12月上旬一个寒冷的冬日，北京南四环科丰桥东南角国美商都，工人正在安装巨大的户外LED显示屏。这一举动引发路人无数猜想：蹉跎4年、停滞不前的国美商都开业指日可盼？

　　然而，这一想法高估了鹏润地产(企业专区,旗下楼盘)的效率。自从今年8月，鹏润地产高层出面否认意欲60亿元转让国美商都，并称将不日揭晓该项目的去留后，至今4个月过去，国美商都仍像一根鱼刺卡在鹏润地产的喉中——不仅出售成难题，开业更是遥遥无期。一位商业地产研究人士指出，国美商都走到今天，主要因素是内部人事管理问题而非天生痼疾。与此同时，“卖地退地”之后的国美系地产正遭遇转型阵痛。

　　60万平方米，如此一个庞然大物沉寂丰台多年，亦成为丰台区政府的心头痛，这个被列为丰台区重大工程的项目，与丰台区域内的另外两大商业项目资和信百货、首地·大峡谷一起，同为丰台区政府近两年重点推介招商的项目。

　　如今，资和信已经开业，首地·大峡谷正推进招商，也将于明年开门纳客，只有最被看好的国美商都这一“超大型商业航母”仍处于难产中。至少近期，有关部门希望通过大型商业设施拉动地区人流、消费力的愿望仍是泡影。

　　未变的国美商都

　　12月16日，深冬，寒冷，当你站在位于丰台区总部基地旁的国美商都工地上，这种感觉会愈发强烈。周围杂草丛生，鲜见施工人员，冷冷清清。然而，置身其中，你仍能感受到两座庞大建筑物的气势，不仅仅是因其近60万平方米的体量，更因为它承载着黄光裕曾经的地产梦想。

　　实际上，这两座建筑已经盖了4年有余，至今仍未完工。与几个月前稍有不同的是，建筑外已经新近安装了两三个巨大的LED显示屏。细小的变化中可以窥见鹏润地产的欲罢不能。没有像鹏润高层原先设想的那样，国美商都顺利转手他人，相反，转让之路悬念迭生。

　　今年3月，本报曾率先报道国美商都有意转手，参与竞逐的包括3家海内外公司或投行，3家接受的价格约为60亿元左右，这一消息得到鹏润地产一位高管的证实。8月，又有多家媒体报道“国美商都将以60亿元身价迎来新东家”一事，并被鹏润地产高层称为“中国房地产资本运作最大单子之一”。不过，随后又遭到鹏润高管否认：“目前国美商都还未确定是否出让”，原因是“目前公司内部对于出让该项目还未形成统一意见，公司内部仍有不同声音”。

　　显然，过程并不顺利，历经10个月，国美商都是卖是留仍不明晰。“国美商都项目已经快完工。”12月17日，一向低调谨慎的鹏润地产某高管对记者表示。

　　但有关招商情况如何、何时开业以及究竟是否易主等其他信息，该人士秉持了鹏润的官方言论：“目前为止并没有新消息对外发布，待确定了相关事项后会主动与媒体联系”。不过，可以确定的是，国美商都目前仍由鹏润地产操作。

　　早前，有意向收购国美商都的央企中铁置业，后来突然放弃收购，原因是“价格谈不拢”。据了解，鹏润地产可能不会放弃对项目的全部权益。

　　分析人士指出，国美商都出售并非简单易行之事，从政府层面来看，丰台区政府不会坐视不管，一方面，其土地款是否拖欠不得而知，另一方面，这么大的项目一旦转让，所产生的税费也是地方政府关心的问题。

　　在黄光裕的地产版图中，国美商都曾经占据最重要的一角。这个总建筑面积近60万平方米、北京市2005年最大的招拍挂项目，从科技地产到服装中心，黄光裕对其具体定位一直举棋不定，由此也带来了管理紊乱，4年来更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权、王海域5任总经理。案名也由国美商都——鹏润时代广场——鹏润国际时尚交易中心——国美广场——国美商都数次更迭。

　　犹记2008年10月，当时还以“国美广场”之名对外招商的国美商都，公开举行了声势浩大的签约仪式，与天虹百货、特力屋、金钱豹、奥卡索、麦当劳、屈臣氏等近百家企业签署入驻协议。

　　但让所有人大跌眼镜，一个月后，黄光裕因涉嫌经济犯罪被北京市警方拘查。或多或少受事件影响，国美商都此后的路变得扑朔迷离。

　　北京麦当劳食品有限公司一位高层对记者表示，去年其即已确定进驻国美商都，但“搞不清楚怎么回事，对方一直在换人，开店进程因而受阻”。

　　转型阵痛

　　一位商业地产专业人士指出，其实国美商都60亿元易主纯属无知猜测，一个位于丰台区60多万平方米的商业地产项目，无论是资本运作还是专业商业运营没有10年、20年很难盘活。

　　“国美商都实际上是一辆装着夏利发动机的奔驰，外观看上去不错，内部却一片狼藉”。这位人士进一步指出，国美商都有今天的局面主要是内部人事管理问题严重，因为人员流动大是鹏润地产最大的特点，国美商都高层不断更换也正是黄光裕专权的体现，零售业的人资管理模式用到地产上是完全失败的，因此，也不难理解项目公司为何难以实现高效快速的运转。

　　另一位专业人士亦认为，国美商都难产最根本的原因不是项目定位问题，而是老板出事，项目遭殃，受资金问题、人员频繁变动等不利因素影响，合作方不得不有所顾虑。

　　早前，鹏润地产高管层表示，整个国美系地产业务中，商业项目全部被用来变现。记者最新获悉，国美位于蒲黄榆的一个商业项目已转手给一家知名商业投资管理公司。

　　这家公司负责人对记者表示，该项目原先为国美旗下经营不下去的存量商业，体量不大，约为17000多平方米，完成项目转让后，已重新做商业定位，将打造成文化和影院组合的休闲娱乐中心。该项目将于明年上半年开业，“预计7、8年既能收回成本”，该人士表示。

　　收缩商业地产战线，鹏润地产开始着重发力“短平快”项目，其战略目标是：不符合鹏润地产发展的项目要全部转掉或降低比例，以确保资源、资金得到充足的流动性和周转率。“2009年，是鹏润地产艰难的战略转型时期”，日前，鹏润地产总裁王军对媒体表示，战略转型是一个痛苦的过程，不过好在鹏润地产已经按照去年制定的战略计划前行。

　　悖于整个房地产开发趋势——以持有物业为主要开发方向，鹏润地产制定的战略是“降低持有类物业的比例，增加销售类物业的比例”。其中，销售类物业主要是中高端住宅产品的开发。

　　为此，鹏润的算盘是：抓住2009年下半年的“抄底”机会，加大住宅市场的投入，并为之四处寻找机会，一二线城市均是其投资重点。3个月前，鹏润地产即在上海以4.0688亿元竞得浦东新区惠南镇东城区一幅占地面积55103平方米的纯住宅地块，拿地体量虽小，但仍是其继续向住宅开发领域迈进的一步。

　　王军首度提出，鹏润要做中国的集成地产商。而目前，鹏润的战略转型正处于产品研发阶段。至于国美商都，不管鹏润地产愿不愿意，这条路依然得走下去。

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