每天一大清早，开业不久的北京来福士广场地下一层的BHG超市门口都会排起很长的队，超市一开门，大家都争先恐后地冲进去。旁边的商户告诉记者，排队的人几乎都是冲着8元多一只的特价鸡而来。

　　不过，等到早晨的人流散去，来福士广场便立刻安静下来，即便是周日的傍晚，顾客也不多。某天晚上8点左右，位于该商场地下一层的一家商店店员对CBN记者说：“你是我今天的第一个客户。”

　　实际上，在北京，情况与来福士广场类似的商业项目并不少。最近，SOHO尚都的几家服装店都不约而同地挂出了出租或转让的招牌，这个由SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)(00410.HK)操刀的商场，自2007年开业以来一直饱受经营不善的诟病。

　　去年6月，为了吸引人流，SOHO中国将商场的定位改为“国际青年创意营”，并时常举办一些时尚创意活动，不过从商场目前的经营状况看，这次的“改弦更张”并没有明显效果。

　　一家在SOHO尚都经营化妆品的店主告诉CBN记者，“当初选择在这里开店，是考虑到该项目地处CBD，白领消费者会非常多。”但让这位店主没有想到的是，CBD内供白领消费的商业物业已经略显过剩，竞争十分激烈。而SOHO尚都的隔壁正是京城近期较为火爆的世贸天阶项目，经过长时间的挣扎，这位店主最终还是决定将店铺转手。

　　此外，位于大望路的新光天地自开业以来，便一直走高端路线，客流量非常不错，已经成为继国贸商城后的又一个北京知名高端商业物业。但在新光天地之后开业的几个高端商业物业却没有那么幸运，记者在银泰中心看到人流并不多，而位于金地中心的美美百货则只有少数几个购物者，很多店面仍然空置。

　　种种迹象表明，目前北京商业物业正经历着更加残酷的竞争，不是没有幸运儿，只是大多数商业物业仍然处于难以招租，或者客流量不足的情况。

　　半数商铺降价出售或出租

　　在这种情况下，北京的商业物业供应在2005~2007年的开发高潮后，很多大商业项目都在这两年建设成熟并投向市场，对这些商业项目的招租及租户的后期经营带来冲击。

　　易居中国克而瑞首席研究员陈啸天表示，今年上半年，不少零售商受国际金融危机影响，减缓了开店步伐，一线城市优质商用物业市场总体以调整为主，租金下滑，空置率上升。特别是大部分外资企业本土业绩大幅下滑，缩减了在中国开店的计划，尤其是奢侈品品牌受国际金融危机影响较大，甚至关闭了一些门店。今年二季度北京优质商业租金持续下跌，创出2008年来新低。

　　对于商业地产持有者来说，租户目前也是非常紧俏的资源。为了吸引客户，一些商场甚至采取了先进来再谈价的做法。上述来福士广场商店的店员便告诉记者，尽管已经正式经营超过两个月，但来福士广场目前尚未向其收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。

　　另据最新的调查，北京半数左右的商铺都在面临着降价出售或者出租的局面。该项调查显示，北京商铺市场在售、在租的214个楼盘项目中，降价楼盘有102个。其中，CBD商圈降价楼盘数量最多，降幅最明显，在24个调查楼盘中，降价楼盘多达18个，目前整体均价为每平方米33847元，整体租金为每天每平方米11.15元，整体均价与去年同期相比下降2.56%。

　　此外，价格降幅较大的还有“两广”大街商圈，平均租金降44.44%。而单个项目与去年同期相比平均售价、平均租金降幅最高的是海淀区，平均售价最高降幅达17125元/平方米，平均租金下降50%。

　　据中原地产的数据，北京商铺市场的整体租金，与最高价格比较已经下降了30%左右，至今还没看到明显回升迹象。另外，根据世邦魏理仕的统计，2009年二季度北京商业物业市场空置率达到9.2%，环比上升2个百分点，同比上升1.2个百分点。