8月12日下午，在北京炙热的太阳下，中关村街头依然熙熙攘攘，像往常一样，这里正上演着多年如一日的拥挤和忙碌的故事。只是，来往的人群可能并没有意识到，中关村看似平静的背后却是暗流汹涌。

　　日前，海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》(以下简称《通告》)，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，取而代之的是鼓励科技型和创意产业落户，调整措施分为鼓励、限制和淘汰三条线并行。一场大调整不久即将展开。

　　业界认为，《通告》是政府对中关村商圈所存在问题表示不满的一种表态。值得深思的是，3年前，中关村还被业内笑称为“三缺一”(只有写字楼、住宅，缺乏商业配套)，如今却又为商业配套过多、业态混乱而急迫整改，中关村正遭遇商业地产发展过快带来的阵痛。

　　“中关村的发展走了一个极端，前几年商业零售和写字楼项目放量过猛，规划上又有所缺失，与‘中国硅谷’的定位背离，导致规划者须为当初的‘激进’买单。”一位业内人士接受记者采访时直言，中关村西区的业态调整将经历一场长期的战役和痛苦的过程，“须付出时间和成本的代价，而能否如预期调整好也是未知数”。

　　地产与科技博弈

　　中关村西区东起中关村大街、西至苏州街、北起北四环路、南至海淀南路。在这方圆之地，汇聚了包括海龙、鼎好、科贸、e世界等在内的12家IT电子卖场，以及至少5家购物中心，这里还有工作人员约8万人，日均人流量达10余万。

　　过度集中的零售业、交通的拥堵、同质卖场间的恶性竞争……中关村这个中国IT零售市场发源地，被视为“中国硅谷”的地方如今正在因一系列沉疴饱受诟病。

　　“目前中关村西区的业态比较混乱，多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技金融特色不突出，与中关村西区的发展定位还有较大的偏差。”海淀区区长助理傅首清对媒体坦承。

　　中关村不得不谋变。根据《通告》，中关村西区未来将发展成为以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。

　　戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏对记者表示，中关村西区这几年过度鼓励商业地产发展，规划不到位，导致了业态混乱、部分卖场经营不善等状况，整改势在必行。

　　事实上，翻开中关村的发展历程，避不开科技与地产之间的博弈。

　　早在15年前，海淀区政府还在为“没有像样的写字楼”而懊恼。上世纪90年代初，当北京大学推倒南校墙办起电子商业街之时，商业的躁动就开始在中关村弥漫开来，是时，形成于上世纪80年代的“中关村电子一条街”已拥有民营科技公司5000多家。但是，这些电子商业街生意红火的同时，也具备着“散、乱、差”的特质。

　　如何改变这种格局，成为海淀区政府关注的首要问题。据业内人士回忆，借鉴美国硅谷的发展模式，1995年海淀区最终认可了招揽、培育IT企业总部及研发中心的解决方案。但现实是，中关村彼时还拿不出像样的写字楼，一度导致丧失了不少世界知名科技企业进驻的机会，这让政府下定决心，盖出优质写字楼。

　　由此，地产开发浪潮席卷中关村，并一直持续至今。当时，海淀区房管局下属的企业海开地产为主力开发企业，拥有的土地储备超过百万平方米，而且绝大部分用于开发写字楼。

　　在随后的蓬勃发展中，中关村显示出了强大的“孵化”功能，培育出联想、方正、四通等一大批知名企业。中关村在北京乃至全国，已成为“高科技区域”的代名词，并吸引了众多跨国企业的关注。“中关村西区”作为“中国硅谷”的核心迎来了最辉煌的时期，也迎来了地产业的高速发展，电子卖场、购物中心、写字楼呈井喷式发展。

　　但是，高速增长的商业地产只在拉动GDP上起到了大作用，却并没有为中关村西区高科技的发展提供助力，反而将大量中小科技企业挤出中关村。值得一提的是，美国硅谷模式之所以成功，就在于对高科技弱势群体的支持，而中关村却陷入了地产与科技如何博弈的迷局。

