远洋万和城

　　远洋公馆

　　一向低调的远洋地产(企业专区,旗下楼盘)以神速获批26亿元企业债，这令业内多少有些始料未及。上周四，在远洋地产国际中心33层，远洋地产行政总裁李明对此接受了部分财经媒体的专访。面对媒体的种种追问，李明此时的心态已经明显轻松并且乐观。

　　“远洋地产成为国内第一个发行企业债的公司一点也不奇怪”、“当前远洋地产的资金水平确实是历史最高水平”、“从目前的情况看，远洋没有什么悬念超额完成销售目标”……

　　尽管目前远洋地产已经手握300亿元重金，尽管远洋的发展态势在业内看来已经十分迅猛，但李明对后市依旧保持着谨慎的态度。他认为“总的来说对未来的经济过于乐观是没有道理的”、“现在不见得是地产商投资最好的时机”、“年底前市场出现拐点完全有可能”。

　　首家发行企业债成功的内地房企

　　总额为26亿元人民币的企业债券使得远洋地产由此成为2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。

　　根据远洋地产债券募集说明书，远洋地产自6月23日-29日起发行26亿元企业债，此次发行债券期限为6年，债券前3年票面年利率为4.4%-5%。

　　据中国债券信息网6月23日披露的公告显示，远洋本次债券将以下限4.4%的利率发行，这也创下了近几年房地产企业公司债券发行利率的新低。

　　有业内人士分析认为，房地产上市公司发行企业债有利于改善企业长短期债务结构。远洋地产之所以能获取更低的发行利率，一方面是由于其债券发行时正逢市场利率位于近几年的最低点，另一方面则是由于其自2007年上市后，在资本市场树立的良好形象及稳健的发展势头，另外，则体现出政府对资信优良的房地产企业的信贷支持和市场对房地产走势较为乐观的判断。

　　此前，摩根士丹利等评级机构认为，远洋地产此次发债成功后必将在土地市场有大动作。但在采访当天，李明对此并不愿多言。他仅透露，此次募集的资金中，其中5亿元将用于归还银行贷款，5亿元作为补充营运资金，其余16亿元则用于京津两地的房地产项目开发。

　　对于远洋地产此次发债，各投资机构显然给予了较高评价。摩根士丹利认为，远洋地产发行债券是利好之举，因为此举使其融资平台多样化。与银行借款相比，债券期限较长，而且融资成本较低。大华继显称，远洋地产本次发行企业债为补充土地储备提供了低成本融资，有望成为股价新催化剂。大华认为该股应较同类股溢价，将目标价从7.25港元上调至9.78港元。

　　“这或许预示着本港上市的内地房企在境内发行人民币债券的渠道可能已经‘暗通’，富力、首创、复地等上市公司企业债发行亦有希望以此契机进入快车道。”有业内人士对此给予了更高的评价。

　　手握300亿重金蓄势扩张？

　　当前被业内认为最有钱的公司是远洋地产和SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)。据了解，此前，SOHO中国曾宣布发行28亿港元的可换股债券。而众所周知，SOHO中国目前账面现金就高达百亿，加之百亿元的银行授信，SOHO中国可动用的现金已多达300亿元。

　　而远洋地产在资金上表现得更为强势。据李明透露，公司目前持有超过100亿元的现金，加上200亿元的银行授信和刚刚发行的26亿元企业债，远洋地产目前的资金非常充裕。

　　两家地产公司在资本市场上接连的大动作，不免被业内认为这或将在土地市场引起一场“大战”。 然而手握重金300亿元的李明仅低调表示，这将用来“加大远洋地产的市场规模，提高市场占有率，增加物业比重”。他对土地储备一事明显刻意避谈。

　　李明认为，可能在2007年以前，衡量上市公司的最主要标准是土地储备，但是这两年已经发生了变化，特别是2008年，如果哪家上市企业买了地，股价跟着就下来了。“现在对于上市公司的估值，则要从土地、现金、持续性以及企业管理等方面综合考虑，而不单单是土地储备。”

　　同时李明表示，从目前国内融资环境来看，无论股权、债券，还是其他形式的融资方式(除了吸引外资以外)，对于地产企业都是极少遇到的好时机。他坦言，这是远洋资金水平最高的时期。

　　但对于目前是不是开发商储备资产的最好时机，李明指出，从投资的角度来说，现在不见得是最好时机，“最好的时机是在去年”。

　　不过有业内人士分析认为，远洋地产实际上今年是以150万平方米作为收购目标，而且将很快会收购新地块，其大手笔可能就要显现。尽管李明对此不愿多言，但他仍流露出远洋地产蓄势扩张之意，“为了公司业务增长，公司将会考虑适度提高负债率”。据了解，远洋地产目前负债率约为30%-40%。

　　目前市场不容盲目乐观

　　数据显示，截至目前，远洋地产2009年销售合同额已超过60亿元，已完成其全年计划的75%，在北京商品住宅市场的份额仍居首位，达4.5%。公司现持有现金(不包括本次债券)已超过100亿元。

　　这样的发展态势在业内十分看好，但李明却表示，“对市场本身来说，我们还不能盲目乐观”。他认为，近6个月以来，市场情况波动非常大。1月还比较悲观，三四月份就开始创历史新高，但到五六月份又有所下滑，所以市场并不稳定。“我们现在能做的就是努力盖房子，努力卖房子，真正对预期公司还没有调整，”李明甚至坦言，公司还是应该做好滞胀风险的准备，过于对经济乐观是没有道理的。

　　此外还有数据显示，北京多个楼盘目前的公开售价已经涨至历史最高。6月在售楼盘中，近50个楼盘目前售价为其历史最高，多数楼盘一季度到6月份的涨幅超过20%。二手房方面的数据也称，1-5月份，北京市中高档二手商品房交易价格也逐渐走高，从1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上涨5.7%。值得注意的是，部分项目价格甚至已经超过2007年历史最高水平。

　　对此，不少业内人士表示出对后市泡沫重现的担忧，而“年底现拐点”等言论也再次出现。“年底前出现拐点完全有可能。房价快速上涨肯定是投资造成的，但一旦房价高到刚性需求被压抑，那么房价很有可能出现下滑的现象。”作为北京商品住宅市场份额最大的房地产公司总裁，李明也对记者表示出对房价过快上涨苗头的担忧。

　　“房价快速上涨对企业、对行业以及对客户一定不是好事情。涨容易，降可难。应付涨价带来的问题比应付降价带来的问题要容易的多。一旦房价下降，将对经济走势非常不好。”他认为，房地产市场应该是稳定的，慢一点的稳定增长是最理想的状态。

　　商报记者 王营