上海 大型国资企业陆家嘴集团，正在酝酿新一轮房地产扩张计划。

　　3月25日，该集团旗下公司——上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“陆家嘴股份公司”)副总经理蒋平接受本报记者专访时透露，公司今年将通过银行贷款、发行公司债及其他方式负债经营不超过50亿来进一步加强公司重大项目的投资开发力度。

　　业务由单一的土地批租经营模式，加速向土地批租和持有物业收租并重转型，“转型后，公司土地批租比重会下降，商业物业比重会有明显增加”。

　　3月，陆家嘴股份公司联合兄弟公司以不超过17.6亿元收购了浦项商务广场大厦。

　　之前一些投资者议论，在上海拟建的迪士尼项目与陆家嘴有涉。对此蒋平明确表示，公司曾三度公告澄清此事，陆家嘴没有涉及迪士尼项目，“肯定是一分钱也没有参与”。

　　抄底商业地产

　　3月19日，陆家嘴集团旗下两大公司——陆家嘴股份公司、上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司分别出资50%，以不超过17.6亿元 (约2.5亿美元)收购上海浦项商务广场大厦，比该大厦最初报价4亿美元下降了37.5%。

　　浦项商务广场大厦位于上海陆家嘴金融区世纪大道，为高品质甲A写字楼，由美国著名建筑师贝聿铭设计，总建筑面积98130平方米，主楼地上34层、裙楼4层、地下4层。

　　2000年该大厦建成并投入使用，股权一直由韩国浦项100%持有，当初投资额约为1.5亿美元。多年来，大厦一直保持单一业主、长期出租的商业模式，目前该大厦出租率不低于80%，租户多为外资银行和跨国公司总部。

　　据易居分析师薛建雄介绍，在楼市高峰时，浦项商务广场大厦这一地段的办公物业售价曾超过7万元/平方米。而这笔收购，该大厦的成交价格仅为1.8万元/平方米，即便不计算地下面积，成交价格也不到2.6万元/平方米。

　　如此低价抄底，陆家嘴股份公司可谓捡了个大便宜。蒋平笑称，这个项目的地块原先就是从公司批租出去的，公司对这个楼的建设过程很清楚。

　　蒋平认为，收购浦项商务广场大厦是一个比较好的开端，符合陆家嘴股份公司向商业地产战略转型的策略。“公司对这个楼非常看好，这个收购价格也不是很贵，且出租给公司带来很多现金流。”据市场人士介绍，该大楼目前年租金约为1.5亿元。

　　针对外界对陆家嘴股份公司 “死守”陆家嘴，坐吃土地批租而对外扩展力度不够的质疑，蒋平认为，公司也在考虑上海及其他省市项目，“如果有好的项目，我们是会参加招拍挂的，甚至可以考虑加大投资。”

　　与大多数房地产公司开发住宅不同，陆家嘴股份公司更希望开发甲级写字楼，以及一些囊括写字楼、商场、酒店、高档住宅的群体组合项目。

　　“现在是一个收购的比较好的机会，”蒋平认为，陆家嘴股份公司资信不错，资金状况还不错，银行也都愿意贷款给公司，“钱不是公司最大的问题，关键在于精选项目，比如浦项商务广场大厦这种类似的项目，我们是不会放弃的。”

　　加速业务转型

　　“一切围绕转型来做。”蒋平说，陆家嘴股份公司正处在由单一的土地批租经营模式，向土地批租和长期持有物业出租并重的转型加速阶段。据介绍，目前土地批租占该公司利润的百分之八九十，预计在未来几年里，土地批租仍将是一个比较好的收入来源。

　　目前，该公司所剩地块已经不多，预计今后几年土地批租占利润比重将下降至百分之五六十左右。而另一块公司主营业务——长期持有的商业地产，其租金占利润比将会明显上升，项目包括已经在租的浦项商务广场大厦、渣打银行大厦等。

　　此外，一些短期开发的住宅项目，也将成为陆家嘴股份公司利润的增长点。据介绍，总建筑面积80多万平方米的天津虹桥国际社区项目，一期10.6万平方米去年底已经开工，预竣工日期为2010-2012年，其余两期也将在5年左右完工，“这对公司短期收入起到平衡作用。”

　　蒋平说，单靠土地批租已经难以为继，陆家嘴股份公司的业务转型势在必行。

　　随着土地招拍挂制度推出，及国家对土地的严格控制，上海国资房企从政府手里拿地的“特权”已经不再。蒋平说，从2001年后，政府再也没有土地给陆家嘴股份公司了；至2004年，公司手里掌握的土地已经非常少，这使得陆家嘴股份公司要和其他房地产公司一样，通过市场行为去拿地。

　　截至2008年底，陆家嘴(含控股子公司)已拥有各类竣工及在建的商业地产面积约68.14万平方米；2008年全年，陆家嘴实现房产租赁收入2.55亿元；在公司全年8.86亿元利润中，房产租赁业务的利润贡献率达到了10.4%。房产租赁收入和房产租赁对利润的贡献率分别比2004年开始转型战略时增加了275%和443%。

　　未来几年，对陆家嘴股份公司业务影响较大的项目是：地上建筑面积30万平方米的塘东总部基地和地上建筑面积达87万平方米的包括商业和住宅项目的天津虹桥国际社区等。

　　按照测算，如果这三个项目全部出售，其利润将超过100亿元。但陆家嘴股份公司内部人士表示，不可能全部出售，长期持有商业物业将是公司今后的主营业务之一。

　　蒋平认为，随着上海“两个中心(金融和航运)”获批，一批金融机构还将陆续集中在陆家嘴以及世纪大道的甲级写字楼里，而公司长期持有的写字楼项目也主要集中在该区域，长期趋势看好。

　　而在中原证券分析师魏博看来，陆家嘴股份公司的优缺点都很明显。优点是，土地批租收入稳定，持有物业价值高；缺点是，市盈率比较高，扩张力度不够大。另外，受金融危机的影响，新建项目能否顺利招商和经营，将会极大的影响该公司未来租金收入。