本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　深圳观澜街，招商地产(企业专区,旗下楼盘)的澜园项目即将面世。这个30万平方米的项目，产品定位为白领，貌似平常，却因为含有15%面积的廉租房而备受关注。项目能否成功，关系到这种商品房捆绑廉租房的模式能走多远。

　　深圳市国土局有关领导称，目前具体方案尚在拟定中。国土局住房保障处工作人员则表示，等项目出来以后，可能会将这栋楼交给租赁中心处理，由租赁中心统一管理。

　　“软性分流”

　　招商澜园预计销售收入共18亿元，是个微利项目。该项目近期推出一期100多套商业单位。建成之后，将交给政府640多套廉租房，这些廉租房按照政府要求设计，单独为一栋，和商品房有一定的分割，建面约为3万平方米，是30-50平方米的小单元，占可销售面积10%左右，相当于3个亿的销售额。小区在设计时采取了软分流措施，使用自己的出入口，但地下车库没有严格分开。

　　“廉租房给项目设计上造成了一些困扰，项目的定位会对未来销售产生一定的影响。”澜园一位不愿意透露姓名的工作人员表示，“购房者会关注住户的情况，虽然已经分流开，但配套等还是有一部分是公用的，所以对项目的推出有一定的压力。”

　　市国土局住房保障处表示，等项目出来以后，可能会将这栋楼交给租赁中心处理，由租赁中心统一管理。

　　澜园项目的土地是2006年10月31日，深圳市推出的全国首宗廉租住房与商品房打包地块，招商地产以4.8亿元价格竞得，总用地面积约为9万平方米，建筑面积22.2万平方米，住宅建筑面积约为21万平方米，其中包含廉租住房31503平方米。据招标公告显示，地块中90平方米以下住宅须占95%以上，廉租住房“套型建筑面积须为45～50平方米，户型须为二室一厅或一室一厅”。

　　仅仅按照可销售商业住房面积计算，楼面地价约为2526元/平方米，加上深圳多层或者小高层的建工成本每平方米为3500元计算，整个建筑成本是6026元/平方米，如果除去廉租房面积后，销售面积约为19万平方米，总销售预计18亿元，也就是每平方米价格不低于9400元，毛利润率仍不低。

　　示范效应

　　招商地产这个项目的销售情况令人瞩目，因为这将是检验这种捆绑方式能否在深圳成功推行的重要依据之一。

　　这是深圳在鼓励“不断创新廉租住房建设模式”推动下的首次尝试。2006年9月23日正式发布的《深圳市住房建设规划(2006-2010)》(以下简称《规划》)中，深圳市政府便明确提出“部分商品住房用地出让时，可配套建设占住房总建筑面积10%～15%的公共租赁住房”。

　　“这实质上是政府以市场化手段解决廉租住房房源供应问题的一个办法。政府与开发商形成买卖约定：开发商为政府‘免费’开发廉租住房，政府则在土地出让收益上让出部分利益支付开发成本。这将有效缩短供应周期、提高政策性住房的供应效率。”对于深圳的做法，建设部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林对此评价。

　　作为本轮房地产宏观调控的主要内容之一，廉租住房已成为各大城市未来住宅建设的重点。而深圳本次推出的“打包”开发方式，目前还仅是迈出了第一步。未来该地块廉租住房与商品房之间如何平衡、后期如何分配等具体问题，以及最终能否达到社会效益与商业效益的平衡，并形成一套系统的、可供其他城市参照的标本，才是该创新模式的真正意义所在。

　　但开发商对此反应并不热情，深圳市2006年12月和2007年1月再次出让的两块捆绑地，都遭遇了流标的命运。但这并没有阻挡深圳市以捆绑形式增加政策性用房供应的决心。2007年2月8日，《深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》正式出炉，明确规定政策性住房不少于住宅总面积15%，2008年更将这一比例上调到30%。

　　2006年底以来，深圳已出让上十宗捆绑式建设的土地。