北京恒利有意打造期货交易中心，北京市朝阳区政府牵线，复地4.55亿折价出售嘉都物业

　　-本报记者　杨凡　北京报道

　　嘉都大厦，这栋位于北京CBD核心区的商业物业在10月底前将正式更换主人。在将其整栋推向市场9个月后，复地集团(企业专区,旗下楼盘)(2337.HK)终于于近日宣布，称其以4.55亿元人民币的价格与买方北京恒利创新投资有限公司(北京恒利)达成整栋交易的协议。

　　本报获悉，该笔交易背后出现了政府“媒人”——北京恒利与其控股的中国中期投资有限公司(中国中期，000996.SZ)有意将嘉都大厦打造为期货交易中心，这是朝阳区政府愿意在其中牵线搭桥的原因。

　　折价变现

　　早在去年10月，嘉都大厦就作为复地在北京首次集中推介商业物业的重点之一，以2.7万平方米的总面积叫价5亿元，均价21459元/平方米。彼时复地很期望在今年3月前将其卖出，并为此向代理行开出了销售总额3%的佣金比例，被称为“京城最高”。

　　此次嘉都大厦以2.25万平方米的总面积作价4.55亿元，比此前叫价略有折让。且此次交易为带租约交易，而嘉都大厦目前的出租率达到95%。

　　知情人士透露，在复地与买方北京恒利之间牵线搭桥的是朝阳区政府，朝阳区政府有意通过北京恒利将嘉都大厦做成期货交易中心。

　　复地集团华北区营销总监原智勇称，由于和买方之间的协议，不方便透露关于其更多的信息，但这次交易表现了企业对政府的承诺和支持。

　　公告显示了本次交易更深层次的原因，复地集团认为出售嘉都大厦是“按现行市价变现非核心资产”，并认为其可以达到重组公司资产组合，改善现金流的目的。

　　本报记者就复地集团重组公司资产组合的意图向其提出采访要求，但被婉拒。而就现金流方面，嘉都大厦目前还在为工商银行约1.79亿元的贷款做抵押。此次出售所得款净额将先用于偿还这部分贷款，其余的作为一般营运资金。

　　复地公告显示，复地在这笔华北市场商业物业销售第一大单中可获得97.5万元溢利。而原智勇称今年复地在北京暂不开发新项目，只会专注于现有项目的发展。

　　或有50亿元融资需求

　　国泰君安分析师姚峣认为，嘉都大厦整售带来的收益并不足以对复地的资金状况形成太大影响。复地若想改善其资金状况，还需要通过发债和配股的方式。

　　复地集团去年销售额仅为37亿港元，比2007年减少约2亿元左右。同时其今年前6个月内的应付账款高达10亿港元，而在去年年底握有的现金及等价物仅为12.1亿港元。

　　复地董事长范伟此前表示，预计2009年资本性开支为52 亿元，当中12 亿元用于补充土地储备，40 亿元用于建造开支。

　　“预计该公司2009年还需要50亿元人民币的新融资。”德意志证券的分析报告称。

　　事实上，早在去年9月复地就提出发行期限为5~8年的19亿元公司债，用于偿还部分银行贷款及补充营运资金用途，该计划于今年4月才获得证监会有条件通过。

　　而今年6月23日，复地集团表示拟发行、配发及买卖不超逾已发行内资股20%的额外内资股及不超逾已发行H股20%的额外H股。这意味着复地开始考虑接受H股比发行A股低得多的估值，获得资金。

　　姚峣认为，复地发债前景可以预期，而配股价如果够低，顺利完成也不是问题。

　　但德意志证券的报告指出了融资后的风险：“由于公司净负债已超过行业平均值，再融资会增加其流动资金风险。若公司从资本市场寻求资金，选择增发将会产生每股收益稀释和预估资产净值风险；发行债务则会导致流动资金风险进一步加大。预计其资产负债表在2009年底以前不会改观。”

　　年报显示，复地截至去年年底的资产负债率为79.8%，净资产负债率更是高达136%。

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