本报记者 丁 磊 青岛、北京报道

　　1月9日上午10时，青岛市四方区人民路实施了“临时性交通管制”。当天，在这个位于十字路口的核心商圈，全球第三大零售商TESCO(特易购)集团旗下76000平方米的购物中心“乐都汇购物广场”正式开业。

　　历时4年，投资10亿元，特易购中国“购地自建”的第一个大型购物中心，终于成行。

　　2004年，特易购集团通过收购乐购超市进入中国。如今，在祭出其在中国的第一大型地产项目后，特易购“两条腿走路”的策略也最终浮出水面。

　　特易购中国地产公司首席执行官马宝罗表示，城市有限商圈的饱和，以及不断增加的商业物业租赁成本，是特易购集团选择“购地自建大型购物中心”的原因。而特易购零售业务中国区总裁兼首席执行官陶迩康则称，通过购地自建的模式，特易购将加快对其它零售商的追赶。

　　而这仅仅是一个开始。这家在中国拥有71家大卖场、7家试验便利店的英国零售商，目前手上已握有20个签约的商业地产项目。这些购地自建的商业项目，全部由特易购中国地产公司运作。

　　在零售业资深咨询人士钟升看来，近几年，随着一线城市优质物业的减少，租赁价格水涨船高，这使得越来越多的零售商开始通过“自建”寻找出口。

　　中国零售连锁协会会员服务部主任楚东也对本报记者表示，目前，零售商对于商业物业的激烈追求已是不争的事实，并且，零售商已开始向二、三线城市下沉。

　　而正在行动的，并不仅仅是特易购。

　　TESCO的“两条腿”

　　1月9日，特易购集团下的著名超市TESCO乐购，作为核心商户入驻青岛乐都汇购物广场，占据了其中的9000多平方米。

　　马宝罗称，虽然同属特易购集团，但“乐购还是要向我们缴纳租金的”，不过，乐购理所当然地可以低价租赁，“乐购超市的面积，占所有用于租赁项目的25%左右，租金只占到15%左右”。“租赁模式会使我们遭遇太多竞争者，而自建，则会使我们面临更多选择。”马宝罗说。

　　但特易购大举进军商业地产，并不只是为了帮助乐购“跑马”扩张。

　　马宝罗表示，从特易购全球来看，购地自建超市与租赁物业超市的比例为8：2，未来，特易购中国也会逐渐接近这一比例。目前，特易购集团在全球14个国家共拥有4300家门店，2008财年，其销售额为594亿英镑。

　　陶迩康称，购地自建的模式，有利于特易购全球模式的中国落地。“特易购在全球拥有自有品牌、网购、会员服务等诸多业务，这些都是需要硬软件支持的。”

　　据介绍，特易购集团目前约50%的营业额来自超市业务，但同时，其也是英国最大的网购供应商。陶迩康表示，未来，特易购将建设更多配送中心实现整合，并且推动在中国的网购业务。

　　更何况，“商业地产本身肯定也是可以升值的。”马宝罗说。据了解，2008年至今，特易购中国地产公司在操作的地产项目，已平均溢价10%。

　　对特易购中国来说，青岛乐都汇购物广场只是牛刀小试。2010年1月，特易购还将在秦皇岛和抚顺推出两个新的乐都汇项目，不同的是，这两个项目体量更大。

　　据马宝罗介绍，秦皇岛和抚顺项目将做成“综合体的模式”——在乐都汇购物中心之外，将同时建设住宅公寓。

　　所谓“综合体”，英文名为“HOPSCA”，即英文单词Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(生态公园)、Shopping mall(商业)、Club(会所)、Apartment(公寓)首字母的缩写。

　　在马宝罗看来，有住宅公寓的综合体项目，对于零售商而言，意味着更多的利好，“它可以使零售商可以获得先天的顾客资源”。目前，特易购地产中国公司已经在北京、上海、广州成立了分公司。

　　陶迩康称，2009年财年(截至2010年3月)，特易购将推出青岛、秦皇岛和抚顺3个乐都汇项目；2010年财年(截至2011年3月)，其购地自建的项目数将为11家。而据知情人士透露，5年之后，特易购在中国的自建商业地产项目，有望达到每年30个。

　　如此庞大的计划，显然需要雄厚的资金支持。

　　马宝罗称，青岛乐都汇全部来自于特易购集团的自有资金，但之后的项目上，特易购会在资金自有的基础上，引进银行贷款合作。目前，特易购中国地产公司已经和工商银行等展开了合作谈判。

　　零售商的“圈地潮”

　　正在行动的，并不仅仅是特易购。

　　在青岛乐都汇开业之前，2009年12月29日，位于湖南省湘潭市的步步高广场开业。该购物广场由步步高商业连锁有限公司(002251.SZ)自有物业建造，总面积12万平米，是湖南首家Shopping Mall，也是湖南目前单体面积最大的商业场所。

　　步步高董事长王填明确表示，摩尔或者综合体，将成为中国零售业主流业态模式。

　　在楚东看来，Shopping Mall和综合体项目的兴起，是近年来零售业大型化的一个突出表现，而地产商和零售商，则是这种大型化背后的推手。在零售商方面，特易购、香港新世界集团、步步高等都在实践这种模式。

　　而据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，对大型商业地产，很多地产企业已经提出了投资目标。比如，保利地产(企业专区,旗下楼盘)提出，2012年，其对商业地产的投资要占到总投资额的30%；富力地产(企业专区,旗下楼盘)提出，2010年，将商业地产面积扩展到200万平方米，占集团总资产的20%左右。华润地产、中信地产等也提出了类似的目标。

　　不过，开发大型商业地产项目，尤其是综合体项目，需要地产商或零售商拥有很强的资源整合能力。以城市综合体为例，一般要求地产商或零售商同时拥有酒店、商业、住宅、影院等核心资源的开发能力，同时，对资金实力亦有很高要求。

　　但在王永平看来，综合体等大型商业地产项目，对于一个城市意义重大，尤其在三、四线城市，很多零售商、地产商甚至能获得“零地价”拿地的优惠。

　　对此，马宝罗承认，如果是某商业地产项目的唯一竞标者，在地价上的确可以得到当地政府一定比例的优惠。但是，如果是竞标项目，则必须走相应的流程。