“预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。”仲量联行大中华区董事总经理冯建强的预测有些令人出乎意料，但其实却与一些平时极少露面的资本动向不谋而合。

　　日前，仲量联行发布了最新的研究报告《中国新兴城市40强》，透露小规模外资投资商业地产的空间将达到中国商业地产总量约90%份额。DTZ戴德梁行投资部董事叶建成也告诉记者，今年上海房地产投资预计将有50亿元的成交，较去年成交的150亿元，有大幅下降。”

　　一位与众多小规模外资机构关系密切的知情人士透露，在去年全球经济危机的影响下，过往多年中，在中国市场投资动作频频的摩根士丹利、花旗等国际大型主流资金开始收缩阵线甚至撤出，恰恰给资本构成多种多样的各类小型外资机构留下了巨大的接力空间。

　　例如苏州“环球奥食卡城”项目营运中心的总经理韩岳桦，他计划在中国二三线城市复制“环球奥食卡城”这样一个大型综合商业地产项目。

　　据了解，“环球奥食卡城”商业模式的投资方为奥银地产，一家至今在中国市场并不为多少人所知、但已悄然潜行多年的外资商业地产投资公司，尤其在一些中国二三线城市，奥银地产已经谋划多年。

　　“奥银地产依托的是海外实力集团。”对于公司的外资背景，奥银地产有关人士并未透露更多，但事实上，仅“环球奥食卡城”这样的体量在20万平方米的大型综合商业项目模式，奥银地产已经成功在郑州打造首个项目，苏州则是其迈出复制步伐的第一站。

　　就记者目前掌握的情况，这些开始发力的资本中，欧美背景的相对较少，大多资本来自新加坡等华人相对集中的地区，包括中国台湾，而投资者也以华人背景的人士居多。

　　3月11日，在上海市场一向极少引人关注的“外滩三号”开发商——新加坡上市公司传慎集团终于走出幕后，悄然发力，旗下的“湖畔佳苑”项目三期选择此时面世。

　　事实上，这家来自新加坡的上市公司从20世纪90年代初开始，便“潜入”中国，仅在上海即有绿茵苑、湖畔佳苑、随园、康斯丹郡等项目。

　　“在以往典型境外资本退去的时候，这些非典型资本中的一部分终于走上前台引起市场关注，奥银地产、传慎集团仅是两个代表，其背后还有更多至今不愿抛头露面，却长期在寻找机会投资中国房地产尤其是二三线城市的众多资本。”上述知情人士坦言。

　　“尽管全球经济的减缓正影响到中国二、三线城市的短期发展，但从长远来看，它们的经济基本面依然稳固，我们相信，中国新兴城市40强将会创造出巨大的机遇。”冯建强进一步表示，“和一线城市相比，二、三线城市在这场全球经济风暴中受到的冲击相对较小，未来也将进一步立足于国内市场。”

　　来自易居克而瑞研究机构的数据显示，二三线城市的商业地产已在个人投资领域呈现预热的迹象。1月份商业成交项目中，二三线城市大型社区底层商铺销售面积最大。典型代表如苏州吴中区，作为当地政府近几年极力打造的新城，当月商业成交排行榜首的某项目住宅底商，成交量高达1.4万平方米。而广州、南京等城市，均出现新城社区底商超过5千平方米的大成交量。