　　“中关村地价的走高导致租金跟着水涨船高，中小型创业企业在中关村很难生存下去，不得不外移，这与中关村作为‘中国硅谷’的定位很不符”。中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利表示，现在反而很多研发型企业都进驻到上地区域，一是上地租金成本相对低，二是该区域已经形成研发的区域环境。

　　业内人士指出，相当长一段时间，中关村已经演变为以出让土地、环境资源，以市场吸引资金、技术投入换取经济增长的发展模式，而以大量的创新科技成果走向市场来带动经济发展的局面并没有出现。

　　转型的代价

　　如何改变电子大卖场的形象，实现由大卖场向“中国硅谷”的内在转变？中关村西区的转身之旅不易。

　　海淀区政府的计划是，下一步将综合运用政策、法律等手段，对中关村西区现有业态进行调整，不再鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在该区域发展；逐步调整传统商贸业规模，为高端产业发展腾出空间。

　　根据新功能定位，中关村西区未来将划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创业产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区。鼎好电子商城、海龙大厦等建筑被纳入“新技术新产品交易及展示区”。

　　为此，海淀区将建立中关村西区项目(企业)准入和退出机制。对使用中关村西区范围内土地和房屋的项目(企业)，具有审批权的政府相关部门应告知其本地区鼓励、限制、淘汰类目录内容以及了解相关政策的途径。项目(企业)入驻后，经营内容发生变化，不再符合区域功能定位要求，须依据协议要求退出本地区。

　　海淀区政府尚未给此次调整列出时间表，但可以肯定的是，调整成功后的中关村西区才更加贴近“中国硅谷”的建设初衷。

　　“现在转型并非易事，需付出一定代价。”张家鹏认为，调整的难度在于成本太高，包括对区域的阶段性零售收入、税收收入都有影响，而能否调整成功也存在潜在风险。中国房地产研究会副会长顾云昌也表示，中关村西区的业态调整应避免再次出现造成交通拥堵、产业与居住隔离的局面。

　　董利则指出，业态的调整应该是有抑有扬，而不是一律地冷处理，“中关村的商业整体发展不均衡，表面上看已经饱和，实际上小型商业、特色商业、社区商业严重不足。对IT卖场应该有所控制，但中关村的学校、社区、写字楼群众多，社区商业却没有跟上”。专家认为，长期以来，中关村西区已经形成一个IT集散地，只能慢慢引导调整，不能“关停并转”。

　　或许，中关村西区的“商业味道”将逐渐转淡，传统电子卖场在IT产品零售端多年来的统治地位也将面临新的机遇和挑战。

　　“其实这是一个非常好的机会，2000年的时候，中关村白颐路还很窄，鼎好、e世界那一片大概有4500户平房，联想、四通就是从平房起家的。上世纪90年代，政府就已开始对中关村商圈进行循序渐进的升级，造成了中关村的繁荣，现在中关村的贸易额大概能达到700亿~800亿元。”鼎好电子商城副总经理李忠晋向记者表示，政府的每项举措一般只是在整体战略上做出调控，以求将中关村西区打造成国际级的高新产业基地，作为卖场或经销商应更期待地去迎接挑战。

　　海龙集团相关人士则表示，近期中关村零售行业暴露出来的一些问题促使政府做出这一表态，海淀区政府一直希望中关村卖场尽快实现自身升级动作，加快卖场模式转换速度，仍然延续旧模式和因循旧思路的传统IT卖场应该做出更多反思。

　　不过，由于在中关村发展受限，这些电子卖场已经开始集体向外扩张。李忠晋透露，鼎好已在上海、重庆拿地建店，下一步还将向其他地区扩张。而海龙电子城在石家庄的新店也于今年7月开业。

　　　点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）