009年，保利地产宣布实现签约面积526万平方米，同比增长131%；实现签约金额434亿元，同比增长141%。申银万国分析师江征雁认为，这既高于行业平均销售面积50%和平均签约额90%的增长，也高于万科和金地等公司的增速。

　　上述数字已经标定了保利地来未来3年的业绩。孙建平预计，保利地产去年签约额加上今年年初96.6 亿元的预售款合计达530.4亿元。中投证券分析师李少明则预测，保利地产2009全年新开工面积达600万平方米，因此今年可售面积同比会增加30%。

　　土地储备增加方面，保利地产显然还会按照既往的风格继续推进。其高层近日表示，保利地产规划每年开发量保持30%～50%的增长，目前拿地要符合这个节奏。

　　不过，伴随着土地市场的变化，保利地产的拿地策略开始变奏。1月14日，保利地产首度表示，未来将关注各城市发展不平衡而形成的投资机会，新形势下城市化进程中大城市郊区化及城市群连接产生的投资机会以及各城市加快“三旧”改造的机会。

　　在这方面，一位保利地产内部人士表示，公司依然希望保持中心城市核心区域“地主”的定位，“郊区化”等战略虽已提出，但并不愿意过多渲染。

　　但实际上，保利地产在这方面已有所动作：去年7月，保利地产就以16.3亿元拿下北京郊区大兴黄村一幅地块。旧城改造方面，2009年10月，保利地产以底价1.42亿元获得广州琶洲城中村改造项目40万平方米土地。去年11月，保利地产又与厦门湖里区签订投资额近百亿元的五缘湾西片区旧村改造框架性协议。

　　“经过商业地产领域10年的发展，保利地产综合性物业的操盘经验已经形成，上述投资地区比中心城区更容易出现大型综合性物业项目，有利于其发挥所长。”有分析人士表示。

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