“CBD商圈能体现全球经济。目前经济大环境正在恢复，中国，北京的CBD也在慢慢复苏。”世邦魏理仕办公楼服务部资深董事黄蔚强调：CBD写字楼市场的复苏已经开始，“U型反转”几可预期。

　　优势项目回暖明显

　　“从租户的数量及活跃程度上看，其实CBD已经有了复苏的迹象。”正如第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理温书阅评说的那样，通过走访发现，地处东长安街延长线上的金地中心便是这么一个典型。

　　据了解，自2009年以来，金地中心新增签约面积超过2万平米，新增客户包括杜邦中国、上海通用、施华洛世奇、阿特金斯等国际知名企业，遥遥领先于CBD的其他楼盘；楼内原有客户也随着业务的发展，迅速在楼内扩租，进一步巩固了金地中心以高知名度跨国公司为主体的客户结构。据观察，金地中心的租金并未受到金融危机的严重冲击，不仅如此，随着入住率的提升，租金还表现出稳定上升的态势。

　　“金地中心租金、入住率双升的局面，与其今年5月底开通地铁——地下一层商区直接和地铁1号线大望路D出口相连关系重大，同时，该项目的各项配套亦逐步完善，银行、美发造型及多家餐饮都先后开业盈门。”一位业内人士分析道，“除此，外观、硬件等先期规划设计的独到更是金地中心的得分项。”

　　此外，曾因奥运因素推迟入市的环球金融中心，终于在今年第二季度交付使用。该项目由恒基地产开发，是继2007年底华贸中心三期之后的首个国际甲级写字楼项目，由于其地段及品质优势，已受到数家银行及金融机构关注。从第一太平戴维斯数据市场研究及顾问咨询部获悉，第二季度内的租赁交易还包括挪威船级社承租世纪财富中心4000平米，以及瑞穗银行签下环球金融中心3000平米的面积……

　　“CBD区域当前已经接近下跌趋势的尾声，今年年底将会见底，有些迹象预示着明年市场或将回暖。”黄蔚一言以蔽之。她的解释是，首先租金的下跌已经放缓。据世邦魏理仕的数据显示，北京市过去12个月的租金跌了10%，过去6个月是7%，过去3个月仅为2%；CBD区域过去12个月最高跌了13%，过去半年是6.6%，上个季度较之前只降了3%左右。“第三季度的租金走势将趋于平稳，不会出现大幅度的下降情况，甚至有些业主认为租金已经到了底线，不再做调整，只有很小的一部分业主将继续调低租金。”

　　其次，部分项目继续选择推迟入市，使得2009年CBD的实际供应量在110万平米左右(而非年初预估的160万平米)，2008年则是120万平米——供应趋势也在往下走，预计2010年的供应依旧小于今年，届时CBD写字楼市场的压力亦将随之递减。

　　最后，需求方面，二三季度的活跃程度明显在增加，尤其是二季度跟一季度相比存在一个明显的提升。比如今年早些时候CBD里一栋预租的写字楼，当时的看房量周均4人次，目前已经达到了20人次。“去年新近入市写字楼的出租率预期，跟实际签约之间的落差很大，今年年初调整预期后，现在看反而好于此前调整后的预期。”

　　按照黄蔚的说法，悉数“吸纳角度能明显感觉到好转”的原因实则有三：其一，很多租户认为当前调整后的租金水平已经趋于他们能够接受的程度；其二，很多国内外企业的业务趋于稳定，他们再看市场的时候，态度亦不再那么悲观——今年业务稳定，明年会扩展，当前就要寻觅新的办公地方；其三，北京市场与上海不同，拥有很多国内企业，他们为市场的吸纳量、入住率做出了很大的贡献，尤其是最近的一些商业银行，如盛京银行、上海银行都在CBD吸纳了上万平米的写字楼。

　　“头牌”保卫战

　　北京写字楼市场中的翘楚——CBD商圈，在其复苏迹象显露端倪之际，来自其他区域的挑战书也已纷至沓来。

　　从第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部提供的数据上看，CBD区域的空置率第二季度内上升至历史高位(上升8.3个百分点至29.6%)，并预期未来两年将伴随新项目的入市持续在高位运行；租金的下滑幅度，在过去三个季度里，较之其他区域亦是最大，已累计自高位回落平均23.4%.而空置率位于4.5%低位的中关村，在没有新增供应的冲击下，空置面积继续减少，不仅空置率有所下降，年初以来租金也仅下跌了10.6%.据悉，近期的中关村写字楼市场正在谋变，有专家甚至预言将先于CBD止跌，CBD写字楼市场正面临一场“头牌”保卫战。

　　“中关村写字楼市场从来就没有真正意义上的下跌过，即使是在金融危机最严重的时刻，中关村市场依旧价格坚挺。”温书阅以融科资讯中心为例，称今年年初该项目签约了一家来自美国从事生命科学行业的跨国企业，其成交租金甚至超过了很多CBD的甲级项目。

　　“北四环亚奥商圈及东二环商务带对于CBD的影响更为巨大。”在温书阅看来，这些区域的配套及交通设施不断地完善，越来越多的高品质写字楼也不断涌现，比如亚奥商圈的标志性建筑盘古大观，目前有超过40000平方米的谈判租户来自CBD；东二环的中汇广场在解决了产权问题后重新入市，这些楼宇的出现势必将对CBD造成巨大的冲击，甚至部分CBD的龙头企业目前也将橄榄枝抛向了亚奥及东二环，新的亚奥商圈及东二环商务带的崛起已经不可阻挡。

　　就CBD而言，温书阅的观点是，目前租金等低迷状态更多的来自真正市场的压力—— 供应量过于集中，再加上部分租户及代理借势抄底。“当前的CBD总量依旧供大于求，不断兴起的新商圈也在不断摊薄CBD的优势；但长期看，CBD的区域优势、品牌号召力依旧是别的区域无法比拟的！”

　　禾盈(北京)投资顾问有限公司执行董事杨杼梓对此表示赞同，他认为CBD商圈已经非常成功、成熟，像一个磁铁，有自己的磁场，配套、企业结构、硬件设施等方面都有自己独特成熟的东西。“诺基亚自建好了办公楼自然要搬走，空置率由此攀高，有其客观原因，没必要恐慌。”

　　“截至目前，从东城、中关村等其他区域迁入CBD的客户很多，有些还是龙头企业；外地在北京新设立的机构，以证券公司、商业银行为代表的企业也成为CBD需求增加的一个来源；另外，还有很小部分客户依然选择了扩充，目前表现并不明显，相信下半年将越发显著。”黄蔚对囊括金地中心、环球金融中心、中海广场以及还未入市的国贸三期等楼盘在内的CBD写字楼市场前景信心十足。

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