作为项目开发商，您是否为入住率低、找不到适合入驻的企业或者品牌信息而无从下手；作为品牌商，您是否为开店找不到合适的店面而头疼；作为投资客您是否会在看遍数百的项目广告后，却没有一个满足您的投资回报需求的经历。第18期新浪商业地产大师沙龙栏目，我们邀请开发商、品牌商、协会、商业运营管理等相关业内知名企业代表，来一同探讨“如何解决商业地产行业信息不对称问题？”

　　本期嘉宾：

　　邢和平   中国商业联合会购物中心专业委员会副主任

　　蔡  云   中国房协商业地产专业委员会 秘书长

　　王众武   中国百货商业协会品牌推广中心主任

　　梅  峰   博瑞艾科品牌咨询机构总经理

　　孟志昕   北京第五广场置业有限公司 营销总监

　　艾福江   PEAK 市场部经理

　　本期主持人：

　　胡飞船   新浪商业地产频道主编 

　　主持人：新浪商业地产第十八期大师沙龙活动话题是探讨一下商业地产信息不对称的问题，在这里我列出了九个议题，我想把这九个议题分成三个部分，首先，请大家回顾一下在平时的工作当中要获取一些商业信息，经常获取的信息有哪些，一般通过什么渠道获取，在查找信息的过程当中，你们遇到什么样的问题，哪些信息是比较容易获取的？

　　蔡云：目前网站存在的最大问题是数据采集不客观、不准确

　　如果从我们行业协会的角度说，我想获得商业上的信息，我们可能跟商家和开发商的视角还不一样，我希望从商业地产全程产业链当中去关注，比如最初的规划设计、融资、条件、开发建设过程和最后的招商运营管理，我是关注全产业链的，在这个过程当中我要知道每一个产业链当中的重点是什么？最新的新技术、新工艺、新思维方式，这个地方我可能特别关注。

　　对于每一个环节，对于我们商业地产来讲，因为住宅产业已经很成熟了，矛盾也凸现出来了，也有一堆有识之士去解决了，但是商业地产不是这样，商业地产现在对我们和开发商来说都是一个新的课题，他肯定面对这种新形势是茫然的，所以我特别希望包括新浪，包括平时业内人士在一起，应该是有一个专门提炼出很多专业问题的这么一个机构去解决这个问题，反正这个我特别希望、特别关注的。

　　另外一个就是哪些渠道获得商业地产信息，自从我们搞商业地产以后，我们国内我关注了几个，咱们新浪比他们还晚一点儿有一个易铺陈总那边的，商业地产我关注这几个网的信息我觉得对我来说有些泛泛，再有一些数据存在着不准确，就是数据的采集是不客观的，完全是主观的。一个是我们的工作人员、采集人员他的不专业，这个可能是我们最困惑的，拿的数据用不上，包括最早的指数我们都用不上。

　　另外我们找商业地产相关信息的时候，会遇到类似像二手房的挂牌似的，它这个信息是模糊的，不是特别有指征性的，是什么就是什么，我觉得在这方面能够解决了，可能会好一些。

　　邢和平：购物中心缺少评判标准

　　整个产业链的所有信息我都关注，刚才说了我有三个小时在上，实际上就是泛泛地浏览，到处去跳，不知道最后跳到哪儿去，咱们的链接很丰富，我看到这篇文章就跳到下一篇文章。

　　我们作为一个平台，在整个产业链上各个环节的情况我们都希望了解，但是每个不同的阶段，随着经济形势，国家政治的变化的时候，我们商业地产也有一些突出的反映，这个我们应该抓住这些话题。这些话题现在有些媒体做得比较好，有些媒体就忽略了。因为在这些方面，我希望像我们这些行业组织或者媒体，能够更多紧密地联系起来，把企业的一些情况和国家的政策变化情况，做既时专题，那么这样对企业的工作指导和整个行业的发展，都是有好处的，这是我的一个感受，就是在这方面大家做得相对来说还比较少，新浪在这方面多做了一些工作。

　　我现在就是通过网络获取信息了。因为我以后把所有的这些我关注过的网站全都放在收藏夹里面。跟我有关的不止十几个。我把我的收藏夹复制给你就行了。

　　胡飞船：艾经理从品牌这一块儿来讲更重要的是想获取开发的信息，您是怎么获取的。

　　艾福江：没有清晰的商圈界定

　　对于在座各位来说，其实我们算是最下游的企业了，包括邢和平主任跟王主任甚至是蔡总这边，我们算是最下游的，我们是这个产业连最后的一道工序。我们平时关注的，其实在寻找终端的时候最关注的还是商圈，以商圈来命名这个地产，这个形式。这个商圈里面包含着哪些要素，是不是这些要素里面都有。如果说大体的八九不离十的话，我觉得这些才是我们去比较关注的。

