苏妮

    近期，深圳影城数增加快，时尚品牌开张极为迅速。这一点，常去逛商场的市民感受较为明显，戴德梁行华南区研究部主管张晓端认为，正是这些来自超市、服装和零售连锁店等在内的零售商扩张，推动了核心商业区的租金稳步上扬，也极大增加了市场需求。预计2011年，深圳优质商铺市场将迎来一个供应高峰，其中新供应包括中航广场、京基百纳空间等。张晓端表示，这些项目目前大都处于招商阶段，现在看来进度良好。

　　美联物业逆市开店

　　住宅成交冷淡一度让中介店铺日子艰难，也不断传出中介被兼并深圳关门的消息。但7月8日，美联物业工商铺东门中威及嘉里中心两大旗舰店盛大开业。深圳区域董事王书权表示，逆势开张是基于对将来深圳商铺写字楼的一片看好。

　　据了解，美联物业此次开铺的东门中威一带属深圳龙头商铺圈，嘉里中心则属深圳高档写字楼，两大旗舰店直接针对商铺和写字楼租售市场。

　　“目前工商铺市场比较热，仅美联的统计，6月的成交单数比5月增长了30%。”美联物业深圳工商铺总监姜奇夫分析称，一是因为住宅需求受到政策压制，二套房住宅首付提高到5成，相当于工商铺的首付，但工商铺的首付并不受政策影响。同时，目前投资住宅的回报率在2—3个百分点，但商铺的回报率在5—6个百分点，回报率高于住宅。

　　姜奇夫介绍说，深圳商圈仍然是整个深圳成交最为活跃的地区，而近期，很多租赁者都很难寻找到合适的商铺。“就像我们找到的这个铺也是给了几十万元的转让费，很多买家都跟我们表示买不到合适的心水铺。现在的商铺租赁真的是一铺难求，这一点，不仅是在东门商圈，深圳关内各区的商铺租赁都非常火爆”。

　　零售等项目带动租赁需求

　　“从整个市场来看，目前经济发展比较好，消费需求比较旺盛，尤其是商家需求这块，很多品牌都有扩张和调整的需求。”张晓端说，尤其是近期的影城、零售服装、娱乐休闲等项目表现得尤为明显。“以往很有可能有一些教育机购、儿童培训之类项目进驻，但目前看来，这类需求并不明显”。

　　据统计，今年前5个月深圳社会消费品零售总额为1164.42亿元，同比增长16.2%，国内经济的快速复苏为零售业提供了有力支撑。而从行业需求来看，近期，休闲娱乐类如影院等表现出积极扩张态势。

　　受益于经济快速复苏，餐饮行业自2009年末至今一直保持踊跃扩张势头，元气寿司在百仕达·喜荟城新设内地第一家分店，金钱豹、美心皇宫及兰会所也计划在京基百纳空间开分店；时尚服装类的零售商同样不甘落后，ZegnaSports第2季度在益田假日广场开分店，而TommyHilfiger、Next将分别进驻京基百纳空间和欢乐海岸，此外，H&M、C&A等快时尚零售商也在伺机扩张。

　　同时，超市和零售连锁店趁势布点：华润万家的宝安区中心店于4月28日正式开业，总营业面积达到1.6万平方米；无印良品也将进驻京基百纳空间开出深圳第一家分店。

　　佳兆业一名负责商业租赁的工作人员称，目前商用物业的市场需求较多，很多商家都有拓展计划，从租赁的价格来看，基本上都在逐步上涨，涨幅并不是很大。

　　在经济持续向好以及国家扩大内需政策的情况下，市场普遍看好商业前景。随着年末传统旺季前的品牌更替高峰到来，预计下半年商铺市场将进入调整期，租赁成交也将增多。

　　“今年的需求并非季节性因素，零售业、时尚品牌等发展与商业物业的供应有关系。”张晓端认为。

　　二季度商铺空置率下降，租金上涨

　　面对旺盛需求，大多品牌在选择商业物业时都会考虑片区和地段。在市场对商业前景较为乐观的同时，近两年多个深圳大型商业项目也将陆续入市。据悉，预计2011年特区内有包括欢乐海岸、中航城和京基百纳空间等共约30万平方米商业建筑面积的新供应，且大都为集酒店、写字楼以及商业于一体的一站式消费综合体项目，这体现了目前商业地产的开发趋势。“大型商场的开发商都是持有物业来租售，以便统一业态和管理。目前很多商业物业都在招商阶段，到2011年才能开业，目前我们看到的欢乐海岸、京基百纳广场的招商情况还比较顺利。”张晓端说。

　　由于地段、租户的不同，并受签约时间影响，商业物业的租金并不能一一统计，而大多以个案分析。张晓端分析称，福田和罗湖的核心商业区继续受租户青睐，片区内优质铺位的租金继续上扬，如5月底万象城一期的部分铺位租金较3月初上涨超过一成。福田中心区的商业氛围继续好转，旺盛的人气带动此前进驻怡景中心城商户的经营状况稳步上升。

　　记者了解到，随着深圳经济环境继续向好，二季度虽然供应增加，但商铺的空置率下降，并带动租金上涨。仲量联行的一份数据显示，整体空置率继续走低达4.8%，从而拉动优质商铺首层平均租金环比上涨2.3%，达到每平方米每月821元。

　　除开开发商持有进贡租赁的商业物业外，在新政下被打压的住宅投资者都开始密切关注商铺市场，个别以持有物业自行经营的百货公司也积极寻找合适的物业。由于成熟商业区鲜有供应，影响大宗投资成交，上半年市场买卖成交仍主要为个人投资者购买社区商业。

　　据了解，在一手买卖方面，特区外的商业物业依然以较低的总价吸引了众多个人投资者。其中，位于龙岗大鹏街道的纯商业项目大鹏曼湾广场去年末推售的75套商铺至今售出五成，均价每平方米2.2万元；龙岗的振业城、第五园、华业玫瑰郡以及宝安的金地梅陇镇、金域华府等项目在取得良好的住宅销售成绩后，其配套的社区商铺也陆续被市场消化，大部分均价都在每平方米3万元左右。而罗湖京基东方颐园的东乐汇临街街铺继续被市场消化，售价在每平方米8万至12万元之间。