今年以来在全国土地市场上少有露面的合生创展(00754.HK，下称“合生”)近期在宁波慈溪“悄悄地”大举圈地36幅，共计153.06万平方米，折合每平方米地价不足900元，这个“低价抄底”的个案几乎被全国各地层出不穷的新“地王”所掩盖。

　　据了解，这些地块均在慈溪市杭州湾新区内，临近杭州湾大桥，将发展成一个包括商业、住宅及酒店等物业形态的城市综合体。在此之前，合生已在天津开发了一个类似的大型项目，从目前的公开资料看，慈溪项目将成为合生在国内开发的第二个城市综合体项目。

　　而随着合生近几年在住宅开发领域的市场份额呈现下降趋势，大型城市综合体项目似乎正成为这家曾被万科董事长王石称为“地产航母”的公司转型的最新目标。

　　唯一的竞价者

　　事实上，早在去年就有消息称，合生将到宁波慈溪建一个长三角最大的项目。

　　事情源于2008年6月，合生董事局副主席项斌亲自带队到杭州湾新区进行考察。据消息人士称，当地由慈溪市委书记负责接待，规格十分之高，双方很快达成初步意向。

　　今年9月24日，合生发布公告称，合生的项目子公司宁波合生锦城房地产有限公司，与慈溪市国土资源局签订了34份土地出让合同；双方将于今年12月31日前签订剩下2份土地出让合同。

　　而上述地块的出让早在7月30日已进行，当时合生的全资子公司上海合生房地产开发有限公司(下称“上海合生”)，通过慈溪市公共资源交易中心公开的招标程序，出价13.6522亿元，竞投得36幅土地的使用权。这也是慈溪市国土资源局为出让这些土地而定出的底价，折合每平方米土地约891.95元。

　　这36幅土地位于宁波慈溪市杭州湾新区西北部，可用作住宅、商业和酒店的用途。其中，商业及酒店用地的使用权期限为40年，住宅用地的使用权期限为70年。

　　底价成交的原因在于，当天的竞拍只有合生一家公司报名。“我们当时有一些其他的附加条件，比如必须是国内排名前十的地产企业，还有必须有曾经开发过大型城市综合体项目的经验。”当地一位政府人士表示，整个拍卖过程并无“猫腻”，只是这些附加条件让许多地产企业“望而却步”。

　　消息人士透露：“慈溪当地政府的官员还去天津考察过合生开发的项目，对这种模式相当满意。”根据协议，合生须分五期支付土地出让款，其中今年12月31日前支付3.72亿元。上海合生已于7月28日为上述土地招标支付1.37亿元订金，用作支付首期土地款。

　　慈溪板块的价值

　　不过，这并非合生在宁波的第一个地产开发项目。在此之前，合生就已经在宁波镇海的高教园区“小试牛刀”，2006年开发了规划面积约55万平方米的大型别墅区“宁波合生国际城”。“这个项目二期还在定价之中，一期卖到了1.3万元/平方米，就当地市场看，价格上算非常成功的一个项目。”消息人士表示，这个既有案例让慈溪当地政府吃了颗“定心丸”。

　　不过，合生也并非是第一个看中宁波地产开发前景的地产企业。包括金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383.SH)和保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048.SH)在内的全国性开发商都已经在宁波大量拿地，由于这些开发商资金实力雄厚，一度将宁波地价推高，一些本地开发商在高地价的“压迫”下被迫转到郊县甚至其他城市寻找机会。

　　为对接杭州湾大桥而设立的杭州湾新区目前是慈溪市相对较新的发展区，当地政府对该区域预期很高，被视为宁波北部的经济中心。

　　“合生的这个项目，也正是慈溪所缺失的，这几个板块可以很好地提升杭州湾新区的形象，同时也是比较好的概念工程。”浙江省宁波房地产协会秘书长许锡生表示。这是连接宁波和上海的一个重要区块，从未来看，肯定有升值潜力。

　　此外，由于近两年宁波主城区的地块比较稀缺，许多地产商都纷纷出城，到慈溪、余姚、奉化等地拿地，而慈溪的地理位置相对优越，吸引了包括华润置地(企业专区,旗下楼盘)在内的一批品牌开发商进驻。今年7月，绿城集团(企业专区,旗下楼盘)也在慈溪拿了一块地。

　　与此同时，慈溪的房价也水涨船高，梵石花园的开盘价已高达1.7万元/平方米，绿城在慈溪开发的玫瑰园售价达2.1万元/平方米，价格丝毫不输给宁波市区。“慈溪的人均消费比较高，而且靠近上海，所以很多开发商都来‘淘金’。”许锡生说。