　　当然平时我们在商业地产开发的时候，也会关注到比如说基础的客流，旁边基础的一个居住人群有多少，大体这边的一个租金形式有多少，以及说商业地产开发起来的一个效益能够达到多少。那当然我们在承租底商甚至说在进驻这些相应的百货业态的时候，也是这样的。等于说前期你们已经把工作都做得差不多了，我们才来占这些便宜的，包括说现在新浪的这个频道，我觉得也是在帮我们整合这方面的资源。对于现在的商业地产以及说相应的这些频道，我的个人看法，就是说从我的一个视角来看，可能说我更关注的是整体这个商圈里面的这些三维图象，里面的品牌的立位、坐标，它大体是在哪里，包括我们出去寻找相应店铺的时候我们会看，有时候同品牌的有哪一些店铺已经进驻了，位置是在哪里，比如说肯德基、麦当劳、大型的百货，周围的这些商住圈有多少，然后大约的一个常住人口有多少，以及说相应的这些店铺他们的租金形式、业绩情况，这些都是我们需要去关注的，就是说商人从商业的角度来说就是为了赚钱，我们作为这个产业链的最后一道工序来说，我们也是为了赚钱，当然这些利益能够整合在一起的话，对后面就是业绩体现。目前应该说具体还没有说，包括刚才蔡总说的中国指数或者其他一些赶集网，这些他们报的一些数据有的时候是泛泛的，这块也缺少一些相应的资源，有的时候我们需要的资源只能通过自己或者说底下的这些人员出去摸底了解，我大体就是这些。

　　胡飞船：平时像商家获得这些信息的话会存在哪些问题？最难的地方在哪里？

　　艾福江：难的地方您是指我们这块是吧？我们有时候相对北方来讲还好，因为说北方有时候信息会相对比较透明一点，也比较容易了解到，比如说北方商场百货的业态比较多，南方主要是说以专卖店为主，有时候这些相应的数据要了解得到相应比较难。

　　艾福江：对。

　　胡飞船：北方相对来说要成规模一些。

　　艾福江：大型的企业比较多，资源相对掌握到少数人手里，相对来说地域文化也有区别，南方相对来说比较严谨一些，他有时候他一些信息不会透露出来，北方我觉得有的时候出去调查的话，一般都能调查得到。

　　胡飞船：梅主任您作为一个业内的专家学者，在您应该获取的信息，应该相对来说会更多一些，在这方面谈谈您的建议。

　　梅峰：从产业链角度引导分析的数据匮乏

　　我这边主要是在做教育还有地产商业的一些客户，帮他们做一些品牌营销指导，品牌的管家顾问网络营销，因为我还是比较早地进入互联网行业的一个人，行业咨询的一个人，那现在做这些以后，可能要多了解信息，再有由于我是一个很重要的信息源，对产业关注比较多，有很多朋友也把我当做一个信息，比如说有人想找商户或者地产，有人想创业，他就会问我有没有这方面的地方，因为他们知道我有一些地产或者其他的关系，我有的时候帮到人家，有的时候也没有帮到。我想我关注的信息可能，如果我查商业地产或者查房地产信息的习惯，目前是这样的，如果说相关一些房地产买卖一手房的信息，我肯定是包括新浪等这些为主。二手房的信息我的手下他们可能会关注的是58同城这种比较方便的来看，然后还有一两个我记不太准了，有一些类似的网站。

　　再有我个人有的时候也觉得像刚才提到的，易铺网这些，可能是在比较小的领域会比较有用，我觉得给我的建议或者说我的感觉，如果作为商家来讲，他可能会关注一些哪些地方有优惠政策，比如说哪些商业地产我在那儿买，对我来讲是有商业政策。第二个是哪些地方对我有很好的投资回报，目前国内的网站信息量比较多，但是能够有产业链角度对它的指导、投资意义的指导并不专业，可能有一些简单的数据分享，但是真正更多的人想了解一些更大、更深入的东西，这种机会是弱的。

