进入第三季度，北京写字楼无论是租金价格还是销售情况都已经开始出现分化。一方面是北京传统写字楼热点区域租赁行情的一路溃败，一方面则是亦庄等郊区独栋写字楼的行情持续看涨，尤其是亦庄的北京经开·国际企业大道，继白领服饰、动向体育等知名企业的入驻之后，近日又被包括建行在内的一批国企所瞄准。专家分析，这种两极分化出现的原因，主要是源于城市中心区写字楼的租金成本过高，不得不促使企业变换“思维方式”由租转购所造成的。

图为 北京经开·国际企业大道效果图

　　北京写字楼市场两极分化

　　近日，世邦魏理仕在其报告中称，北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示，该区域的空置率甚至已经达到了38.4%，而且还有上升趋势，今年二季度CBD的空置率环比上升了1个百分点。

　　“空置率的持续上升只是北京传统写字楼热点区域的表现特征之一”，业内专家表示，除此之外，租售价格的掉头向下，成交量的大幅萎缩都是写字楼市场的重要“表情”。在空置压力下，甲级写字楼租金一路溃败，平均租金自去年低迷时期至今已下调了18%，而季度性下降最多的区域为 CBD和东长安街，分别下降了9.83%和4.79%。

　　戴德梁行分析人士认为，由于目前市场供应仍呈增长态势，但市场环境萧条的状态没有根本改变，预计2009年下半年北京传统写字楼市场很难乐观。

　　然而，亦庄的写字楼市场却表现得“特立独行”，尤其是区域内北京经开·国际企业大道项目，二季度被包括武汉千里马在内的一批全国各地知名企业所抢购，短时间内签约总量已超过10000平米。

　　进入三季度，这种热销势头持续增长。近日，据北京经开内部消息爆料，目前建设银行等多家大型国企正在与其洽谈签约事宜，虽然还没有最终敲定，但是已经给予了该项目足够的信心。

　　据了解，这些知名国企意向购买面积都比较“庞大”。“基本都在一万平米以上，最高的甚至达到3万，都有总部、行政及研发的功能需求”该项目负责人进一步透露，这批意向购买企业涵盖了药业、金融、机械等领域，且都是国内行业的龙头企业。当问及具体企业名称是，该负责人称目前还不能对外公布。

　　弃租转购催热企业独栋

　　专家分析，对于写字楼市场所表现出来的“冰、火”两极，主要是因为始于去年的全球性经济危机对写字楼租赁客户产生了不小的影响，不少企业效益下滑，人员数量减少，办公室面积需求变小，寻求租金便宜的写字楼成为企业在当前形势下的应变选择，然而，集中在亦庄、丰台独栋写字楼，相对于CBD核心区域写字楼的高昂租金来说，具有极大的成本优势。

　　调查得知，在亦庄核心区购买3000平米的写字楼，如北京经开国际企业大道，目前的总价在2700万元左右，而以相同的价格租赁CBD华贸中心的相同面积，按照300元/平米/月的市场价格计算，其租期不到三年。而购买企业独栋，三年之后还有预期的升值投资收益。

　　亦庄等郊区的独栋写字楼显然具有不可比拟的成本优势，而更为重要的是，目前已经有越来越多的实力公司改变了选址理念，向“低容积率、低建筑密度、低楼层”和“高绿化率和高使用率”三低两高的办公用房发展，“就像住宅的终极产品是别墅一样，一个有实力、有规划、有品位的企业，最终选择的办公场所也将是企业独栋办公楼”，业内专家如此表示。

　　“目前来我们项目处的客户，很多都对承重、防噪、层高、体量、私密性以及个性化提出了要求，” 北京经开·国际企业大道的项目负责人说。

　　而据实际调查所知，该项目目前在售的A、B组团，首层LOFT层高达8.4米 ，其他层高为4.2米，而目前北京写字楼的层高普遍在3.8米； 此外，该项目的各单体建筑面积为4000—10000平方米，标准层面积为500—800平方米，可以满足不同企业的不同面积需求。