据Jones Lang LaSalle 地产公司估算，北京2009年第三季度空铺率高达16%，而且店铺还在增加。但愿中国的发展商和投资者不要重蹈覆辙，像美国购物中心一样深陷困境。

　　美国经济危机似乎已经见底，巴菲特和盖茨在感恩节前联手在媒体上为市场鼓气。许多经济指标也显示出好转迹象，2009年第三季度美国国内生产总值(GDP)首次在危机后出现增长，连让经济学家和政客头痛的失业问题都有好转，11月份的失业率从10月的10.2%降到10%。不少经济学家都宣布美国经济已经开始复苏，但至于经济恢复的走势，专家们则是各持己见，争执不下。无论如何，消费疲软仍然是不可争辩的事实，而与消费直接挂钩的零售业也仍是萎靡不振，零售业的主要渠道之一购物中心更是首当其冲，一片萧条。

　　感恩节第二天，“黑色星期五”本应是美国历史上最繁忙的购物日，标志着圣诞购物季的开始。据世界最大的零售业行业协会全美零售商联合会(The National Retail Federation, NRF)的统计，“黑色星期五”这个周末，全美到商店和网上购物的消费者虽然高达1.95亿人，超过上年同期的1.72亿人，但是2009年的消费者，出手却还不如上年大方，人均消费从372美元降至343美元。

　　消费者罢买，商店可就倒霉了。从08年到现在，一些零售连锁店都已破产。不少连锁店虽然没有到破产地步，却也不得不赶紧收缩，积极关闭不盈利的店铺。商店不景气，购物中心的运营自然受影响。商业地产专门咨询公司Reis认为，在今后的两年里，购物中心的空铺率(Vacancy Rate)会一直上升，而店租却会不断下降。地区性的封闭式购物中心的空铺率已高达8.6%，是2000年以来的最高纪录。第三季度购物中心退租的商店远远超过定租的商店，过剩的店面高达530万平方英尺。而美国中部的一些地区空铺率更是惊人，超过15%。2009年4月，美国第二大购物中心投资运营商 General Growth宣布破产，成为美国地产业有史以来规模最大的破产案之一。尤其值得注意的是，购物中心本来就有结构性的问题，经济危机无疑加剧了购物中心经营的恶化。

　　Mall, 中文的音译是“摩尔”，就是大规模综合购物中心，是历史上购物广场的演变。1923年Jesse Clyde Nicols建造了乡村俱乐部广场(The Country Club Plaza)，第一家由单一开发商按统一规划建造的购物中心；而真正的封闭式购物中心是由格鲁恩(Victor Gruen)设计并推广起来的。

　　从购物“天堂”到“死区”

　　在过去的50年里，美国建造了近5万个购物中心。可以想见，许多区域出现了购物中心过剩的问题。随着大量新建购物中心的出现，早期的购物中心被放弃，于是，这些中心变成“死区”。2009年有可能近100个购物中心从“天堂”变成“死区”。

　　另外，导致购物中心衰落的一个重要原因是主力商店经营不利。一般来说，购物中心都有两三家重要的商店，是支撑整个Mall的核心，英文称之为“anchor store”。这种主力商店又大多是大型百货商店，就像当年的Southdale Mall是以Dayton商店为主，而Dayton是当今大型零售商Target的前身。

　　近年来，百货商店的经营模式受到两方面的挑战，一面是精品和专营店吸引了年轻富裕的消费群体；另一头，像沃尔玛(Wal-Mart)这类大型廉价连锁店又抢走低档消费的顾客，百货商店只好受夹板气。本世纪初迅速发展的网络购物对问题重重的百货连锁店来说更是雪上加霜。由于百货商店在购物中心中位置显赫，唇亡齿寒，百货商店的危机就成了对购物中心的挑战。

　　总体上说，美国存在着商店过剩的问题。经济繁荣时期，亏空的店铺靠借贷，还能苟延残喘。经济危机一来，大浪淘沙，2008年全美关闭了148000家商店。可以想见，购物中心里，会有多少家店铺黑了灯。

　　回顾购物中心50年的发展过程，我们看到接近晚期，购物中心泛滥全美，甚至蔓延到其他发达国家。发展商只求利润，忽视人口、社区、经济状况，就连建筑本身也失去美感，早已偏离格鲁恩最初追求的理想境地。其实，发展商在购物中心发展的过程中，也在调整购物中心的建筑风格和经营模式。到了20世纪90年代中期，美国购物中心的建造从封闭式转向开放露天型，时尚生活中心(Life Style Center)成了购物中心的新模式。到了90年代后期，全美建造的时尚生活中心超过了100家。相反，从2006年至今，全美只建造了一个封闭式购物中心。与传统购物中心相比，时尚生活中心主要面对高档的顾客群。但是，时尚生活中心没能挽救购物中心，随着金融风暴的到来，让购物中心陷入了更深的困境。

　　通用电气公司旗下的GE资产部门经营许多商业房地产。GE资产房地产的首席执行官对经济前景不那么乐观，认为随着空铺率的不断增加和商业地产借贷的冻结，商业地产的价值在2010年还要继续下降13%。房地产数据研究公司Real Estate Econometrics LLC.也预告商业地产借贷状况继续恶化，商业地产贷款的违约率在第三季度达到3.4%，已经创下16年的纪录，但是两年内将再创新高达到5.4%。

　　运营商为了提高出租率，想尽各种办法，不惜改变美国购物中心的租户结构。据商业地产咨询公司Co-Star统计，仅在2009年下半年就有63个教会、244家医疗诊所和172家学校搬进购物中心。格鲁恩设计Southdale Mall的时候，曾经规划购物中心四周环绕者居民楼、学校、医疗中心、公园，可惜他的宏伟设计从未实现。现在好了，教会、学校、医疗中心不是环绕购物中心，而是进驻中心，不知格鲁恩在天之灵会做如何感想？

　　前车之鉴

　　09年夏天回国，对北京的购物中心感受颇深，因为购物中心的格局设施在全球都大同小异，恍惚间有不知身在何处的感觉。近10年，购物中心在中国内地也迅速发展，已经从大城市开始蔓延到中小城市，大有后来者居上的趋势。区域性的购物中心在今后10年里仍是商业地产中的佼佼者，所以还在大量投资。

　　但是，内地的购物中心已经出现美国经历的那些问题。至少在我看过的购物中心，似乎每家店里顾客都没有店员多，让我纳闷儿这些购物中心的盈利状况究竟如何。每次好奇地问朋友，他们是不是在这类的购物中心买东西，得到的回答多是否定的。那购物中心的顾客群到底是谁呢？据Jones Lang LaSalle 地产公司估算，北京2009年第三季度空铺率高达16%，而且店铺还会不断增加，所以购物中心地产业不很乐观。但愿中国的发展商和投资者不要重蹈覆辙，像美国购物中心一样深陷困境。

　　(来源：金融实务 作者：彭昕)