　　还有就是说对于他们来讲，包括这种商圈的概念也是，商圈概念是这样的，你比如说在国内从珠三角到长三角现在是环渤海，现在国家都是研究发展商圈建设，咱们也是全国范围，我觉得我们如果做这种类似于商业地产，我们也要考虑这种怎么去，因为有大商圈、有小商圈，作为这方面我觉得我们也可以探讨，现在从我拍脑袋想，首先给两三个我作为商家或者个人的一个建议和期望，一个就是在给我们更多的投资和产业链的指导。第二个是在有一些产业联盟或者商圈的概念，对于我们这些人或者我们这些朋友，可能会有些帮助，我先说这些，随着将来我再想一想。

　　王众武：我先提一个低级的问题，现在大家都在说商业地产，那么这个商业地产到底它包含的是什么东西？

　　胡飞船：我们这边给它的定义就是以商用为主要用途的这种。

　　王众武：只要是有流通领域，有交换能力它都属于商业范畴。那么说写字楼算不算？

　　胡飞船：写字楼算是商业地产领域的。

　　王众武：我们今天说的可能只是牵涉到零售的，最终的目的是包括零售。

　　胡飞船：都包括，在我们大的网站下是包括写字楼和商业。

　　王众武：百货店信息应体现其品牌组合

　　我平常能关注的地方肯定是跟我们这个行业有关的，我们这个企业它主要针对的是中国的百货店，所以说一个商业地产，我首先关心的是如果说它有一个主力的百货店开了，那我就会非常地去关心它，我关心它可能有几点是我关心的。第一是体量，第二个是位置，第三是它覆盖的消费人群。再有第四点我想知道是谁在做，我一般是关心这四点。如果说想了解商业信息从哪儿来我可能比较落后，基本上是口碑，基本上是打电话来函。这是因为朋友多的原因。通过这些以后我们可能会做一个判断，就是说这个项目是不是可以能够用，是这样。我们可能会更细一点儿，甚至再往细一点儿以后会考虑他的品牌的组合，就是觉得这种品牌组合是不是可以做成功的，是这样，相对来说比较微观一点。

　　孟志昕：项目数据缺乏权威性

　　刚才各位都有非常精采的发言，我接着刚才王主任的话题，其实他说的那个问题也是我想说的第一个问题，就是我们在解决一个问题的时候，首先我们要有一个定义，就是什么是商业地产，我这边是从地产行业的角度来理解商业地产的概念。首先我认为就我们做房地产开发的人来理解，商业地产的概念我们通常把它定位为就是那种非居住类型的商业房地产开发项目，但是也要剔除掉那些公益性的项目，比如说医院、学校、幼儿园的配套。剩下这些主要的产品类型可能主要是包括，我是做写字楼的，我把写字楼说在前面，那么还有就是商业。但是现在随着这种整体的城市发展和房地产项目的综合性越来越趋同，其实城市综合体就是把我们所说的这种商业和写字楼，越来越多地融合在一起。另外可能我们还会有这种整体经营型的这种酒店式公寓或者是星级酒店，还有其他的配套设施，比如说会所，我们就把它从产品而言把它统称为商业地产。

　　我觉得就我们今天这个话题来讲我觉得可以分成两类，一类是从产品的角度上来讲，商业地产从房地产的概念上来谈，另外我认为应该是有商业，而这种商业信息更多地是来自于像王总、梅总，包括其他各位专业领域里面的概念，就是商业的品牌，百货业的品牌、超市或者说是服装品牌等等的，就是他这种品牌信息或者说商业方面的信息。我认为可能商业信息的话，就是从大类来讲，做一个初步的分类。

　　就我本专业而言，我是做商业地产的，我认为我经常要获取哪些需要的商业信息呢？可能是一些项目基本的信息资料，比如说它的案名、位置、建设时间、体量、发展商、现状、主力客户、租金水平等等，主要是这样一个性质的一些信息。后来的可能会有一些它的投资途径，比如说它是一个发展自持的还是打散销售的，还是说已经变成reits了或者说还是被境外的投资基金持有了，这有一些历史信息。

　　我搜集这些信息的主要渠道，以写字楼为例，我首先会是通过网络搜集，因为这是案头调研的一个基本要求，我可能会选择网站包括百度、谷歌。其实新浪的商业地产应该是在两年以前就开始运作了，我认为在整个的房地产专业领域来讲有两个做得比较好的，就商业品牌而言，我认为新浪的商业地产做得比较扎实而且比较靠前，我也浏览过相应的资料，量是比较大的。另外一个就是写字楼领域。他应该是做得更早，但是它可能更偏写字楼，商业这边可能做得不如新浪这边强，这是第一个我完成一些基本的信息搜索。

