同等条件下，单一业权的写字楼租金往往比散卖的高20%左右

　　CBN记者　靳冬

　　尽管“只租不售”是写字楼经营管理的最佳方式，但并不是所有开发商都这么做，即使资金实力雄厚的发展商，也只愿意持有一部分优质物业，更多的项目则会被用于销售套现。近期，广州多家开发商计划在市场尚处于景气的时刻，出让写字楼物业。

　　大集团有限持有物业

　　虽然富力地产(企业专区,旗下楼盘)(02777.HK)在广州珠江新城的十余个项目中，大多数为商业写字楼，但该公司选择保留的仅有少数。今年，该公司进入写字楼物业的推货高峰期，先后有多个项目被推向市场。

　　9月，浦发银行与富力盈悦国际正式签订购买合同，一举购下富力盈悦国际半栋写字楼，总金额近4.2亿元。这是继今年5月国家开发银行以近5亿元进驻富力盈泰广场、7月无限极以3亿元购下富力盈悦国际半栋写字楼后，富力写字楼的又一大宗买卖。

　　而该集团透露，近期开始销售的一栋新项目富力盈信大厦也已经录得大宗交易，尽管其售价高达2.6万元/平方米，但依然有大客户与富力方面进行接洽，希望打包购买多层物业。

　　毫无疑问，由于多栋写字楼可用于出售，富力地产成为今年广州写字楼市场的最大赢家。在富力地产于写字楼市场斩获颇丰时，保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048.SH)于不久前宣布，其位于广州的第二宗高端写字楼物业保利中心将正式对外招商。有趣的是，该项目将采取“只租不售”的模式。

　　对于保利地产而言，眼下只是公司涉足商业物业的开始。该集团相关负责人透露，公司计划未来开发物业中，30%为自己持有，70%用于出售。由于持有经营商业物业的模式将沉淀大量资金，导致目前国内开发商业物业的地产商，都将开发的商业物业大部分用于出售，以缓解资金压力，但这一做法实际上并没有跳出住宅开发“快进快出”的“窠臼”，散售的方式亦使公司无法获得商业物业后续经营的丰厚租金回报。

　　事实上，“三七分”的比例，是香港几家老牌地产企业在开发商业地产时普遍采纳的“黄金比例”。经历过数次房地产起伏的香港开发商新世界、新鸿基及和记黄埔等，都会在手中留有部分优质的商业物业，以平衡财务，抵抗可能出现的经济风险。尤其是像去年全球经济的低迷，在住宅、商业地产成交双双走低的情况下，租金收益无疑最为稳定，而优质的商业物业也是资产保值的最佳选择之一。

　　随着越来越多内地开发商在香港上市，这一经验逐步为内地企业所效仿，富力地产便是最早的一家。有业内人士表示，富力地产今年不再新增持有型物业，而是大量出售项目，主要是由于该集团自有物业已经具备相当的比重，继续增持物业，将给公司的资金链造成压力。而保利地产目前自有物业比例较低，相对于其超过300亿元的物业销售，公司未来还有较大空间来增持自有物业。

　　不过，有知情人士透露，保利地产在规划自持物业时依然有自己的打算，并非所有商用物业都会自己持有。“一条基本的原则是，大型开发商所持有的物业，一定是最为优质的项目。”

　　管理的“艺术”

　　值得关注的是，为了管理的需要，大开发商对写字楼和商业项目，都有非常清晰的定位，即要么整栋出租，要么整栋出售，极少有半租半售的情况。

　　对此，物业代理机构高力国际相关人士称，通常情况下，单一业权的物业是比较好管理的。因为开发商把项目全部卖出去之后，一般不会倾注太多心思到后续的管理上，而自己持有的物业，往往会有较多的投入。

　　据悉，目前不少大公司在寻找写字楼时，都倾向于选择大开发商所持有的单一业权的物业，因此，即使同等条件下，单一业权的写字楼租金，往往比散卖的高出20%左右。高力国际上述负责人表示，对于部分又租又售的物业，业主之间意见不统一，也不愿意聘请具备经验的管理公司，容易产生矛盾。

　　事实上，在广州的几家大开发商中，其开发的物业一般都是由自己的物业公司进行管理，不会另外寻找物业公司。例如富力地产在珠江新城的自有写字楼项目，虽然仍旧由公司旗下的物业公司进行管理，但该公司亦专门聘请国际物业管理公司世邦魏理仕及第一太平戴维斯等作为顾问。

　　“广州的大型房地产企业都有自己的物业管理公司，而且具备相当的管理经验，因此，他们考虑到自身的品牌形象，物业管理方面都会做得不错。因此，即使其项目出售了，小业主也能够享受到较好的服务。但是一部分只开发了一两栋楼的小开发商，卖掉房子之后就不太在意后续管理，容易导致服务跟不上的情况。”