完美的模式？

　　SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)上市之后，潘石屹曾跟随任志强到长沙等二线城市考察土地市场，但此后并无结果。潘石屹仍把目光集中在北京的黄金地段。

　　2007年11月，上市仅一月有余，潘石屹就与任志强再度上演“鸡蛋换粮票”，从后者手中分别以14.1亿元和10.3亿元购入北京公馆和光华路SOHO2两个项目。北京公馆位于燕莎商圈，是一个豪宅项目，建筑面积6.6万平米，任志强本来已整售给一家外资基金，但由于限外令外方无法付款。而光华路SOHO2原名民源大厦，是一个烂尾了十多年的写字楼项目，由任志强从一家名为野力的公司买入。

　　收购北京公馆之后，潘石屹将之命名为SOHO北京公馆，市场定位从豪宅调整为服务式公寓，售价也从收购时的每平方米2.1万元大幅提高到4万～5万元。潘石屹曾对本刊调侃说，2007年12月SOHO北京公馆高价入市，令北京市朝阳区商品房成交均价“翘尾”，招来了区建委的抱怨。

　　而民源大厦位于北京市东大桥路与光华路交叉口东北角，距国贸中心3期很近。该项目先经任志强“火中取栗”，完全洗清之后才转让给潘石屹，并由华远地产(企业专区,旗下楼盘)担保。对于已建成部分，目前已被SOHO中国拆掉。潘石屹计划将之发展为高档写字楼及商业项目。

　　2008年5月，潘石屹以55亿元的大手笔再次收购烂尾楼项目—凯恒中心。SOHO中国宣布以22亿元出价收购北京凯恒房地产有限公司全部权益，并承担该公司总共33亿元债务，并将项目更名为朝阳门SOHO. 2008年8月，SOHO中国以8.9亿元从中冶新奥正诚房地产开发有限公司购得中关村一综合项目—金和中心。金和中心位于北京中关村区域核心地段，是写字楼与商业零售的综合项目，建筑面积为5.8万平米。潘石屹将之重新命名为“中关村SOHO”，这也是SOHO中国在CBD之外复制SOHO模式的第一步。

　　上市之后，SOHO中国以资金优势到处收购烂尾或滞销项目，其实是把这些项目纳入到成熟的SOHO模式中，盘活了项目，获得了物业的增值收益。这已有点基金公司的特征了。现在来看，SOHO中国的商业模式很完美，风险小，期限短，获益高。因此，我们不难理解潘石屹抛出的百日剧变论的目的，想必，自2008年初以来，潘石屹的心情喜悦而焦灼。

　　但成功的悖论也时刻困扰着潘石屹：如果你过度相信和迷恋导致你成功的逻辑，那么成功的逻辑必然会把你带向失败或平庸。

　　在中国房地产市场，SOHO模式有着很多创新，也是一种不可复制的商业模式。但创新与惰性看似对立，实则是一对孪生兄弟，或者说惰性是创新的隐形伴侣。一种创新越是能让企业成功，成为企业的核心业务，它越是可能暗中把企业挟持在原来的成功路径上，而且在企业内部，这个在不知不觉中老化的核心业务极易挟“现金牛”以自重，排斥、压制可能在未来成为企业新的增长点和核心业务的“外围”业务。这一点在SOHO中国内部相当明显，SOHO项目遍地开花，潘石屹看似点石成金，但实质上仍是一种做生意，乃至捡便宜的商人思维模式。上市已近两年，但潘石屹并没有为SOHO中国开拓新的疆域，只是把原来的招式玩得更熟练。

　　石碳酸灌木是一种生长在沙漠中的植物，会分泌出一种有毒的油，杀死它附近生长的所有植被。它的存在能造成满目葱绿的景象，但危险就在于，如果有一天气候发生不利于这种物种的变化，这里就可能成为一片巨大的荒漠。

　　如果SOHO中国不能很好地抑制自身的战略惯性和经营惰性，不限制SOHO这种模式在公司内部的“霸权”，那么企业内部就在发生一场看不见的荒漠化，随着市场生态的变化，隐性的荒漠可能会突然显形。其实，今天，这种风险已初现端倪，即潘石屹失去前门大街项目的开发权。