　　第二个就是我开始这种人工调查，这种人工搜索一方面我会自己出去走，去看一下，逐一地去实地调研，包括也做自己这种长期的数据积累，因为我在北京市场上做写字楼，到目前为止应该有将近8年的时间，所以说我们自己也会有一个比较完善的针对写字楼方面的数据，会做相应的分类和分析。另外我们获取的信息还会有这种专业的刊物，就是像四大他会定期地发给我商业研究的Email的邮件，还有包括一些专业研究机构我们进行交流的一些素材和信息。最后一条可能就是各位都提到过的这种人脉的概念，因为我们也会通过各种各样的途径和渠道，包括发展商的关系，包括像客户的关系，包括经纪公司的关系，搜集相应的这种房地产信息。

　　最后就是说查找这种商业信息当中我们经常会遇到哪些问题呢？我认为可能比较多的问题就是来自于数据的准确性是比较差的，应该说就是以我们第五广场项目为例，你现在去搜第五广场，有时候我们这个楼是卖的，有的时候我们这个楼是租的，租价和体量各不相同，就包括联系电话也有很多的不准确的信息。就是说这样的话，在一定程度上来讲降低了我们在网络搜索上的效率。比如说我可能上网搜索了很多信息，但是可能会浏览很多无效的网页，我认为可能是这方面。

　　另外还有一个就是权威性，目前为止至少在写字楼领域的一些，包括像商圈界定，就是商业领域不很清楚，包括商圈界定、项目评级，包括一些权威数据的发布，一些新产品或者新技术的应用上的一些权威性的发布平台是比较少的，或者是基本上是没有的。所以这也是为什么我一般在做趋势上的研究或者项目研究报告的话，数据全部都是自采，只是名称或者很背景的信息来自于网上，大部分的信息我都要核实。这里面我给大家举一个例子，统计数据差异到什么程度。

　　我们大部分都是知道楼有一个总建筑面积，但是大家其实都不知道就写字楼而言它的建筑面积有很复杂的，而且并不是说所有的地上面积都会用做商业出租，目前我们来讲搜集到的信息业就是总建筑面积，我们经常会自己算，目的是为了能够做得更准。这一点我04年的时候跟新加坡的JIC做过一个研究，我发现这个数据不准确还是挺明确的，因为在境外做研究他有专门的这种建筑标准，都是完全不同的，在境外都是有非常标准的数据的，但是我们因为从九十年代开始做房地产到现在为止，其实有很多数据是遗失的或者是很难采集的，因此这个数据在做采集的时候就一定会有一些误差。我记得我在写报告的时候，跟JIC他们在全球的大老板做汇报的时候就会说，我的这个数据是我估的一个数，必须告诉你它不是一个非常准确的数据。所以我认为说信息的准确性和权威性都还是有待提高。

　　那么延伸一句假如说我渴望的一个网络平台，我希望它可能在商业地产的这种信息数据的交流上来讲，我希望它能达到的作用。第一个是它能够起到一个搜索引擎的作用，就是能够搜索到一些有效的信息，就是一些关健词它能搜索，第二个就是它发布的信息能够有权威性。第三点我认为这是一个很好的信息互动和交流的平台，大家可以把一些资料、资源和信息进行共享，最后它还可以在一些营销上实现线上营销或者说在线交易商的一些东西，也可以做一些拓展和延伸，我觉得基本上就是这样。

　　胡飞船：大家关注的信息点虽然不一样，但是从自己和别人的角度，提出了很多在信息沟通和交流的时候存在的很多问题，这些问题可能集中在，一个根源的问题就是可能大家第一就是对商业地产这个概念本身的界定还不是特别清楚，包括我们可以把它归结为这个行业不成熟，也是一个目前大家都说的一个借口，所以导致各种统计数据的出口都不一样，包括每家可能作为信息源的这种机构来说，每一家都有自己的一个标准，没有一个统一的规范。出来的信息它肯定就是不规范的。

　　那这些信息绕来绕去之后，最后都变成什么了？如果我们最终把我们的视听扰乱了的话，大家肯定是不愿意看到的。这些信息有没有可能从源头的这个渠道，和信息接收方三个方面，有没有可能找到一种比较好的解决方案，能去较好地规范它，有没有这样的一种解决办法。

