-本报记者 朱以师 北京报道

　　停工达一年之久、有着“CBD烂尾豪宅”之称的擎峰项目，因中国奥园的介入，再度成为业界关注的热点。

　　7月7日，中国奥园地产(企业专区,旗下楼盘)集团股份有限公司(中国奥园，3883.HK)发布公告称，公司全资附属公司出资3.7亿元人民币的等值港币，收购世纪协润投资有限公司41.33%的已发行股本，并同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润就耀辉置业62%股权转让应付首开股份的转让款。

　　这被外界解读为世纪协润的一根救命稻草。此前，首开曾对世纪协润下达最后通牒，若无法在7月31日之前支付全部股权转让款4.587亿元，首开股份将收回擎峰项目的62%股权。

　　“此次双方的合作不仅让中国奥园利用并购战略巧获股权，也是世纪协润一次巧妙的资本腾挪。”观察人士分析称，但此次中国奥园更多是充当战略投资人的角色，很难获得擎峰项目实质的开发权。

　　股权交割尚需时日

　　在北京建国路与西大望路相交的十字路口，华贸中心、SOHO现代城、金地中心、万达广场环伺周围，人流不息，尽显北京CBD都市繁华，只有位于东南角的擎峰项目还停滞在一年前的施工状态，甚至连塔吊的位置都没有改变。

　　“去年奥运会前，大概7月20日停的工，到现在还没有复工。”工地现场一位留守的保安告诉记者。

　　楼体高出地面部分已有20多层，施工的建材零散地堆在多处，附近的居民偶尔会穿过工地，这是停工一年多的未来“CBD豪宅”的现状，只有围挡上的广告语依旧气势逼人——“只为影响世界的人”。

　　据保安介绍，工地现场还有项目的甲方和建筑方在办公，但记者在现场并没有找到甲方的工作人员。一位自称是建筑方的人士则表示，目前还没有具体的工作需要做，也在等消息。

　　“有消息说，8月初项目可能会复工。”该人士透露说，目前楼房主体工程完成已近一半。

　　同样在等消息的，还有售楼处的工作人员。售楼小姐告诉记者，虽然该项目在去年10月8日的时候已经领到了预售许可证，但是至今一直没有开盘。

　　7月15日，记者致电首都开发股份有限公司咨询此事时，首开股份的证券代表钟宁表示，具体的工程进度和项目开盘时间，目前他也不清楚，但按照协议，为减少停工给项目造成的损失，将力争项目在7月底8月初复工建设。

　　同时，钟宁透露，首开股份已经注意到了中国奥园的相关公告，并且就股权转让款向世纪协润进行了问询，“但迄今为止，还没有收到世纪协润方面任何的书面回应”。

　　钟宁表示，首开股份方面将以世纪协润的书面回应为准，同时，在收到正式回应之前，还将坚持今年5月双方签订的补充协议。

　　在获得中国奥园3.7亿元注资和4.6亿元的短期贷款之后，世纪协润的资金压力已有所缓解，但是若想顺利回收股权，资金依然不足。

　　因为按照双方签订的《股权转让补充协议》，世纪协润除了需要在今年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款4.587亿元之外，还需要在今年12月31日之前偿还首开股份此前投入的全部股东借款本息。如果届时不能全部支付，剩余股东借款本息的偿还时间可以延长3个月支付，延长期间，世纪协润需按照央行同期贷款利率上浮20％向首开股份支付未付款项的利息。

　　“必须两笔款项全部到位之后，才会进行相应的股权交割手续。”首开股份方面表示。

　　资料表明，今年5月份时，该项目的股东借款本息为11.41亿元，现在更是高过这个数字。也就是说，除去此次获得的中国奥园的3.7亿元的并购资金，世纪协润还需要筹集近8亿元的资金，才能够顺利回收项目股权。

　　“最好的结果就是中国奥园能够继续出资，帮助世纪协润顺利回收股权。”业内人士分析称。

　　对此，中国奥园与世纪协润均未置可否。中国奥园相关人士称，一切以公司公告为准。

　　“这只是一桩普通的股权交易，才刚刚开始，还没有最终的定论，我们也在等最终的结果。”记者采访的多名擎峰项目利益相关方均如此表示，并以“上市公司交易需保持缄默”为由拒绝透露更多的信息。