　　潘石屹挟SOHO一路高歌猛进，却不料想在前门大街项目上遇到了阻力。5月17日，SOHO中国发布公告称，其将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石投资管理有限公司，以每平方米32328元的价格收购北京前门项目中54691平米的商业物业，预计收购总价将达17.7亿元。

　　早在2007年，丹石公司注资1.441亿元购入北京天街置业发展有限公司49%的股份，而天街置业拥有前门大街项目33幅地块开发权，总规划可售建筑面积13.4万平米。目前丹石公司已完全退出了天街置业，转而成为前门大街上的一名大业主。这意味着，苦等两年，SOHO中国最终还是失去了前门大街项目的开发权。

　　2007年，SOHO中国上市一波三折，但正是因为潘石屹介入前门大街项目开发的预期，最终得到了投资者的认可—当前门大街项目44块土地中的33块归到潘石屹名下的时候，SOHO中国启动了全球路演。

　　潘石屹透露说，前门大街项目投资额可能达到100亿元，超过公司之前所有项目的投资之和，可见潘石屹对该项目的看重。在上市之后的一次采访中，潘石屹信心十足地告诉本刊，他制定的计划是持有前门大街两侧的房产3-5年，“培育成熟了再说卖不卖吧。”

　　但事已至此，潘石屹只得无奈表示：“由于得不到政府批准，相信这是打破僵局的唯一办法。”

　　关于个中原因，业内有人认为是北京市政府坚决拒绝商业力量介入开发。但在潘石屹介入之前，就有传闻称前门大街所在的崇文区政府有意邀请上海新天地的开发商瑞安房地产参与开发，但之后并无结果。

　　也有业内人士认为，北京市政府可能并不信任SOHO中国的商业运营能力。因为前门大街项目定位于一条高端的步行商业街，这与以往的SOHO系列项目是完全不同的产品形态。并且，SOHO中国此前一直坚持散售商业物业的方式，不利于商业物业的统一经营。事实上，在2008年上半年，SOHO尚都的小业主们就因经营状况不好而与SOHO中国发生冲突。

　　对于收购而来的前门大街商铺，在注入到SOHO中国之后，将于今年6月底开始招商。SOHO中国将一改以往散售物业的模式而全部持有，以为公司带来稳定的租金收入。尽管在之前的SOHO项目中，一直协助小业主招商，但是对于统一经营前门大街这样的标志性步行商业街，SOHO中国也将面临巨大挑战。

　　手持上百亿元资金，SOHO中国已不再能局限于轻盈的SOHO模式，需要拓展更广的疆域。北京高通智库总经理张宏认为，借鉴近两年来扩张迅猛的保利地产(企业专区,旗下楼盘)和龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)的经验，SOHO中国需要丰富自身的产品线，大幅增加土地储备，以及持有优质收租物业，提高资金的使用效率，将全部希望寄托于抄底并不现实。

　　“现在抄底其实已错过了最好的时机，在过去的一年中，SOHO中国有多次拿地机会，但公司决策层的态度显得比较谨慎。”张宏认为。

　　定位于商业地产开发商的万达地产，从去年年底到今年年初，在石家庄、武汉等城市一口气拿下10幅土地，将其1300万平米的土地储备量拓展了一大块。在北京大望路、北京石景山、上海五角场、宁波鄞州中心区、西安碑林等项目取得成功后，万达广场城市综合体开始在全国铺开，万达集团(企业专区,旗下楼盘)董事长王健林给出的目标是，2010年开业万达广场总数达到40个，收租物业总面积达到600万平米。

　　相比之下，潘石屹的表现悲观而谨慎。但此次在手持上百亿元资金的背景下，又趁势发债，看来潘石屹决心已下，已为SOHO中国下一步的大突围准备了足够的弹药。

　　不过，无论是“中服地块”，还是广渠路15号地，项目的性质都与SOHO迥然相异。对于SOHO中国而言，项目的开发和经营都是一种新的挑战。这犹如给一架正在飞行的飞机更换引擎，难度极大，胜负难料。对于SOHO中国而言，这肯定不是生死攸关的转折点，但是否能跻身一线阵营，在此一役。

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