　　蔡云：我在想那个问题，刚才大家一直说的商业地产的概念问题，商业地产的概念其实很简单这个概念，地产作为商业交流活动的一个载体，共同构成了商业地产，这是一个思路，什么叫商业地产？就是我们对地产上的这个商业交流活动，这叫商业地产，再从我们房地产法和土地使用性质划分我们是住宅、商业、工业、政教文卫。这样的话我们就划分出来了，土地使用性质所指的商业地产那就是商业的地产。现在有一个城市综合体，城市综合体人们的所有的文化、交流、城市当中的交流活动，在我们这个地产的载体上去进行，构成了城市综合体，这是第三个概念，就是商业地产的三个概念。

　　我们现在商业地产国际发展这么多年了先不谈，先谈我们国家的发展到现在为止，产业这种不断地升级、不断地发展，居然细分出来商业地产来了，说明我们商业地产有这种时代的需要了，产生这种商业地产，以前我们不知道，等于是我们产业细分的一个结果。那么我们产业再向前发展，我们会细分出很多产品，比如说老年住宅产品，旅游地产产品等等。如果我们每一个新的业态出现，我们换一个新的名称去称呼它是，这对于社会上来讲是大家比较容易理解的，但是在我们行业上分我们必须有一个尺度来分，那想我们是大块分是住宅地产、商业地产、工业地产和科教文卫地产。是顺着这样下来的。如果说商业地产的话我们是不是这样讲，以上所有的都涵盖，然后就是地产，能够带来收益性的物业叫做商业地产，我们把目前的两大块，商业地产、旅游地产都收在里面了。因为它里面有划分，所以商业地产的几个突出的特点就是我刚才说的，收益性物业，我不建议每一个细分产品去命名一个新的名称，命名一个新的名称是现在的网络也好，现在这个新闻媒体也好，他是为了吸引大家的眼球让大家理解这个东西，可能每一个行业以地产为命名，就说明这个行业非常流行、非常尖端、非常时髦，实际上我们业内人士应该看我们就这两大收益性物业和销售物业。收益性有长期发展，长期获得收益，从国外大的房地产公司来讲，基本上是持有型的收益性的物业作为一个主体，这是您今天说的商业地产的概念，我不知道这个大家认可不认可，因为我们探讨这个问题，我本来很早就想给一个定义，还想再发展一段时间，发展了一年以后这几个很明显的特点出来了，我们就可以定义我们商业地产是什么东西了，最简单，地产承载了所有的商业活动，加在一起就是叫商业地产，就OK了，这是最简单的概念。大家是不是还要再商量，这是征求意见稿。

　　梅峰：从我感觉商业地产来讲，是不是可以考虑教育的一些东西，也可以放到商业里头，因为现在很多都是有一些地产开发商是把教育的概念，比如说小学和幼儿园，其实他是靠着教育的概念引领，包括很多地产是靠这方面，我觉得是不是有收益。有收益的话，那跟我还很紧密相关，我其实一直有地产的合作伙伴，但是不是很紧密，但是如果从教育的方面来讲，叫商业地产是一个很好的概念，第一个就是说我们中国很多行业不能就这个行业谈这个行业，你得跟别的行业整合，你比如说动漫为什么死？他老在自己搞，如果他把动漫跟别的产业搁在一起，他早火了。而且旅游地产业是这几年刚刚开始的，商业地产那会儿想当年底商都不叫商业地产，现在真的敢叫商业这个概念的地产，所以我觉得这个词儿其实在整个地产圈还值得炒作，还有很多路要走，包括旅游地产也是，这里面延伸出很多对地产的商机，所以从这个角度来讲商业地产或者旅游地产，这个市场是很大的，而且叫这个东西它还是有一定的区隔的，当然这里面怎么让它运作得更能够精准，这是我想说的第一部分。

