万达之路有多少开发商对企业的融资信心满满？从与麦格理集团合作的REITs上市计划，到以对赌协议的形式引进可战略投资者建银国际(控股)有限公司。万达的经历提示了CIHAF中国住交会主办方：和海外基金经理能面对面交流，并建立起稳固的联络渠道才是开发商最需要中国住交会解决的问题。

　　万达在转型，中国住交会也在成长。它的功能已不单是企业商业成功的见证者，更是企业发展中问题的解决者。

　　-本报记者 方帅 北京报道

　　坚持“万达不会放弃上市”的大连万达集团(企业专区,旗下楼盘)董事长王健林绝没有食言。近日，万达上市的最新进程被披露：已经进入上市前的股改和上市辅导等准备工作阶段，并以对赌协议的形式引进可战略投资者建银国际(控股)有限公司。

　　事实上，决意率领万达转战A股之前，与麦格理集团合作的REITs上市计划才是王健林的心头最爱，而一个鲜为人知的细节是：他在公开场合首次回应REITs还是在2005年的中国住交会上。那时，刚走下CIHAF2005三名大奖年度风云人物领奖台的王健林被记者围攻，几分钟之后，“年度风云人物”的光环还未退去，“内地REITs第一人”的殊荣便又通过中国住交会现场的网络媒体迅速传播，在那个融资渠道单一的时代，王健林被认定为推进多元化融资的探路者。

　　其实，王健林为企业探的路并不只是融资，他更善于在上市前寻找一个强大有效的平台把万达的品牌推向全国，2000年，他选择了中国住交会。同样是在中国住交会上，订单式商业地产的概念被提出，而这些都为日后万达整体打包上市埋下了伏笔。

　　在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式之后，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店发展到第三代的城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。自2001年开始进行商业地产开发之后，7年内，万达集团的产品形态已经历经了三代变化，万达商业广场的产品类型正在逐渐走向成熟。目前，作为万达集团现在及未来主流产品形态的城市综合体，集中体现了万达集团在商业地产领域的核心竞争力。

　　“订单商业地产”模式逐渐企稳，但与麦格理的REITs上市计划却并不顺利。2006年国家下发以限制外资投资国内房地产为目的的“171号文件”，使“万达—麦格理REITs”功亏一篑，而后，麦格理也曾试图通过发行CMBS(即商业地产资产证券化产品)为万达募集资金，但由于此类产品单笔融资额过小，无法满足王健林打造资本平台的雄伟目标。

　　万达的经历提示了中国住交会主办方：和海外基金经理能面对面交流，并建立起稳固的联络渠道应该是开发商最需要住交会解决的问题。为此，中国住交会向海外资本伸出橄榄枝，把海外基金的负责人邀请到了会场。

　　与还在中国住交会上寻觅融资对象的开发商不同的是，万达已然先人一步，全力加速布局。王健林用一连串数字勾勒着万达的蓝图：2009年万达将实现销售300亿元,在持有大量收租物业的情况下，净利润将会超过45亿元。而到2010年，万达资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，年利润超过60亿元，开业近40个万达广场，16~18个五星级酒店，70多家电影城，25家连锁百货，持有收租物业面积超过600万平方米。同时，王健林从未打消过上市的念头。

　　更令人瞠目结舌的是万达加快了拿地的速度。2008年年底万达开始频频在土地市场上露面，去年第四季度万达在成都、上海、唐山等连续出手，一共投入了50多亿元用于增加项目储备。

　　而2009年之后，万达的扩张之路并未停止，继在武汉拿下几宗土地后，发力吉林、天津、长春、合肥、福州等城市，并计划投资200亿元在国内购买12到15块地皮。

　　除此之外，石家庄、宜昌、武汉、大连、重庆、南京等地也相继传出万达旗下商业广场开工的消息。万达激增土地储备加大开工被看作是其上市前的开场白。

　　紧接着，万达上市方案浮现：并非整体上市，拟上市的业务主要包括商业地产、高级酒店、高级公寓和住宅等。拟上市部分的业务中，以大型商业中心开发运营为主，现已开发的项目共有20余个，项目总建筑面积达到1300多万多平方米。主要集中在北京、上海、宁波、成都、南京、苏州、重庆等大城市。同时包含住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及五星级高档酒店的开发与运营，其中，正在运营的酒店项目1个，在建酒店9个。而这些都将作为城市综合体组成的一部分。

　　此外，万达还拥有物流等很多其他资产，但并不包括在此次上市资产当中。

　　但此次上市万达要支付的代价也不小。媒体报道称，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，同时，万达对于投资期内的业绩也做出承诺，若没有达到上述业绩承诺，万达将对投资方予以补偿。而建银国际的资金来自于信托融资。

　　分析人士认为，可能由于企业与出资方对风险评估水平不对称等因素，使得企业承担过多的风险。

　　面对质疑，王健林却断言：“万达将在2009年发生质变。”

　　但是，又有多少开发商对企业的融资如此信心满满？2009年CIHAF中国住交会特意增加了风险规避的论坛讲座，使企业在融资过程中把风险降到最低。主办方说：中国住交会力图解决每一个企业的需求。万达在转型，中国住交会也在成长。它的功能不单是企业商业成功的见证者，更是企业发展中问题的解决者。

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