周芳

　　在新投资主体主导下，新一轮圈地运动在天河商圈拉开序幕。与以往由本地开发商主导不同的是，CBN记者调查了解到，新的投资主体多为港资背景、外地开发商，预计新增商业面积将达70万平方米，天河商圈规模扩至140万平方米。更重要的是，银泰、大洋、百盛等知名百货多年来难进广州的局面也将随之改观。

　　楚睿商业董事长黄文杰认为，投资主体的转变带来大量商业地产和百货品牌等进入天河商圈，不仅不会发生“大象进水池”般的负面溢出效应，相反可缩小天河商圈与上海南京西路、北京王府井等国内一流商圈的差距。

　　目前，天河商圈内两大主力购物中心——正佳广场与天河城广场的商品同质率居全国前列达到70%，品牌档次上更不及竞争对手，GUCCI等国际一线品牌至今未进广州。

　　港资主导两“汇”开发

　　继“太古汇”宣布追加10亿元投资、誓言亚运前开业之后，几经沉浮、两度更名的“万菱汇”近日也掀起神秘面纱，欲以互补方式跻身天河商圈。

　　至此，素有“华南第一商圈”之称的天河商圈规模将从目前的70万平方米增至140多万平方米。

　　CBN记者注意到，目前盘踞天河商圈“黄金地盘”的商业项目，均由本地开发商投资、运营。其中，广百天河店所在的中怡时尚广场由广州天鸿房地产开发有限公司投资开发，广东粤海集团是天河城广场最重要的投资方，维多利广场由广州城建集团开发，广州民营企业“广州大鹏房地产有限公司”投资开发了正佳广场。

　　而在建的万菱汇、太古汇的发展商则均有着港资背景。万菱汇的开发商万菱实业投资30亿元人民币改建这座巨型烂尾楼，幕后操盘的则是香港达洋控股有限公司。太古汇则由成功运营了香港海港城、太古广场的香港太古地产一手操刀。

　　多年致力于天河商圈研究的第一商业网总裁黄华军称，两“汇”对天河商圈来说具有划时代意义，“这是天河商圈建立17年来第一次接受外来资本的投资”。

　　有知情人士向CBN记者透露，除了上述两大港资背景的大型复合购物中心加盟天河商圈外，目前还有两个新的商业项目也提上日程。“一个位于天河体育中心西南角，规划建成16万平方米的地下商业中心，投资方来自华东地区；另一个是前不久停业的天河大厦客运站实际上是为购物中心让道，该项目规划经营面积达20万平方米，建成后将把天河北商圈与天河路商圈连成一片，形成真正意义上的大天河商圈。投资方是外地开发商。”

　　外地百货借道入驻

　　天河商圈扩容一倍，业界对此看法不一。

　　黄华军认为，一个商圈由盛而衰的景象，在广州乃至全国的商业近代史上屡见不鲜。即便是烫手热芋头的天河商圈也不能保证商脉下一步的走向。“一个商圈正如一块田地，过度深耕会导致地力渐衰，商圈的荷载能力有限。”黄华军表示，目前进驻天河商圈的大小商户，有1/3赚到真金白银，有1/3志在树立形象，还有1/3因亏本而无法坚守。“众商家在削尖脑袋‘往里冲’的同时，也要警惕物极必反，产生‘大象进水池’般的负面溢出效应”。

　　黄文杰则认为，原有投资主体不断复制，溢出效应在所难免；但新的投资主体将向商圈注入新的活力，“包括更多国际品牌、华东、华北等地名优商品，以及一直打不开局面的国内外知名百货。”

　　随着太古汇力邀GUCCI进驻、ZARA抢驻万菱汇，H&M、C&A也坐不住了，频向圈内商家抛出“绣球”。

　　黄文杰指出，投资主体从本地开发商为主向港资背景、外地开发商转变，带来的不单是广州没有的商品品牌，“银泰、大洋、百盛、泰国中央百货等国内外知名百货品牌也将借此东风，有望打破本地地方保护的壁垒，最终进入广州这个国内商业重镇，从而进一步丰富商品品牌，缩小与上海、北京等地的差距。”