伴随天津城市定位升级，近两年很多一流房地产企业都选择在天津建自己的综合体项目，如中粮集团、金融街控股、保利集团、万达集团、仁恒置地等。更有十余个大型综合体项目在今年集中亮相，如天津市最大的商业综合体红星国际、滨海新区响螺湾商务区的中惠熙元广场、保利玫瑰湾、昆仑中心等。

　　综合体概念：形成中心规模生活圈

　　研究机构表示，综合体本身具有的功能复合性，使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设有望突破“单中心”的城市发展模式。

　　业内专家认为，一个成熟、理性的城市综合体的标志是持有物业的部分，如为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，综合体应拥有一定规模的持有型购物中心、五星级酒店或是高端写字楼。大型居住型综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。

　　由于城市综合体项目中往往具有较高容积率，因此，有大面积绿化作为营造园林景观基础的居住型城市综合体具有更高的居住价值。

　　同时，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速、便捷的交通网络做纽带，有良好的交通环境，保证综合体内人员出行的便利。

　　投资建议：商业氛围形成至少需3年

　　投资者的投资眼光不应仅仅只是盯在住宅市场，而应更多地瞄向城市综合体的建设，通常一个综合体项目及其所辐射区域商业氛围的形成需要3至5年。

　　另外，城市综合体项目由于存在定位及侧重点的不同，建议投资者在选购综合体的写字楼及公寓时，还应根据实际需求从居住环境及升值潜力等多方面综合考虑。城市综合体在功能布局上，应既相互独立又相互支持依托，其价值首先体现在结构合理、功能完善的业态组合环境上。

　　因此，在投资前首先要关注项目所在区位的变化，关注项目所在区域持续发展的目标是什么，会以一个什么样的特征去发展，它的增长能否满足供给压力等多方面考虑。此外，地理位置稍偏、特别是新城区，是不适宜综合体开发的。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。而目前已经有一些项目选择在新城区先建综合体和商业，然后再吸纳消费，这样会对日后经营产生一定影响。

　　综合体定位：新项目功能各有侧重

　　虽然同属综合体项目，在功能定位和业态组合上亦各有侧重。

　　其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目，以及以住宅为主的住宅综合体项目。如近两年天津推出的标志性综合体项目环球金融中心是侧重于商务的商务型综合体、仁恒海河广场是侧重于住宅的综合体项目，而天津中心则是以酒店为核心的公务、度假型综合体。

　　而刚刚亮相的一些标志性城市综合体项目，在载体功能方面也有不少新的突破。如位于和平区侧重居住功能的天津大都会项目，其项目中包含了5种以上业态功能，同时突出了都市中的居住景观设计；以生态居住为主的世茂·湿地公元则在住宅中更加突出“生态、环保、节能、自然、宜居、和谐”的低碳社区环境，其中超5星级酒店等设计也成为提高居住价值的重要因素；而以家居商业见长的红星国际综合体项目中，大型家居高档MALL和百货MALL将为面向都市白领和精英人士的公寓提供更丰富的居家生活。

　　市场现状：发展面临三重考验

　　全功能、大体量的服务设计水准，主流开发商星级打造，大批高端时尚品牌的引入，往往会令城市综合体成为一座城市最繁华的区域。而今年，本市出现的综合体项目有十余个，这在给商业市场带来激烈竞争的同时，也使城市的消化能力面临挑战。

　　供需结构消化能力是关键

　　有一种观点认为，从天津经济发展水平来看，目前开发建设的综合体项目已具超前性，将天津今后几年的需求量都提前建设完成。这样，天津城市综合体市场便会出现供大于求，市场体量无法消化，从而出现过剩的局面。并且从购买力和消费习惯来看，居民更多是习惯于大众性消费，对高端商品需求较少，这也制约着城市综合体的市场吸纳。

　　散售将降低项目品质

　　在销售环节，散售现象严重，也是影响综合体品质的主要问题。综合体中的写字楼部分，只有统一出租，统一管理，才能提高物业档次。如果分散出售，业主再进行出租，那么，城市综合体的商务氛围就会大打折扣。

　　同质化现象仍待改善

　　目前，以“核心”、“枢纽”、“中心”等夺人耳目的词汇标榜自身价值的综合体项目很多，但在开发建设上，功能创新与突破较少，大都还是以住宅、写字楼、底商等相对同质化的模式出现，这就会带来整个城市功能的同质化。就目前来讲，只有成熟商圈才是真正的城市综合体，因为城市综合体的一个显著特点就是在所在城市矗立了地标式建筑。

　　专家观点：综合体对开发商要求更高

　　合富辉煌研究总监任炯认为，城市综合体是区域中心地块集约价值的体现，一个成熟完善的城市综合体所带来的品牌效应以及对周边产业的带动力量不可预估。这也使得相对于一般的住宅产品而言，城市综合体对开发商如投资，开发、运营等有着更为高水准的要求。

　　城市综合体具备众多业态，就像一座城市的微缩体，其中包含的各个业态都要履行自己的功能，如写字楼的商务办公功能，影院的娱乐休闲功能，酒店的接洽就餐功能等，只有在各职能完备的情况下，才能实现物业增值。

　　实际上，开发商对物业长期持有是城市综合体成熟的标志，因为综合体项目的人群是复合的、多元的，这就需要开发商对物业进行持有，进行统一管理，保障物业正常运营。如果将商业产权进行分割，那么，开发商就丧失了商业的管理权，不方便后期对商业业态的调整，后期的规划管理，从而影响商业经营效益，造成物业贬值。(来源 今晚经济周报)

　　天津综合体项目群星闪耀

　　1、红星国际：打造家居、百货双MALL标志性建筑，其中规划了20万平方米公寓住宅。一期住宅部分共有8栋楼座，面向都市白领和精英人士。

　　2、保利·玫瑰湾：总建筑面积约70万平方米，包括住宅、公寓、商铺等业态。

　　3、海尔地产“家国天下”、“风尚英伦”：地块分为3个项目，南、北、中同时开发。南面为新中式“家国天下”，北面为新英式“风尚英伦”，中间以一条“东西市商业街”衔接。

　　4、世茂·湿地公元：项目包括世茂天津酒店、住宅和生态展览馆。这是世茂集团中新天津生态城超大型综合体中的首期楼盘。

　　5、昆仑中心：依托友谊路金融商务氛围，主打公寓、写字楼和一些银行业态进驻。

　　6、响螺湾中惠熙元广场：总建筑面积约24万平方米的商务综合体，建成后将成为响螺湾的地标建筑。

　　7、金谷大厦：处于解放北路金融商圈，瞄准银行业、保险业、证券类金融行业。

　　8、时代奥城：依托公园以及便捷的交通，逐渐形成含居住、商务办公、休闲、购物、餐饮等多种功的经济活跃区。