　　第二部分结合我听，刚才我的感想是听蔡秘书长，下面听孟总讲的这个我有一些感觉，我感觉其实咱们还是虽然背后有新浪还有整个平台，但是我感觉我们还是从开始要重新创业的那种心态，所以我觉得商业模式还是要多考虑我们用户到底是什么？比如说我们互联网一般都讲这个网站是B2B还是B2C，我们其实很多网站都是B2B加B2C了，比如说我们如果认为有一部分客户是我们的发展会员，比如说像万达、阳光一百，像这种做上游地产，包括也有第五广场，如果说这些人有一种可能就是他想发展他的业务在全国，我们如果能够成为他的助手我们可以两边收钱，比如说从会员收取一个很好的钱，当然从阳光100(企业专区,旗下楼盘)和第五广场也能收点儿钱，所以说从这点来讲我怎么做好，比如说我58同城我不跟他比。我们俩可以再谈一个商业合作，就是说这个产业链上让大家都有贡献，我们就愿意把信息分享，你也好参与，你也好收会员的钱。我没想到你怎么收第五置业的钱，收会员的钱你只要让他觉得有钱挣，给他指导。就跟你刚才说的有一个圈子似的，在我的圈子里，地产和互联网是特紧密的，你只有在我们新浪乐居的圈子里才能混，那你就得跟着我们混了，所以说这个我们要思考。还有旅游也是一样，我觉得我们可以把一些信息慢慢来，就是随着客户的发展，说白了就是客户指到哪儿我们就打到哪儿，慢慢地完善，最后重点打B2C，蔽日说这里很丰富了，比如说商家我的首页都挂咱们了，那我肯定就电子购物了，这是一步步来，我大概是听到两位专家讲的，我很激动就补充几句。

　　胡飞船：这次我们正在做的，下一步我们商业地产频道即将要改版，这个改版的话我们也不是说一次性把所有的功能都完善，其实我们有分步骤的，第一步我们把我们的信息源的工作做好。当然我们可能也不是第一手的信息源，我们可能从各个地区去摘取回来的信息源，但是我们把这个把关的工作做好，把编辑分类整理的工作做好，然后在我们页面上呈现出来的是一个相对来说有序、比较完善的一个信息呈现给大家，这是我们可能要做到的第一个定位。

　　接下来的第二步就是刚刚说到的，会建立一个平台和交流的圈子，这个是将来可能会在网页上有更多的互动。

　　孟志昕：其实也是做了这么多年房地产的项目，因为我从02年开始到现在是一直做写字楼，一直都是在商业地产这个领域里面。有一个切身的感受就是在早几年的时候，商业地产基本上是很不受到别人的关注的。因为所有的发展商和所有的媒体的人都集中在住宅项目。真正商业地产受到追捧我觉得可能也就是这一年多的时间。但是我也有一个比较切身的感受就是说，商业地产的价格现在增幅确实非常快，已经快到了就是说，至少说，如果我们长期做写字楼或者说是做商业地产的人会认为说，我们作为销售的价格来讲，剔除掉特殊案例，列入Soho之类的特殊案例之外，那么其实说写字楼的价格是长期被低估的。我们现在能够查到的写字楼的价格最高的历史价格，没有超过三万块钱，因此这样的就是说，实际成交，能够查到的实际历史成交价格在那个区域里面没有超过三万块钱的。比如说他整个的这个倒挂，而出租水平那个区域像国贸三期目前的区域，写字楼的价格可以达到，套内建筑面积应该是650，那么不含物业管理费，如果按我们的70%左右的水平算，也在400多块钱左右，平均每天每平米花掉的租金应该是在15块钱这样的租赁水平，而同样的住宅的租价远远达不到这个水平，特别是金融危机之后，豪宅的租价大幅度下降。进入到2010年的时间，整个四月份的宏观调控政策出来之后，对住宅的整体的宏观调控收紧了，很多的投资项目都向商业地产倾斜，而且一些大宗的购买也是越来越多、越来越频繁。像我们过去主要是做大宗的这种交易，因为市场上像买楼的这些大型的企业客户太多，包括境外的。但是从现在的情况来讲供应量非常地少，所以说北京市的写字楼的销售价格快速地提升，非四大主力商圈也销售到了整栋价格倒了四万块钱一平米，当然也还是有提升，但是跟住宅相比还是没有那么大了。所以说现在的时间来看商业地产应该也是正当时我觉得。就是看怎么样能够把我们借着这么好的一个整体市场机会，把我们的平台能够做得更完整或者说更有体系，能够长期地坚持下去，这是一个很好的机会。

