本报记者 贾海峰 北京报道

　　10月14日，DTZ戴德梁行发布季度报告称，内地房地产市场结构失衡严重，尤其是北京等一线城市住宅价格超涨，竟反常地屡屡超过同地段的写字楼。

　　该机构认为，形成此现象的原因，是目前实体经济尚未恢复，所以写字楼租金和出租率一直下调。而通过信贷投放等一系列手段增加的流动性资金，纷纷选择保值前景更佳的住宅，导致住宅价格畸高。

　　DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧建议，宏观调控政策关注商业地产和住宅地产的价格失衡问题，在信贷投放等流动性安排上，出台鼓励投资商业地产的政策，或者收缩目前有利于流动资金涌向住宅市场的政策。

　　“商住倒挂”

　　DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东指出，一般情况下，同地段的写字楼等商业地产物业价格应该高于住宅30%左右，但是目前北京等内地一线城市的情况恰恰与此相反。

　　以北京花市大街的国瑞城为例，其公寓(高档住宅)价格达到了3万元/平方米，最高在3.5万元/平方米，而目前国瑞城所在的崇文区，以及其周边的宣武区都没有单价超过2万元的写字楼。

　　即使在北京写字楼最为昂贵的CBD地区，其地区目前在售的御金台住宅项目已经卖到了5万元/平方米，而紧邻其侧的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米。

　　上海也与北京存在几乎相同的情况。

　　位于静安区的南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米；远东国际成交价约为3万元/平方米，附近的古北二期住宅买卖价格约4万元/平方米；陆家嘴中融碧玉蓝天成交价格约5万元/平方米，附近的住宅房源价格约5-10万元/平方米。

　　根据上海中介机构统计，上海写字楼价格从2006年至今涨价幅度仅为15%-20%，而2009年年初到8月份，上海的二手住宅价格上涨为18%，新房价格上涨在20%左右。

　　DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说，尽管北京等地方政府都出台了刺激商业写字楼出租和招商引资的办法，但是写字楼空置率等仍旧处于一个比较高的位置。

　　他认为，商业地产价格难以上升，与实体经济复苏不到位有关。国内国际公司正是由于没有信心才退租写字楼。目前写字楼出租率仍旧没有上升，租金也一路下跌。

　　写字楼租金下跌就导致了写字楼、商场等商业物业价格难以上升。

　　陶说，“商住倒挂”的另一层原因是，内地流动性过剩造成了大量短期内寻找投资机会的资金，这些资金不能持有长期物业，而是寻求短期内套现、增值的目的。在此情况下，住宅和股市就成为选择。

　　“最近香港几栋天价住宅的买主都是内地机构和个人，”陶汝鸿说：“65万元/平方米，在香港人看来是不可思议的事情，内地投资者却欣然去报价。”

　　国际热钱回流可能火上浇油

　　陶汝鸿向记者表示，原来内地一直限制投资商业地产，认为商业地产是房地产投机、投资的领域，对商业地产买卖制定了比较紧缩的政策。

　　2008年底，国内就稳定房地产市场出台了系列措施，其中对购买住宅提出了降低首付、优惠利率等扶植性措施。但是对商业地产却没有出台相应的扶植性措施，尤其是在减轻商业楼宇业主的税费负担上。地方政府受财政收入下降的影响，在2009年纷纷出台了更为严格的商业楼宇租金税收措施，商业楼宇在失去租户的同时，又得承受高额税收。

　　目前在全国范围内，对于购买商业地产都没有优惠贷款措施。不仅购买商业地产首付为50%，利率也没任何优惠。

　　陶汝鸿表示，目前内地住宅价格上涨速度和流动性都比商业地产好，正适合那些短期投资资金的需要。一般商业地产适合长期持有，是需要靠租金获得回报的，而不是靠房屋的升值获得回报。

　　目前，国内大宗资金流向房地产，却有分化的趋势。保险资金等具有正规牌照的机构投资者，选择了购买商业物业作为自用或者持有。而大多数中小机构投资者和居民投资者，则都选择了购买中高档住宅。

　　与此同时，DTZ的分析报告指出，从6月份以后，很多国际投资基金开始卖掉欧美的物业，转投亚洲区域。从国内资金流动来看，原来喜欢在二三线城市活动的国际投资基金，也都开始向一线城市转向。

　　此前国内需求旺盛，商业地产收益较好，因此当时大量国际投资基金的首选是商业住宅。

　　此时，这些国际资金重回一线城市，如果投资住宅市场，会对国内楼市流动性过剩问题火上浇油。