经济观察报 记者 贺文 与在中国以“汉堡”快餐连锁著称有些不同，麦当劳在海外，还有另一个头衔——“地产大亨”。

　　房地产营运收入是麦当劳的重要构成。现在，身为麦当劳(中国)有限公司(简称“麦当劳中国”)人力资源副总裁的李曼霞，正为一个与此相关的全新培训项目而忙碌。用她的话说，这是麦当劳在中国“高速发展、多开餐厅的保障”。

　　5月份开始，麦当劳中国将启动一个新培训项目——“中国发展部领导培育课程”。这个项目将包含地产发展事业的培训方向，这是麦当劳中国公司在已经进行3年的针对高层管理人才的培训项目中首次设置。

　　此时，麦当劳新一轮开店高峰已经在计划之中。

　　“孵化”计划

　　麦当劳此次增设的培训项目，针对各地的麦当劳公司地产发展部高级经理和总监，是其培养本地高级管理人才的“中国领导力发展计划”中的一部分。

　　李曼霞4月13日接受本报采访时介绍，包括2009年培训的毕业生在内，已经进行3期的“中国领导力发展计划”为麦当劳中国培养了53位未来的高层管理者，他们中的许多人已担任高层管理职务。

　　麦当劳中国副总裁、北区总经理缪钦就是其中之一，他毕业于第一期“中国领导力发展计划”培训课程。缪在麦当劳工作已经16年，从一名餐厅员工做起，是中国本土人才中首位晋升为副总裁兼区域总经理的员工。

　　作为该计划新增设的项目，“中国发展部领导培育课程”为期一年，主要配合餐厅开发需求，在餐厅选址、租赁谈判、工程管理和业务开拓等方面对开发团队的核心人员进行系统培训。

　　李曼霞说，十几人的培训费用估计超过百万元。

　　麦当劳中国在各地的公司都有地产部，比如北京麦当劳食品有限公司地产部。地产部经理级别的主要职责是：负责麦当劳餐厅的选址、经济评估等相关工作；包括维护与开发商、业主、市场信息单位及政府相关部门的关系等。

　　与麦当劳、肯德基等快餐连锁有过业务接触的地产经纪人士潘好龙称，这些快餐连锁店之所以开一家火一家，重中之重是选址。通常在选址上，需要3到6个月的考察期，考察的问题很细致，除了测算店址在不同时间段的人流车流、对目标人群的捕获率等指标外，还要考察该店址是否与城市规划发展相符合，会否出现市政动迁和周边动迁，会否进入城市规划红线等。

　　到目前为止，麦当劳在华餐厅的物业，绝大多数都是租赁的。在北京，只有位于阜成门万通中心的餐厅，是麦当劳当年购置的物业。

　　中国市场提速

　　中国已经是麦当劳全球系统中成长最快的市场。麦当劳中国新任CEO曾启山4月13日向本报表示，今后几年将是麦当劳自1990年进入中国市场以来发展速度最快的时期。

　　麦当劳今后三年将完成其自1990年进入中国市场以来18年中近一半的开店计划总和。

　　今年2月，麦当劳中国发展部副总裁邓博恩曾表示，麦当劳计划三年内新开约500家门店。其中，2009年计划在中国新开175家门店，占麦当劳全球新开店数的近1/5。2008年年底，麦当劳在华有超过1000家餐厅。

　　曾启山称，人才对于麦当劳在中国市场取得持续成功至关重要，麦当劳中国必须为快速成长做出人才方面的最好准备，以便在可能的情况下多开新店。李曼霞介绍，目前麦当劳中国拥有员工6万多名，餐厅经理级别的100%来自中国本土，中层管理人员99%由本土人员担任，高管中85%是本地人员。

　　曾的前任——施乐生执掌麦当劳中国的4年时间里，是麦当劳在华发展的相对平稳期。据市场调查公司欧睿信息咨询(EuromonitorInternation-al)的统计，从2005年到2007年，麦当劳在中国快餐连锁市场的份额一直维持21%左右的水平。不过，其竞争对手肯德基同期的该指标则在40%上下。

　　与在全美、海外的运营模式侧重不同，麦当劳在中国的餐厅绝大多数都是直营店。不过，中国连锁经营协会秘书长裴亮4月15日接受本报采访时介绍，从美国餐饮连锁企业的发展经验来看，店铺上万家的品牌，比如麦当劳、百胜(肯德基的母公司)、赛百味等，其主体的经营模式都是特许加盟，而非直营。裴亮称，当快餐连锁企业发展到相对成熟阶段时，面对跨区域发展时点多面广的特点，特许加盟是解决一线管理人员激励问题、保障品牌整体获利性的最有效办法。

　　重启特许加盟？

　　裴亮认为，当快餐连锁企业发展到一定规模，比如连锁店规模过千家时，特许加盟会是趋势性的选择。

　　在天津，麦当劳曾有一家特许加盟店，后来因为某些原因麦当劳收回加盟权变成直营店。有接近麦当劳中国公司的人士曾向本报透露，目前麦当劳在华的1000余家餐厅中，特许加盟店的比例很小很小，甚至不到1%。该人士说，直营店对于质量控制、管理、协调会更有利。不过，麦当劳会继续考虑在中国发展特许加盟方式，寻找一些合适的加盟者、并对他们进行培训。

　　如果麦当劳有意在华重启、放开特许加盟形式，其孵化地产发展事业高管人才的计划，会否是为此而储备人才？

　　事实上，麦当劳在全球的收入并非仅来自卖汉堡。

　　有资料引述麦当劳创始人雷·克罗克的话称：其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。

　　麦当劳全球的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。由于加盟者一般都没有足够资金土地费用和建筑费用，也难以争取到贷款，麦当劳就负责代加盟商寻找合适的开店地址，或者购地自建连锁店租给加盟者，或者把从物业业主手中长期租赁来的店铺转租给加盟商，获取其中的差额。对海外快餐连锁业态熟悉的业内人士说，麦当劳在全球是很多店铺物业的产权拥有者。

　　资料显示，在麦当劳全球收入的构成中，有1/3来自直营店，有2/3来自特许加盟店。来自特许加盟店的收益，除了通过特许加盟收取约占销售4%的特权收益外，还通过房地产运作得到相当于10%销售额的租金。

　　在中国加盟网上，本报记者查到麦当劳发展特许加盟商的信息。该网站工作人员介绍，近几年麦当劳公司一直与网站合作、寻找合适的加盟者。但是，记者未能就上述信息的真实性从麦当劳中国方面获得官方回应。

　　不过，有熟悉麦当劳的业内人士向本报介绍，在短期内，比如5年时间里，麦当劳不会在中国放开特许加盟的形式。该人士分析主要原因有三：一是，中国有关特许行业加盟法规不健全，开展特许经营环境不成熟，加盟商的诚信问题难以获得法律方面的保障；二是，在中国市场，做直营店、赚消费者的钱，比做特许加盟店、赚取店铺营业额4%-7%的特许加盟收益和几十万的特许加盟费更多；三是，外资直接投资中国房地产、购地建房面临不少政策限制。

　　目前，麦当劳除了在一些信用较好、法规比较健全的西方国家主要采取特许加盟方式外，在中国大陆、日本等基本全是直营店。

　　(本报记者刘伟勋对此文亦有贡献)