　　胡飞船：最后请各位怎么搭建这个平台，讲一讲建议。

　　邢和平：信息社会我感觉到信息泛滥，大家不要用不同的语言来描述一件事情，这是很重要的，购物中心就是最典型的，可能每个人做购物中心都有一个评判标准。

　　邢和平：语言不一致，我们去江苏去做调研的时候，我们请江苏经贸委推荐一些购物中心，结果推荐出来的基本上是百货业态，那这样的话我要按照百货业态的都归到我的购物中心里面，那就不行了，也就是说什么叫购物中心大家现在不明白。你统计出来的数据肯定是不正确的，在这个不准确的数据你怎么敢利用？你不敢用。就是这个口径以前我是做过统计工作的，我知道在很多年以前，这一说就很久了。美国对中国的统计局相当佩服，因为那个时候计划经济，就是你农产品从你下种到最后销售出去，所有的统计数据都非常准确。但是现在反过来我们在引进美国的这种精神，我们最基本的东西，我们的统计数据不准确了。现在就是说我们要做这项工作，像刚才大家实际上也都提出来了，我们需要建立一个数据的架构、模式，如果我们描述一个东西，尤其是像我们商业地产，现在发布的很多，但是发布的这些信息里面水分很多，然后很多无效的发布，我们拿到这些东西以后首先先把水分挤掉，然后再看，这些数据谁用呢？就是说你作为商业地产的你要去招商，你给他提供这么一个数据，他作为品牌想入驻的话，他还想重新自己做一个调研，根据他自己的经验去做，你能不能够提供一个基础的数据。刚才谈到商圈，商圈里面的典型的参照你可以作为一个基础的数据，给商家去做参考。实际上现在比较典型的就是你这个圈里面有几个麦当劳，有几个肯德基，这是我们大家统计商圈的繁荣程度的一个标准。

　　但是你要深入进去把这些数据统计出来，就要看你是什么目的了，因为我们政府有政府的一套东西和体系，然后社会民间有自己的一套体系。但是如果说是民间的这种统计，或者这种市场调研，他是要有成本的，那他成本怎么收回来？谁去做？然后谁用这个数据？他怎么付款？这个我觉得这个题挺大的是一个专门做的一个课题研究。

　　那作为咱们媒体、新浪地产做的，想要做这方面的工作，我觉得首先先抓一些基础性的东西，就是有代表性的这样的一些东西，让大家感觉你的数据相对来说有参照性。那么在初期做到这一点，大家就可以相信你然后你再做深层的一些工作，你就可以很顺畅地把这些作为一些信息产品去销售。

　　梅峰：我是这么想，刚开始其实这个东西确实做起来需要很强的团队，你们可能要加更大的团队要做更深的东西，就邢总的建议，我也同意，就是说你们可以在搜索的这种排行或者说某些关健词大家最关心的东西做一个收集，比如说如果在某一个地区，大家最关注的比如说是想买什么样的商业地产，或者我是有什么样的信息最多，你如果把这些，因为你是能控制这些数据的，相对来说成本比较低，那你把这些有一个公布，比如说他的口碑，口碑、排行、搜索这些东西，你如果做成一个基础简单的指数，配合你的大的数据库，你就可以做一些基础的指导，我觉得这是有价值的，就是说值得会，有些你稍微加工一点儿可以收回钱了，不加工对于个人来讲肯定是有吸引性的，如果到一定程度，我觉得你们要不然就买一个咨询公司，或者说跟大学，我们大学或者别的大学都愿意跟你合作，就是说他成本很低，你可以让一些人帮助你做一些深入的东西。因为我原来是从研究所出来的，坦白说我是做咨询起家的，只是现在偏营销了，其实我一直觉得信息有价值，信息不对称我们才能活着，信息要对称我们就没钱赚了，我们最希望信息不对称，一定要在中间造成信息不对称，因为这之间我们有增值服务，要让两边都觉得我们的存在是有价值的。所以我觉得如果需要支持我们也可以调动一些资源，从长远来讲可以支持，包括邢总那边的资源和我们的资源，将来给你们先从小的做起，利用你们现在的资源肯定能做出特色来，对吧？

　　王众武：他原来是住宅卖得好，现在又是说商业地产卖得好，我觉得它可能有一个单价和总价的问题。你住宅可能是单价高，但是它总价低它是分散了。那么商业地产是单价低但是总价高，所以说可能一个阶段哪一种好销的问题。

