CBN记者　唐文祺

　　随着经济向好预期的逐渐明晰，最能直接映射经济形势的写字楼市场开始趋暖。与价格已处高位的住宅相比，可售型写字楼的投资回报率更显吸引力。

　　有数据显示，10月上海写字楼销售均价已达16221元/平方米，无论从买卖市场还是租赁行情来看，可售型写字楼这一细分市场已明显复苏。不过，业内人士认为，写字楼进行出售的策略，固然有开发商对于项目发展的策略考虑，但从整体招商运营的角度而言，分散拆卖的方式对于项目长远发展并无利好。

　　散卖主旨重在回笼资金

　　10月，万达在上海南汇区的周浦广场项目继续热销。当月销售套数高达419套，销售面积24119平方米。这一数值，不仅在10月上海全市写字楼销售排行榜中名列第一，且带动整体南汇区在上海各区之中成为“榜眼”。

　　CBN记者得到的一份业内数据显示，万达周浦广场在今年1月时的销售均价还只是在9332元/平方米，随着销售势头的逐渐上升，11月的销售均价已上升至13502元/平方米，10个月内的价格涨幅为45%。而这个项目的地理位置，只是属于上海外郊环间区域。

　　“万达的销售策略还是比较清晰明确的。”一位投资机构人士告诉CBN记者。以其进入上海的发展步伐来看，已运作3年的万达五角场广场是其首枚落沪棋子。时至今日，五角场区域的人气与商业氛围早已不可同日而语。“五角场项目的经营策略很简单，分拆散卖写字楼部分回收利润，而商场部分开发商自己持有。”

　　在陆续引入万达国际影城、第一食品广场及沃尔玛超市之后，万达五角场广场的商场运营状况日趋成熟。据悉，广场内的平均客流量可达5万~8万人次/天，而地下一层位置稍好的商铺租金大致为25~30元/平方米。不过这对于万达在上海的发展策略来说，只是第一步。

　　该人士认为，万达在五角场区域打响的“头炮”，对于该集团在其他区域可持续发展影响很大。“万达先在市中心把品牌影响力打出来，再在偏远区域进行销售的话，客户更容易接受认可。”事实证明，这一策略的确起到了作用。数据显示，截至11月25日，万达周浦广场项目的写字楼部分已售出1004套。

　　整层出让“流行”

　　据中原地产研究咨询部高级经理马冀介绍，当前写字楼市场的投资回报率已可达到4%~6%。这与住宅持有出租的投资回报相比，显得更具吸引力。从租赁市场来看，2009年10月，上海甲级写字楼租金为7.67元/平方米/天，与这部分产品相比，租金在4~5元/平方米/天的准甲级写字楼更易受到客户青睐。

　　但有业内人士表示，由于出让时涉及土地增值税和所得税占据比例很高，因此对于开发商来说，散卖的成本并不小。“只能说分拆散卖对于及时回笼资金还是有用的。”

　　此外，一个业内公认的观点是，分拆散卖这一形式往往会对写字楼项目后期招商运营造成影响，如果项目位于商务氛围不高的区域内，这一风险将更高。

　　“个人客户购买写字楼的原因，自用与出租皆有。如果是客户自用的话，在运营上更难打理。如果一栋楼宇里面，金融或实业公司与美容美发店相掺杂，肯定会影响出租品质。”马冀表示，正因为此，有开发商现在更热衷于整层出让。以奉贤区的南桥国际商业广场为例，该项目最终采取的销售策略是，先向中国农业银行出让了整三层面积，然后再分拆散卖给小客户。马冀认为，这种销售方式一方面有利于吸引个人投资者，另一方面则有利于项目后期的招商经营。

　　实行整层出让的最新案例当数南京西路板块的东海广场，初涉上海的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)潘石屹在将其纳入囊中之后，决定将这一写字楼项目由原先的分拆散卖转为“整层出让”。在此之前，位于陆家嘴金融区域内的中融碧玉蓝天大厦，以成交均价约4.9万元/平方米、涉及10层楼面的单笔交易引发业内关注。而这笔交易，已是该项目实行整层出让的第二笔买卖。马冀认为，整层出让的设定，无疑大大提高了买家入市的门槛，这对于项目品质起到了较强的把控性。