一个有悖常理的现象正在发生。

　　2009年一季度，所有开发商——从大到小的开发商都在高声宣布取得“辉煌”销售战绩，不过，在另一面，这些开发商却成了铁公鸡，在土地市场龟缩不前。以重庆为例，即使当地大幅减少土地推出量的情况下，却依然只能以挂牌价成交。

　　记者选取53家上市开发商为样本的分析结果显示，无论是存货周转天数还是已获利息倍数，都有恶化的趋势，因为存货周转变慢，已获利息倍数降低已成行业性趋势。销售萎缩与银行信贷资金压缩的双重压力正考验着开发商。

　　但是，冰火两重天。大的开发商在经历去年寒冬后，正磨刀霍霍，包括万科A(000002.SZ)等都提出了要在2009年择机并购。他们的猎物正是那些现金流困难的企业。2008年，万科A的市场占有率是2.34%，万科A的中期目标是4%。

　　“香港信和地产正准备收购重庆一家开发商。”5月5日，一地产业人士向记者透露。一场地产围猎或将拉开大幕。

　　恶化的已获利息倍数

　　2008年销售不畅的结果是，多数地产公司的已获利息倍数都呈恶化趋势。

　　已获利息倍数，也称利息保障倍数，是指上市公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。在统计的42个地产公司中，只有16个或者38%的公司的已获利息倍数增加，2007年这个比例为44%。

　　已获利息倍数下降主要有2个因素，一是利息增加，二是利润总额减少。记者统计发现，大公司一般是由于债务增加所致，小企业则多为利润总额猛降引起。

　　“大的开发商在地产寒冬期依然能取得银行借款，但由于利润总额增幅下降甚至减少，导致利息保障倍数下降。而小开发商则面临利润总额下降和银行借款的双重考验。”一人士如此分析。

　　北辰实业(企业专区,旗下楼盘)(601588.SH)是已获利息倍数下降的代表性企业之一。北辰实业2006年到2008年的EBI分别为89.88、24.57、2.47，2007、2008年环比下跌分别为73%、90%。招商地产(企业专区,旗下楼盘)(000024.SZ)过去三年的EBI分别为73.46、193.44、38.17，万科A(000002.SZ)的该数据为39.1、21.39、10.28。多伦股份(600696.SH)过去三年的EBI分别为1.7、1.5、1.2。

　　“无论对于大的开发商还是小的开发商而言，利息保障倍数的下降都意味银行贷款保障减少，也意味着银行风险放大。”上述人士说。

　　鉴于此情况，银行依然在坚持对开发商谨慎放贷的态度。

　　重庆统计局的报告显示，“2009年一季度，国内贷款64.78亿元，同比下降14.2%，降幅较上月减小14.4个百分点，其中银行贷款62.00亿元，下降8.1%，较上月减小21.9个百分点。”

　　“迟钝”的存货周转

　　2008年，开发商的存货周转更为“迟钝”，存货周转天数呈直线上升态势。

　　存货周转天数表示在一个会计年度内，存货从入账到销账周转一次的平均天数(平均占用时间)，存货周转天数越短越好。

　　在纳入记者统计的地产公司中，有68%的公司的存货周转天数增加，2007年该数据为46%。“去年的行情决定了存货周转天数的增加。”上述人士说。

　　2008年，全国商品住宅销售面积比2007年同期出现较大幅度的下降,这是房地产市场成交量近十年来的第一次下降。从个体看，光华控股(000546.SZ)的存货周转天数从2006年的1310天增加到2007年的1339天，再到2008年的42857天。名流置业(000667.SZ)过去三年的存货周转天数为758天、632天、2014天。

　　知名地产商亦是如此。招商地产的存货从2007年的172亿元增加到239亿元，增长幅度为39%。即使是在2008年率先降价的万科A，存货依然也从665亿元增加到859亿元。金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383.SH)的存货则从186亿元增加到284亿元，增长52.7%。金融街的存货从64亿元增加到109亿元。

　　2009年一季度，尽管出现了所谓的“小阳春”，依然难改地产存货庞大的局面，招商地产今年一季度存货从去年底的239亿元增至254亿元。因此，消化存货将成为众多公司2009年的主要课题。

　　毛利率下降，迫使开发商掀起削减开支的大潮。万科A 在年报提出，“计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比重较2008年降低20%。”2008年，万科A发生销售费用19亿元，占营业收入的比重为4.6%，2007年该数据为3.3%。

　　金地集团也明确表示，2009年将更加注重控制管理和营销费用，缩减行政成本。2008年，金地集团的销售费用为4.1亿元，较2007年的2.1亿元增加约100%。其2008年的销售收入为98亿元。销售费用占营收的比重为4.1%，而2007年该数据不过为2.8%。2008年金地销售费用占利润总额的比重为27%，而2007年为12%。万科A、金地集团削减销售费用的举措已成行业性举动。

　　整合加速 并购潮将临？

　　多家开发商预计，行业资金整体紧张的局面不会改变。这个观点得到了银行界人士的认可。某大型国有银行公司部总经理告诉记者，开发商玩的是十个杯子九个盖子的游戏，一季度的“小阳春”难改开发商资金紧张的局面。

　　中国银行某分行公司部总经理曾向本报记者表示，该行的地产客户主要为当地的排名靠前的开发商，一般的开发商已经很难获得贷款。

　　贷款只是一个渠道。金地集团就明确要求，一要积极争取公开增发计划，二是继续保持在债务融资方面的良好信誉，三是扩大和拓展新的融资渠道。

　　万科A更是对股权融资念念不忘，表示将在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。

　　知名开发商将在潮水退去后开始拾“贝壳”——展开并购。金地集团提出“在经营性现金流、公司外部融资支持下，通过各个方式拓展项目，不仅通过招拍挂形式，也可以寻找合作、并购等方式，利用外部资源做大规模。”名流置业(企业专区,旗下楼盘)也表示：2009年“公司将推进兼并收购在建项目的工作”。

　　保利地产(企业专区,旗下楼盘)早已开始行动。2008 年保利地产新拓展项目12 个，新增土地储备594万平方米，2008 年底土地储备数比上年同期净增189 万平方米。这些项目均以出让底价获得。

　　正在谋求上市的重庆金科集团副总裁李战洪曾向记者表示，“2008年是房价拐点年，2009年是房企拐点年，1/3的企业会甩卖、转让，1/3的企业在挣扎，1/3的企业会成长起来。”

　　“如果行情没有根本的反转，很多小企业会被‘吃’掉，这将会加快房产行业的整合。这对于目前行业集中度并不高的房产业而言也是必要的。”上述人士表示。2008年，万科A占全国市场份额不过2.34%。

　　万科A董事长王石在年度股东大会上称，2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%，但占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%，平均每个开发商至少是4%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%。