中国二线城市有着广阔的开发购物中心的机会，那么如何把握这些机会呢？

　　首先是注意购物中心的选址，对于商业而言，选址其实就是选择消费市场。通常二线城市只有一个真正的市级商圈，市级商圈虽然人气旺，商业基础好，但地价不菲，拆迁难度大，有时并不合算。我的建议是寻找二线城市中次级商圈或新兴商圈的项目，虽然目前商业氛围不像市级商圈那么旺，但未来具有可成长性，同时土地价格也不会像市级商圈地块那么离谱。强烈反对在二线城市生区或者社区开发购物中心项目，毕竟二线城市消费市场是有限的，风险控制仍是第一位的。

　　由于历史遗留少，新兴商圈能够提供适合购物中心开发的大面积地块，现在的操作手法不会仅仅是做一个单纯的购物中心，而往往是以城市综合体的形式出现，城市综合体不但能形成人流的共享链，快速积聚人气，加速购物中心的成熟，同时能够利用综合体中的租售物业合理配置，通过可销售物业(写字楼、公寓、住宅)的溢价销售，快速回笼资金，降低资金沉淀，缩短购物中心投资回收期。这种操作策略，是目前万达集团(企业专区,旗下楼盘)第三代商业地产开发模式的核心，得到了许多项目的成功印证(宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场等)，有着其成功的内在必然逻辑。

　　合肥梅园购物中心项目处于合肥三里庵新兴商圈，这个商圈目前其实只有一个国购广场，由于区域商业设施缺乏，这个以家乐福为主力店的购物中心生意相当火爆。因此，梅园项目的商业人流基本都是现成，而且区域已成为合肥最高端写字楼密集地，高端消费人群正在形成气候，未来商业消费市场存在提升空间。这样的地段可谓绝佳。

　　把握二线城市购物中心开发机会，要注意的第二点是控制项目的成本。比如，万达广场充分利用了其在商业地产的声誉、先进的商业模式以及大量知名承租商家，积极进行政府公关，以争取最佳的拿地条件和最大的政府支持。

　　对于建安成本的控制也很重要，合肥梅园项目定位于中高端消费人群，其物业硬件也应超越合肥其他的商业设施，通过前期的良好规划以及高质量的内装设计，去掉华而不实的装饰性投资，有效节约了成本。

　　把握二线城市购物中心项目机会的第三条是遵循购物中心开发的原则与流程，购物中心不同于一般的地产开发，“先商业后地产”的原则必须遵从。

　　在合肥梅园项目的操作过程中，严格秉承了“定制化”的操作流程，先招商、后设计，签订合同意向后再深化设计建设，在出来市场定位与初步业态规划后，我们很快通过汉博顾问的商家资源网络，找到符合定位的主力店，并很快与大洋百货、保利院线等三四家主力商家达成意向，基本锚定了项目未来的大模样，这样开发商心里也不发虚，设计单位也有的放矢，几个团队之间的工作配合才有效率。

　　(作者为汉博顾问总裁 朱友军）

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