2010年1月21日，保监会主席吴定富在全国保险工作会议上指出，有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台，保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。

　　对此，天相投顾认为，总体而言，此事件对房地产(尤其是商业地产)造成预期之外的短期利空，因为此举直接减少了市场对商业地产的需求；另一方面，由于保险资金还是可以通过“REITs”这个渠道间接投资房地产的，所以负面影响是短期的。

　　较高预期落空

　　此前市场对“保险资金进入商业地产”预期较高。2009年底保监会就《保险资金运用管理暂行办法(草案)》公开征求意见，暂行办法规定保险资金可以投资六大类资产：银行存款、债券、股票(ST、*ST和创业板除外)、基金(具有良好历史表现的)、以及具有稳定现金流的不动产，并且资本金还可以投资部分产业股权。而对于“具有稳定现金流的不动产”这种表述方式，市场首先想到的就是商业地产(包括零售物业和写字楼)，然后是用于出租的住宅，最后才是基础设施。当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金进入商业地产领域。

　　现实却比较令人失望。根据最新的报道，保险资金在不动产领域不得直接投资“居民住宅、商业地产以及房地产开发”，那么能投资的就只剩基础设施了。此前市场对“保险资金进入商业地产”较高的预期没有兑现，这对商业地产需求端构成预期之外的短期利空，尤其是一二线城市的商业地产。但保险资金还是可以通过“REITs”间接投资房地产的，所以这对房地产只能说是短期利空。

　　为什么会出现如此大的落差？天相投顾认为这和近期中央各部门(包括国务院、央行、银监会、住建部、国资委等)多次进行房地产市场风险提示有关，而保险资金对风险的偏好和承受能力比其他机构明显要低得多。

　　商业地产仍值得超配

　　天相投顾认为，这个预期之外的利空可能对商业地产走势造成短期压力，但仍坚定地看好商业地产的中长期潜力，商业地产依然是2010年值得超配的板块，主要逻辑有五点。

　　从估值方面来说，最近一个月商业地产跟随整个地产板块出现较大幅度的下跌，已经基本释放了“资金面收紧预期”的负面影响，世茂股份、张江高科、金融街等目前估值已处于较低水平。

　　从行业特性来看，2010年在宏观层面“通胀和升值”将贯穿全年，商业地产相对住宅而言具备更强的资产属性，所以从策略上看配置商业地产好于配置住宅地产；从行业周期角度而言，商业地产滞后于宏观周期，而宏观2010年复苏态势应该更明确，商业地产景气周期趋势应该会更好。

　　从政策面而言，商业地产不在政府调控的范畴内，政策风险很小，这一点很重要；从业绩角度而言，商业地产安全边际更高。虽然住宅地产股2010年业绩较确定，但市场现在开始关注2011年的业绩(住宅地产2010年的销售面临很大的不确定性，进而影响其2011年的业绩表现)。而商业地产股在这方面的担忧则要小得多，因为支持消费是大趋势，并且短期而言消费增长态势也非常明确；只要消费好，零售地产行业景气趋势就会好、业绩也会好。

　　具体到个股方面，天相投顾重点推荐世茂股份和张江高科，同时推荐海印股份、金融街、中国国贸、陆家嘴，以上个股均维持“增持”评级。