从去年四季度开始，北京甲级写字楼市场就已开始面临前所未有的严峻考验。“一面是全球金融危机所导致的需求疲软，一面则是与日俱增的高库存量。”据业内人士分析，造成商业地产空置率上升的主要原因是实体经济不景气导致跨国企业退出，或从一线退而寻找二线位置的办公物业。另外开发商对奥运市场估计不足，投资过快、过于集中也是导致这一恶果的原因。

　　空置率上涨成为共识

　　有数据显示，2008年，北京写字楼竣工面积增长140.4％，但是销售成交的面积却下降了36.47％。3月20日，仲量联行最新发布的《经济低迷阻碍房地产市场复苏》报告指出，北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底23%跃升至2009年底36%，位列一线城市之首。

　　据了解，去年全年的吸纳量约为40万平方米，而第四季度受金融危机影响吸纳量仅为4万平方米，今年一季度虽预计吸纳量为8至10万平方米，但要想维持去年40万平方米的吸纳量的前提就是外围经济不再继续恶化。

　　从去年底开始，位于CBD的写字楼项目的租金价格不断下调，目前有销售公司报价，光华路区域的新建甲级写字楼已经达到了140元/平方米/月，这已经比高位时候下跌了近一半的价格，但是租金的下调依然没能阻止住一些企业撤离CBD的想法。目前已有包括马士基、柯达、NCR等世界500强企业搬出CBD核心区域，转而选择租金较低的写字楼办公。

　　据了解，目前CBD区域内个别写字楼的空置率已经达到了60%以上。很多业内人士认为在未来一段时间，CBD区域的写字楼租赁和销售都将面临着重大的压力，可能会出现项目抛售的现象。

　　中高档商业项目压力增大

　　今年北京甲级写字楼的净吸纳量估算约为20万至25万平方米。如果外围经济继续恶化，不排除会有更多外资客户受到影响，需求更加疲软，吸纳量和库存量的压力将进一步加大。而今年北京甲级写字楼的供应量仍将达到65万平方米之多。而此前供求压力最大的CBD区域就占到总供应量的近三分之二。CBD区域的供应量即使没有金融危机也消化不了。

　　据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，2009年商业地产总体空置率将达到20％至30％左右，甚至更高，租金也将下滑5％到10％不等。而且随着消费增速趋缓和商家开店意愿的下降，中高档商业项目的空置率将持续走高。

　　相关分析

　　租金或将回落到两年前

　　业内人士分析认为，由于金融危机对实体经济的冲击尚存在不确定性，而写字楼市场的恢复相对于经济的恢复存在滞后性，预计今年北京写字楼市场整体不容乐观。CBD区域和东二环区域由于市场供应巨大，竞争将最为激烈，预计空置率将提高至30%以上，年平均租金及平均售价或将回落到2007年的水平。

　　为解决即将到来的商业地产危机，专家认为，开发商在商业地产投资方面要更加注意选址和项目的可行性，同时，地方政府有必要重新规划房地产业整体规划，加强对商业网点的合理规划，这样商业地产才能得到良好的发展。

　　晨报记者 刘云波