-本报记者 刘筱晨 陈青蓝 刘辰 刘关 龙美好 北京报道

　　城市综合体凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。就在全国各地掀起城市综合体开发热潮之时，一系列问题也暴露出来，如开发过程中的资本稀缺、非理性规划、招商艰难等，这些“成长的烦恼”开始困扰发展商及投资者们。

　　6月19日，以“诠注城市新价值”为主题的2009中国城市综合体发展峰会在京召开，相关政府部门负责人、商业地产专家、金融专家与城市综合体运营商共同就我国城市综合体开发现状、前景、机会和挑战进行了深入探讨。峰会上，各路专家对目前城市综合体存在的问题进行了集中“会诊”，并从专业角度提出解决之道。此次峰会由商务部流通产业促进中心、中国房地产报、中国城市商业网点建设管理联合会、国际不动产行业联盟共同主办。

　　警惕非理性投资建设

　　经过近几年大规模发展，城市综合体在我国一线城市已经形成相对成熟的市场格局，这些成功运营的经验也带动了二三线城市对城市综合体的建设投入。然而，由于区域经济发展水平、消费人口结构等条件不同，城市综合体在很大程度上还存在非理性投资建设的问题。

　　“由于对区域经济把握不到位、对消费人口构成没有精准调研就盲目立项，简单复制其他城市的综合体模式，建成后才发现业态和城市经济基础不吻合，无法吸引足够的消费力。这样的案例有很多，城市综合体在发展中暴露出来的问题值得深思。”商务部流通产业促进中心副主任董柏玉指出，城市综合体的建设不仅仅是一个地产问题，更是城市的发展和经营问题。“政府和城市经营者也应该行动起来，鼓励和帮助市场主体从市场环境及需求出发，理性地开发城市综合体。”

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路将我国商业地产开发中的问题分为两大类：可控的和不可控的。“可控的问题是在项目选址、规划、定位、建设、招商、销售等各个环节出现的各种问题，这些问题可以通过开发商理性开发、苦练内功逐步解决。不可控的问题则是外部因素制约行业的发展，主要是资金问题，这是制约我国商业地产开发和商业网点建设的瓶颈。”

　　本次峰会上，业内人士一致认为，城市综合体的发展不仅取决于开发商单方面的开发运营能力，更要依照城市经济、产业氛围、消费能力等情况适度建设，才能将一个城市综合体运营成功。

　　市场机遇大于风险

　　城市综合体在发展中纵然存在诸多难点，但与会专家均表示，城市综合体目前仍然具有巨大的市场机遇。中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利表示，从长远而言，城市综合体的发展机遇要大于风险，因为“这是城市化过程中的必然需要”。

　　基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强更倾向从投资者角度去看城市综合体的发展，他带来的信息足以令多数开发商振奋不已。“国际基金在国内投资的绝大部分产品，是城市综合体的非住宅部分。”他说。

　　那么，如何才能成功打造一个城市综合体？

　　中国房地产报总经理单大伟认为，一个成功的城市综合体应该实现四个目标：一是提高城市土地利用效率，二是创造巨大的经济效益，三是要改善城市居民的生活质量，四是能代言城市的时代精神。

　　董利则归纳了开发城市综合体必须具备的五个要素：一是巨大的资金的投入；二是选址，正确选址意味着成功了一半；三是规划，业态组合的比例构成非常重要，如酒店、商业、写字楼、公寓等占比多少要合理规划；四是招商越早越好，最好规划阶段就开始招商，实现订单式开发；五是经营和管理，这决定了项目的品质和价值。

　　“市场无定式，经营无模式。”中国人民大学教授、商务部特聘专家黄国雄强调，城市综合体的开发必须根据不同区域、地段的特点来研究如何形成自己的特色，不能照搬一个项目的模式，简单“克隆”大城市经验来塑造千城一面的城市结构。

　　大多数专家亦承认，目前我国的城市综合体尚处于摸索和发展的阶段，并没有一套真正成熟的产业发展模式。专家们特别强调，一些二三线城市的政府和规划部门，切忌盲目地求大贪多建造城市综合体，“必须与城市经济、人口结构和消费能力等条件合理、配套发展”。

　　　点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）