(经济观察报 记者 周亚玲) “发电厂能不进煤吗？”多数业内人士认为，现在土地升温的情形只是少数人为维持生计购买原材料而已。

　　一方面，地产公司普遍宣称土地储备足够七八年开发，另一方面，地产大佬在京沪等关键地区处于土地断顿的状态，上市公司的业绩需求令他们无法沉默。

　　局部回暖

　　5月，广渠门10号地拍卖，楼面地价达15000元/平方米，北京的新“地王”诞生。“后广渠门10号地时代”的猜想此起彼伏，人们彷佛回到楼价、地价疯狂互动的2007年。事实上，几块“地王”真能标志一个“高地价”时代的来临吗？土地市场就此转暖了吗？

　　大部分业内人士对土地市场的回暖表现出谨慎的态度。

　　据湘财证券洪俊骅的统计，近期大型房地产商在全国土地市场挂牌出让获得的12块土地，有5块是溢价取得。

　　记者发现这“五强”中面积最大的是万科在南海拍下的建筑面积58万平方米的土地，楼面地价2370元/平方米，和 2006年、2007年这里的楼面地价动辄3000元/平方米以及目前在售楼盘5000元—6000元的单价相比，算得上价格适中。其余的几块地面积都不大，而且是市中心或热点地段，和2007年地王时代的疯狂相去甚远。

　　即便是北京地王也有其很强的特殊性。“富力城最后那期高端楼盘还在售，如果有了15000元/平方米的楼面地价做保障，那会给最后的一批买家很大的信心。富力城开发量是138万平方米，原有的客户积累非常充分，足以消化这7万多平方米。”有分析认为。而且富力连续拿地也被认为和想在A股IPO有很大关联。

　　华远地产(企业专区,旗下楼盘)总裁任志强说，广渠门10号地比较特殊，富力有其原有的楼盘配套上的便利。

　　从北京同步拍卖出去的土地看，保利在密云、龙湖在顺义获得的土地都是底价获得，所以市场人士认为北京目前存在的只是局部地段的土地价格回升，并不能代表全局。此外，北京土地的稀缺也被认为不适合放大到全国来看。

　　根据国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

　　何况，大部分开发商还处在投资意愿下降的过程之中。按照国家统计局的数据，前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。整个市场还沉浸在去库存化的压力之中。

　　不平衡的市场

　　热门土地的竞拍者中，上市公司中的重点公司或者罕见的超大规模没有上市的公司占了大部分。

　　上海绿地集团(企业专区,旗下楼盘)以9.57亿元、溢价率达到36.1%竞得上海松江区辰花路15号B地块，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以每平方米4250元的起拍价联合竞得青岛原建委老楼地块。保利、万科、金地就更无需细细罗列。

　　“更多的开发商是没有能力没有愿望来参与的。”京郊的一个地产公司总经理告诉记者，他们现在的主要任务是做好物业，或者去小城市看看有没有投资的机会，“拿地其实很遥远”。

　　但在对地产业长期向好的大背景下，早拿土地还是要胜过晚拿。喘过气的大佬“补仓”的行为还不能被解读为土地市场的全线回暖，券商分析员告诉记者，现在也只有他们有足够的金钱来买土地。

　　一方面是全国大量开发用地被开发商搁置，另一方面几大上市公司在四处伏击土地的现象只能用“我想要的你没有”来解释。除了搁置的土地和大佬需要的土地不对称之外，地方政府在供应上的控制也使得土地更加奇货可居。

　　“即便在去年的低潮下，地方政府也是很不愿意降价，就比2007年降了20%左右。如果开发商勾地的报价低于预期，土地部门就赶紧推后推出，特别是好一些的地块，地方政府还是很控制的。”一家上市公司的董秘说。

　　“你推10块地试试，马上就会改变开发商的预期。”任志强这样解读北京的新“地王”。任志强认为，目前，北京地方政府投资1113亿，用于土地管理部门收购土地，然后补充到市场上，就是在平抑这种土地供应的失衡。

　　“现在的土地热潮与政府推地策略有关，在楼市低迷的时候推出部分位置相对较差的地块，直接导致部分土地底价成交或无人问津，而市场回暖的情况下，推出位置较好的地块，引起多家开发商竞拍，溢价成交，从而得到更多的出让金。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，去年上海推出的多是偏远的土地，频频流拍就是一个佐证。

　　更何况，去年即便是好地块，敢放钱出来买的地产商也屈指可数。

　　眼下，正如北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平所说，“是上市公司缺地不是市场缺地”。

　　大佬不拿地怎么办？

　　5月，在拿下无锡土地之前，万科对基金和券商表示，对拿地非常谨慎。但熟知万科的人却认为，万科对于土地有着自己的渴求。

　　国泰君安分析师孙建平曾指出：“在建产品比重不断提高的存货结构将增强公司未来业绩保障。截至2009年3月末，公司842亿存货中，在建产品(包括已售未结算、未售两部分)所占比例达到了54%，扣除8%的完工产品外，拟开发产品占38%。这一方面表明公司的可售面积将具有规模优势，保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张，增强公司未来业绩的保障；另一方面也表明公司无论对行业前景如何看，都必须要增加土地储备，补充库存。”

　　保利地产(企业专区,旗下楼盘)接受记者采访时承认要拿地，并且要在长三角和北京拿。

　　招商地产(企业专区,旗下楼盘)同样不甘人后，据业内人士讲述，招商在5月新进了三块土地。

　　分析师认为，大型地产商暂时只会聚集在已经进入的那些城市，基本只会在热点城市。因为卖得快，也能抵抗市场风险。一个上市公司在一个战略高地上土地最好能“前仆后继”，土地储备3年是比较合适的，因为一个中型项目的开发周期最少要3年。

　　保利和金地近期拿地的动作也验证了分析员的判断。

　　据保利北京公司的人介绍，保利西山林语已经到二期，别墅项目肯定不能像公寓那样快进快出，保利百合花园已经售完，别墅项目保利垄上年中会开，两限房项目保利家园和市场关系不大。接下来，拿地成了必然。广渠门10号地的拍卖，保利也参与其中。“只要是合适的地段，我们都在积极参与。”该人士说，保利最少在北京要拿两三块地。

　　金地在4月29日通过挂牌方式获取了上海市青浦区徐泾镇3号地块项目。上海是金地重要的战略高地，金地在青浦已经开发过格林郡了。2008年，上海区域贡献了金地接近四成的收入和毛利。另根据光大证券的统计，金地在上海格林世界、湾流域三个项目的单盘销售金额都超过 10亿元大关，光大证券认为“保招万金”中，金地在上海市场的竞争优势是最领先的。

　　据目前的情形，几大巨头都在聚焦城市的熟悉区域获取土地。深圳香地咨询·半求工作室尹香武认为：“这种格局会在明年三四月份打破，几大开发商会四处扩张。”