CBN记者　王芳洁

　　乍看之下，潘石屹的朝阳门项目有些骇人，一群面无表情的人正在用各种姿势翻越并不高的项目围墙。仔细一看，原来都是模型人，不禁令人哑然失笑。

　　也许在开这个小玩笑时老潘是这样想的：繁华热闹的商业区看似高不可攀，其实分享它的繁荣只需要跨过“低低的门槛”。至少在被分割成很多小单位出售的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)项目，投资者持有其中一间的资金不算太多。

　　对“善于”聚少成多的老潘来说，其一直坚持的商业物业散售模式令其成为中国最有钱的开发商之一。这似乎是一个皆大欢喜的结局，但新近爆发的建外SOHO“停电门”事件，却暴露了这个商业模式的弊端：这些散售出去的物业在管理上有很大的难度，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运。尽管老潘已经决定自建物业公司，打算接收旗下楼盘统一管理，但能否扭转乾坤目前还很难说。

　　实际上，一路与SOHO中国携手走过10年的北京CBD管委会已经与这位老朋友保持距离，新近东扩3平方公里的北京CBD打算在新区域范围内杜绝散售模式。

　　散售物业的商业逻辑

　　“这是住宅开发商的巨大胜利！是土地储备(资本市场叫土地银行)的巨大胜利！一定会在全国的住宅开发商中掀起学习恒大、赶超恒大的新高潮！”针对恒大地产(企业专区,旗下楼盘)最近的“造首富运动”，潘石屹曾作出上述评价。

　　言下之意，SOHO中国一向不谋求大规模的土地储备，老潘特别指明“学习恒大，赶超恒大的新高潮”的主角是住宅开发商，换句话说，SOHO中国并不会参与其中。近来，伴随着国土部三令五申的强调禁止开发商囤地，老潘也不断重申SOHO中国不会囤地的观点。

　　实际上，老潘不仅不囤地，甚至也不囤项目，每每拿到土地和烂尾楼项目，SOHO中国总是想方设法地尽快开工，尽快出售，尽快赚钱，以投入下一个项目。近日，SOHO中国在北京东三环再购写字楼——嘉盛中心，潘石屹表示物业已经被分割成很多小产权，公司将尽快对其进行发售，与嘉盛中心相距不远的三里屯SOHO写字楼也正在散售，均价4万元/平方米。

　　这种在项目中的快速周转，令SOHO中国取得了近乎于住宅开发商的销售额，上半年，SOHO中国的销售额达到72亿元，汇富金融服务公司根据目前SOHO中国的物业，估计其未来三年的可售物业价值达到了460亿元。

　　潘石屹针对公司商业模式的抗风险能力表示，如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过500亿元的销售额，可以保证公司保持4年以上的增长。反之，如果房地产市场不好，公司将充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间。

　　个人投资者的逻辑

　　实际上，在国内开发商中，采取散售模式的并不仅仅只有SOHO中国。北京CBD中，很大一部分写字楼和商住楼都采取了这种模式，这其中包含了很多历史原因。起步很早的北京CBD，一开始便将土地零散出让给开发商，其中大部分为国内开发商，这些并没有很长开发历史和资金实力的开发商，除非将项目散售，否则难以维持公司的正常发展，而类似于万达这样的开发商，其商业综合体在全国数十个城市遍地开花，如不将其中的部分商铺和商用楼出售，也很难维系公司的高速运转。

　　但一位北京CBD万达广场的个人投资者告诉记者，购入这种商业中心区的物业以投资非常赚钱，基本第一批购买万达广场物业的人都能赚很多钱，十年内收回成本没有问题。该人士以9000元/平方米的价格购入万达广场一套商住物业，总价约73万元，目前每年的租金大约为8万元，其对于项目的投资回报和前景非常乐观。

　　另据其介绍，有一家人在与其相仿的时间以1000万元的总价购入3个万达广场铺面，即便按照当时的租金，该户人家可以在5年内收回所有投资。

　　潘石屹则将自己的客户锁定在“晋察冀”地区，这些地区中的很多富有阶层都是SOHO中国的追随者。潘石屹表示，在过去10年时间里，SOHO中国的7000多位客户都分享到了这种成功的商业模式带来的物业升值和回报。他们获得的出租回报比同时期购买的物业高出许多，这也形成了老客户不断重复购买SOHO中国产品的案例。

　　但关键的问题是，如果出现诸如建外SOHO这样的情况，物业价值不仅难以提升，还面临不断下跌的局面。对于个人投资者而言，一旦出现这种情况，他们将难以持续获得较高的投资回报。这也是散售模式潜藏的风险。

　　城市的逻辑

　　开发商赚钱了，个人投资者也赚钱了，在这个皆大欢喜的局面下却隐藏着风险。如近期爆发的建外SOHO“停电门”事件。尽管潘石屹对于这个已经交楼5年多的项目闹出的纠纷感到郁闷，更对其给SOHO中国声誉造成的影响感到无奈。

　　但不可回避的是，这种以商用为主的物业却采取散售模式，早就为今日的纠纷埋下“伏笔”。在建外SOHO东区，有数百名业主，这些人大部分并不居住在该社区，而是将物业出租。业主对于小区的管理往往并不是很有积极性，而真正的使用者对小区的管理又没有话语权，造成小区难以管理，档次也随着时间的推移逐步下降。实际上，除了建外SOHO之外，很多类似的项目都面临同样的问题，一个最直接的证明就是，往往统一持有的物业，洗手间都比散售物业打扫得干净。

　　在北京CBD内，由开发商统一持有的写字楼租金普遍高于散售物业，金地中心的两栋写字楼，分别采取了散售和统一持有两种方式，无论是租金还是出租率，统一持有的楼宇都远高于散售的楼宇。

　　除物业管理外，小业主之间互相竞争和杀价，以及各不相同的预期和要求都是散售物业出租难的原因。一位企业人士告诉记者，一般企业很不愿意经常搬家，但小业主却很有可能随意提价，造成了公司不得不在短期内寻找新地方，给公司运营造成很大的困难。

　　尤其在城市土地资源日渐稀缺的背景下，如果一幢商业物业在建好后无法随着城市的发展而实现增值，反而出现价值趋减的状况，无疑是对城市宝贵土地资源的一种浪费。

　　正因为已经建成的很多写字楼都被散售，无论是管理上还是商业环境上都很难开拓新的面貌，北京CBD才会向东扩张3平方公里，北京市朝阳区委书记陈刚表示，东扩区的土地开发将不会实施以前的模式，在土地进行一级开发之后，会邀请有意向落户的国内外大企业提出建设方案，对楼宇的高度、规模、外观、附属设施等进行“量身定制”。也就是说，以往不定向发售的散售商业物业模式将在新的区域内消失。