经过去年年底的最低谷，广州写字楼市场也在今年上半年逐步走暖，大宗买卖成交频繁发生。内资企业尤其是金融企业对写字楼的投资渐趋活跃。

　　在珠江新城拥有最多项目的富力地产(企业专区,旗下楼盘)(02777.HK)，今年推出多栋写字楼。8月12日，上海浦东发展银行与富力盈悦国际正式签订购买合同，一举购下富力盈悦国际半栋写字楼，总金额近4.2亿元人民币。这是继今年5月国家开发银行近5亿元进驻富力盈泰广场、7月李锦记以3亿元购下富力盈悦国际半栋写字楼后，广州市又一写字楼大宗交易。

　　内资成写字楼投资“新贵”

　　戴德梁行一份研究报告显示，广州甲级写字楼市场在经过了今年1~3月的成交低迷后，4月开始呈现快速反弹的迹象。数据显示，2月份的成交不足2万平方米，但6月总成交接近7万平方米，翻了2.5倍。

　　成交价格也逐渐走高，均价由2008年的大约12000元/平方米，上涨到今年上半年的13775元/平方米。戴德梁行表示，今年年中，珠江新城写字楼成交活跃，价格稳中有升。

　　与前几年收购写字楼物业的资金大多以境外基金为主不同的是，最近几宗成交的写字楼案例收购方均为内资企业。除了上述收购富力写字楼的交易外，在本月初，中信证券刚刚宣布以超过10亿元的代价收购了深圳一幢写字楼。

　　高力国际商业部董事林静表示，内资企业倾向于购买写字楼资产，近期表现积极，特别是一些金融服务业，动作较为明显。据悉，除了较受关注的大宗交易之外，几百平方米的小型交易案例明显增加。

　　对于今年写字楼成交量反弹，戴德梁行分析指出，主要由于资本流动性加快的现状，令近期写字楼投资性购买增多。

　　高力国际市场研究及项目咨询部董事陈厚桥分析指出，内资与外资对写字楼物业的态度，一直存在明显差异。内资企业的老板往往与普通人购买房子保值增值的想法一致，倾向于购买自有物业；而外资经常会对其全球业务作出调整，例如这10年重点发展中国，过10年重点在印度发展业务，因此，在一个国家购买物业的案例非常少，大约99%的外资都选择租赁办公楼。

　　在陈厚桥看来，今年二季度开始，写字楼的走势已经与住宅一致，只是表现没有住宅那么激进。而买写字楼的资金增加，也间接说明一些做实业的公司相当大额度的流动资金未投入到再生产当中去。

　　租赁市场仍无起色

　　虽然成交案例有所增加，但写字楼的租赁市场仍然没有好转的迹象。根据高力国际的分析，从2007、2008年的情形看，目前珠江新城的租户都是一些高品质和专业服务的行业，特别是从广州原有的写字楼搬迁到珠江新城的比重比较大，新进来广州设立新公司的大概是10%，其中外资又占了相当大的比例。

　　林静称，一般只有外资能够承担较高的租金水平。但因为许多公司的总部所在国家依然没有从金融危机中解脱出来，他们在搬迁或者租赁新办公楼方面，表现出非常谨慎的态度，且新写字楼的装修费用较高，多数企业暂时都没有支付这笔开支的打算。

　　由于供应量激增，珠江新城目前已取代天河北，成为广州写字楼市场的热点。数据显示，珠江新城总建筑面积约700万平方米。到2010年，仅甲级写字楼面积就将达到200万平方米，因此，将是这两年广州写字楼推货最为密集的区域。

　　戴德梁行的数据显示，目前珠江新城的写字楼是全市租金最高的区域，平均租价大约150元/平方米/月，而原先最热门的天河北，租金大约135元/平方米/月。“租赁交易不活跃导致平均租金持续下降，2009年6月广州的写字楼租金水平已经跌至2005年下半年的水平。”

　　“外资主要以租赁写字楼为主，现在看写字楼的国外公司数量明显比去年多了，但真正出手的并不多，他们主要以观望为主。相信到明年经济形势明朗了，才会有一波小高潮。”林静表示。

　　值得关注的是，甲级写字楼现有的看客中，潜伏着不少“换房族”，只是他们不是把办公场所越换越大，相反，借机收缩办公面积。而其目的，正是“降低办公成本”。

　　据了解，在2007年写字楼租价较高的时候，许多企业过于乐观，租赁了较大面积物业。但从今年年初开始，部分精明的公司发现写字楼租金水平较2007年有所下跌，开始选择提前中止原先的租约，转向面积相对较小，而租金又便宜的物业。

　　陈厚桥估计，这种“换房”型的外企比例尽管不会超过现有看房客户的五成，但看得出来，国外企业依然采取着严格的紧缩态度。

　　空置率上升趋势不可避免

　　租赁市场不见起色，让供应越来越多的写字楼出现大量空置。仅仅在5月，广州总共批准预售的写字楼总量超过12万平方米。据悉，2010年将新增供应35万平方米，2011年新增15万平方米，两年的体量达50万平方米。

　　巨大的供应量，让广州的商家具备了更加灵活的选择空间，因此，单个项目的出租率也较过去几年明显下降。林静表示：“目前外资没有急于出手，还有一个原因便是大家看到明年供应量很大，可供选择的项目多，即使有计划要新租写字楼的公司，也将此计划推到明年。”

　　据了解，在2007年之前，广州甲级写字楼的平均出租率在90%以上，但2008年之后该数据明显下降。以目前几栋最新的写字楼项目为例，天河城大厦和合景泰富广场的平均出租率属于较高水平，约80%，而富力中心的推出时间较晚，其出租率仅达到30%~40%。

　　在林静看来，空置率主要还是跟供应量的联系更为紧密。以前广州写字楼物业少，所以出租率高，随着供应量越来越大，而需求难以快速提高，出租率下降就比较正常。