　　分析人士也表示，金额高达数亿的股权交易，项目的转手还需要资产评估、审核等手续，不会在短期内就出结果。

　　项目新转机

　　不管最终的结果何时出现，中国奥园的入局，终究给擎峰项目股权问题的进展带来了新的转机。

　　但是，一块地处CBD核心区的黄金宝地缘何运作多年依然停工搁置？首开股份又为何要转让股权？股权交易又为何拖了一年之久还未解决？中国奥园入局之后，前景又将如何？

　　这一切，还得从擎峰项目本身复杂曲折的命运中找寻解答。

　　擎峰项目原名耀辉国际城，由北京耀辉置业有限公司负责开发。

　　根据中国奥园此次发布的公告，耀辉置业分别于2004年8月31日及2007年2月1日，与北京市国土资源局签订《北京国有土地使用权出让合同》及补充协议取得该项目用地。使用期自2004年8月31日起，将开发成住宅、商业及酒店综合大楼，总建筑面积约为24.76万平方米。

　　一块卡在“8·31大限”之日拿下的土地，或许已经注定了其日后不平凡的命运。

　　据称，当时耀辉国际城项目的总投资预计为21.28亿元。但是，作为一家小型房企，耀辉置业显然无法运作这个项目。资料显示，耀辉置业注册资金5000万元，截至2004年7月31日，其净资产为2999万元。占有其80%股份的大股东王府世纪发展有限公司的注册资金为1326.7万美元，曾于1999年开发北京王府世纪高端商业楼盘，但是其资金实力也无法撬动如此大体量的项目。

　　2004年9月，北京天鸿宝业房地产股份有限公司发布公告称，斥资3100万元受让王府世纪持有的耀辉置业的62%的股权。

　　天鸿宝业是北京市国资委下属的大型房企，于2001年上市。“本次交易不会对公司资金状况产生压力。通过受让耀辉置业62%的股权，获得的耀辉国际城项目将提供新的利润来源。”天鸿宝业的公告称。

　　股权交易完成之后，原土地方王府世纪持有耀辉置业的股权比例变为18%，而后又逐步增持至38%。

　　但天鸿宝业接手后，耀辉国际城项目的进展也并不尽如人意。天鸿宝业2004年年报中曾提及，欲出资5.875亿元用于该项目的拆迁准备。

　　“当时这个项目拖得太久，并不是因为钱的原因，而是拆迁难度太大。”一名知情人士透露。

　　因拆迁拖得太久的耀辉国际城似乎注定了命途多舛。

　　随后几年，天鸿宝业的现金流状况逐年恶化，负债率年年攀升，对耀辉国际城项目的资金投入也力不从心。

　　据2008年4月天鸿宝业公布的股权出让公告，截至2007年10月31日，耀辉国际城项目的负债率已经高达97%。

　　在2007年，天鸿宝业获得首开集团(企业专区,旗下楼盘)160亿元的资产注入，并在2008年4月更名为首开股份。

　　然而，资金实力雄厚的首开股份却不愿继续持有耀辉国际城的股份，于2008年4月披露，称公司以4.587亿元的作价将其持有的耀辉置业的62%股权悉数转让给香港世纪协润有限公司。

　　有媒体报道称，其实王府世纪与世纪协润背后实际的控制人均为王志才。也就是说，如果股权交易成功，耀辉国际城也就相当于重回王府世纪。

　　但是，外界及首开股份部分股东的疑虑在于，首开股份并不缺钱，为何要放弃这个预期盈利极高的项目？

　　该项目策划方曾表示，以耀辉国际城的长安街上最高的住宅、纯粹且稀缺的大户型等独有特质，肯定会卖出北京城数一数二的价格。更有市场人士估计，该项目整体市值在100亿元以上。

　　对此，首开股份方面的解释是，首开一直是开发中档住宅和保障性住宅的企业，缺乏高端项目的运作经验，而且2008年的市场环境并不理想，政策对豪宅的打压也愈发严厉。“因此，在双方都非常有诚意的情况下，双方达成股权转让协议”。

　　上述知情人士透露，当时，股权转让款再加上土地拆迁以及前期工程投入等款项，达15亿元左右。而王府世纪敢于“吃回”耀辉国际城的底气则在于，美林集团计划注资王府世纪。

　　然而，全球金融危机不期而至，美林集团被美国银行收购，注资计划也自然搁浅。

　　尽管在协议签署后不久，耀辉国际城就更名为擎峰。但是股权转让款以及前期股东借款等款项一直没有到位，所以项目从奥运前夕一直停工至今。

　　在今年5月，首开股份给世纪协润下达最后通牒，欲收回擎峰项目。而此次中国奥园援手世纪协润，恰好赶在首开欲回收项目的最后期限。

　　“中国奥园相当于替代了当初美林的角色，充当战略投资人。”一位观察人士分析说。

　　根据中国奥园公告，在收购及垫款完成后，买方及卖方将成为合营伙伴。世纪协润将进行公司重组，重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。

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