随着前门项目的突破性进展，SOHO中国的商业模式也正在悄然发生变化。

　　编者按

　　从CBD到中关村、从北京转战上海，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)在经营区域上做出了突破；从销售经营到持有租赁，SOHO中国第一持有型项目前门大街将在6月中旬开门招商，SOHO中国的商业模式正在发生微妙变化；上市后首次发债为了拿地，目标锁定广渠路15号地、CBD核心区地块，潘石屹表现出了强烈的进攻意愿。在2009年中国地产市场动荡起伏的时候，潘石屹也迎来最大变数之年。

　　西进获胜 前门解禁

　　从出售到持有 SOHO模式谋变

　　在刚刚过去的几个月里，对于潘石屹来说可以说是顺风顺水。作为走出CBD第一个SOHO项目，中关村SOHO获得了当天销售6.35亿元的佳绩，同时端午节前悬疑了两年多的前门项目终于取得突破性进展。这也意味着潘石屹在经营区域和商业模式的变化。

　　5月8日，中关村SOHO开盘热销，据了解该项目的写字楼售价达到了3.3万元/平方米、商铺售价达到了9万元/平方米，这次西进的成功再次证明了潘石屹商业模式的可行性，就是写字楼出售这样的模式在中国目前的国情下有着一定生存空间，在夹缝中求生存，为中小企业建写字楼的思路一直是潘石屹多年来行走的路线。

　　然而随着前门项目的突破性进展，SOHO中国的商业模式也正在悄然发生变化。SOHO中国5月17日宣布，以约17.68亿元的代价，夺得北京前门大街约54691平方米零售物业的拥有权。公司称将一改以往出售物业的模式，会保留全部面积做收租之用，为公司带来稳定租金收入。

　　根据2007年SOHO中国签订的协议，SOHO中国有权通过收购由SOHO中国主席潘石屹持有的北京丹石公司股权，以获49%的北京天街股权，一直未能获得政府批准。SOHO中国此次重组协议，通过北京丹石购买前门大街约54691平方米零售物业拥有权，北京丹石则退出天街项目，协议已获政府批准，经股东特别大会通过即可实行。

　　无疑通过这次重组协议，经历两年多的周折，潘石屹终于获得了前门项目的经营权，也兑现了当初上市时的承诺。而这次也意味着其一直奉行出售式的经营模式正在发生微妙变化。第一次持有大型项目对于潘石屹来说还是第一次，尽管之前一直协助小业主招商，但是对于统一经营大型商业项目来说，SOHO中国还缺乏经验。

　　上市后首次发债拿地

　　SOHO中国转守为攻全线发力

　　今年初在公布2008年年报时，潘石屹就透露说，今年将集中收购北京、上海等地的商业项目。随后不久，潘石屹就把目标锁定了上海第一烂尾楼东海广场，但是由于成交价格分歧较大，至今一直没有新的消息传出。

　　按照当初上市时的规划，潘石屹将在几年内在全国建设SOHO，但是随着2007年底楼市进入困难期，SOHO中国的全国扩张计划一直停滞不前。进入2009年后，潘石屹认为商业地产已经到了可以抄底收购的阶段，一方面积极进行建成项目的收购，一方面也在积极谋划拿地。

　　5月27日，SOHO中国突然宣布将发行28亿港元的可换股债券， 潘石屹称，今后一段时期对SOHO中国来说，是获取土地和项目的好机会。

　　潘石屹表示，最近地方政府因财政收入下降，会推出一些很好的土地进行“招拍挂”；一些基金、房地产商因资金紧张，需要抛售项目。“这正是SOHO中国进货的好时机，”潘石屹说。

　　同时他表示，SOHO中国现在已经有非常充裕的现金，发行债券是其发展战略中的一部分，主要是着眼于长远，而不是简单地考虑公司目前的资金链。

　　这是SOHO中国上市后第一次发债，可以说也是一改此前的守势而变成积极的进攻。在发债后不久，潘石屹就表示将重点关注广渠路15号地和CBD核心区一块5万平方米的土地。

　　而在上市后的两年中，潘石屹只参与过中关村甲三号地的拍卖，这次全线出击无疑也将改变此前只收购项目的发展方式。

　　商报记者 赖大臣/文 图为资料图片