日前，《中国产经新闻》记者从北京汇博行房地产经纪公司获悉，北京市2009年计划开业的商业地产项目200万平方米，但实际开业的不到100万平方米，不足原计划的一半。

　　对此，和拓(北京)商业管理公司策划总监刘东(刘东博客)海对《中国产经新闻》记者表示，自2005年以来，北京每年开业的商业项目达到250万平方米以上，去年大幅下降的主要原因是，受全球金融风暴影响，商家开店步伐放缓，商业项目出现前所未有的招商困难。

　　与此相反，2009年1月至10月，北京消费品市场持续活跃。全市社会消费品零售总额为4328.6亿元，同比增长15.1%。一系列的变化为新商业业态创造了成长机会，亦对现有百货业态形成了新挑战，引发了百货商家的变化调整，如扩大单位店铺面积、增加自营品牌、丰富业态类别等，也有部分商家开始了向再新业态方面的进取，通过开设购物中心等谋求新的发展。

　　据DTZ戴德梁行(戴德梁行博客)(DTZ戴德梁行博客)(戴德梁行博客)华北区董事张家鹏(张家鹏博客)对《中国产经新闻》记者分析，目前，百货所面临挑战的原因主要有4点：

　　第一，中型店铺的替代竞争。2007年之前，百货一直是大型Shopping Mall中主力店的优选对象。2007年以后，中型租户呈现快速增长态势。同时，诸多品牌还具有设计特色或价格平易的优势，能够吸引大量人气，且平均租金支付能力亦高于百货，便更进一步强化了业主选择其取代百货的意向。

　　第二，服装品牌开设独立店铺的趋势影响。中国的百货公司基本都是“中岛”式卖场，其中的每个品牌店铺面积都相对较小，并缺少可供装饰的墙体，对实施形象包装、文化氛围营造都有较大限制，从而对意图升级的品牌形成了制约，使他们不得不考虑进入购物中心、商业街等可满足其需求的物业类别。

　　第三，业主高租金回报的需求压力。百货公司的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年行业平均销售额有显著涨幅，租金支付能力也有所提高，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距，并成为了双方合作的重要障碍。

　　第四，运营模式与消费者个性化需求的冲突。中国民众的自我意识在逐渐觉醒，在消费方面体现为个性化需求越来越强，对同质化商业场所的接受度越来越低，所以百货的压力也会日渐加重。 （何建华）