　　而且说到商圈我怎么来界定商圈，我认为商圈是这样，你是以你的，比如说是写字楼这种来界定他的商圈，还是以一个主力的这种商业店来界定商圈，我们可能所指的商圈，一般我们倾向的是一个主力的商业店、做零售的店来界定商圈，那么我附带的是这种零售的消费，就是这么来衡量商圈的。我觉得这两个商圈实际上是不重叠的，有交叉，但是实际上真正运作上面是不重叠的。最典型的现在就是金融街购物中心，他可能说那片儿都是银行什么的集中了大量的消费人群，有消费能力的。但是实际上真正做零售的店并不成功，因为其实很简单，我平常工作的时候我没时间去逛街，我休息的时候不会再跑到办公室去，这是一个。再有一点就是说，商业就是说这些最后商业，我们现在界定商业地产和写字楼，可能和住宅它有完全不同的地方，就是说以住宅包括写字楼也比较好，我或者卖出去或者租赁出去以后，我在管理上面特别简单。但是真正做到这个购物中心，你去运营一个购物中心或者运营一个百货店，你卖也好、租也好，你这个开发商不可能脱开，你脱不开。你必须要去做管理工作，做运营工作，所以说这个可能就是现在为什么包括好多购物中心在招商上面难的地方就是在哪儿，我觉得是两个概念。一般地说可能像孟小姐你们做这种管理公司就是说，我只要是把这些空档卖出去填满了就完成了。但是如果说从我的角度上来说这不行，我要知道我填的这个空是什么样的品牌填进去的，我要关注它长期的因素，实际这个就是信息不对称，就是盖楼的人和现在大部分卖楼的人，他不会去做这种长期的品牌运营，除了对品牌的知识不了解以外，就是说因为他不接触这行他不知道怎么能够长期做的，因为现在有很多的物业特别简单，可能一开始挺好填满了，但是没一两年凋零了，就是这个原因，因为他只是为了填满和填满，这个可能就是信息不对称，实际就是这个东西。应该说是上游的开发商或者什么，他没有接触到具体的再下游的环节运营商。

　　可能下面说是解决这个问题，我觉得很简单就是吸收下一个环节的人呗，只能是这样，因为我觉得这个地方，商业这个东西它有一个特别，可能是这个特点。第一个就是说他没有教科书。现在其实没有一个人能够教你说怎么来做商业，再有一个他存在着不可复制性，即便是现在很多的连锁企业，但是他每一个店他其实从零开一样，几乎是要重新来设计规划，不可能是说像麦当劳来靠，这不可能的。所以说其实人很重要。

　　梅峰：王主任说这个我也再补充一句，其实就针对于这些准备购买商业地产的这些业主或者个人来讲，我个人其实我认为很多人对信息是有需求的，比如说我就是一些北大的创业指导老师，每年他们大赛我也说两句，你发现很多人你看，学生他毕业有购买商业地产的实力，他其实有些人是想创业，但是经常选一些不合适的项目，其实我倒觉得这里面有很多的人是有可能做商业地产，选择一些发展的。但是对他们来讲他们就变成非常不知道，也不知道我应该怎么做，所以说现在有一些网站有生存空间，也是因为他确实有价值，而且现在因为很多信息是因为你没有深度挖掘，也没有做论坛，也没有做培训，就是你没有做很多东西，包括专家指导，没有把这个资源往后再引一步他不敢投，比如说我明明看到第五广场的一个地方，但是我认为同样这个选择和我出国去再花一个几十万再去读书，我最后还是选择不在这儿做，比如说我同样一百万，我最后选择出国，而不选择在这个地方买。这是我们整个家庭的一个投入产出，这已经不只是一个个人，这是全家要考虑的，我到底走A还是B，这些东西怎么做，其实如果作为咱们这么权威的一个平台，联合这些协会和专家，你们是可以给大家指导，如果指导得好，我觉得能够衍生出一些更多的商业机会，这也是我们商业地产，我觉得未来的一个商机，这是我感觉到的。

　　艾福江：我是下游的，主要也是学习一下。对于我算是一个用户，我平时出去的话，因为刚刚开始来北京的时候，我很不熟悉，经常用到的比如说谷歌地图或者百度地图，这也是一个平台，我们之前不了解有这样的工具的时候，要知道去哪里一个地方，我们就可能通过搜索引擎搜索一下这些位置大体是在哪里？比如说这个位置大体就是靠在第五广场旁边哪一个位置上面，对不对？只能这些经验值或者说一些相应的咨询去了解，而没有一种量化或者说精益化的平面图出来的，通过这些工具建立起来之后，我发现我出去很方便，直接在网上搜一下，它就会提示出来，如果坐车应该多久是不是？拐几个弯，绕到哪个地方的时候要注意什么情况，甚至红绿灯都会标识出来，这个很方便，甚至有时候打车不方便，坐公交车他会提示你转最近的途径转几个车到哪里，下一站是哪个方向，再走到哪里，这些都是人家通过谷歌或者百度引擎，把信息搜集到非常精确非常有用的信息。包括我对于说新浪房产的一个建议或者说期望也是这样的，最后能够非常清晰化地给我们一个方向和指导，对于我们用户来说，我希望能够给我们方向跟指导，就是精确到这一路车就能到达目的地。那当然可能说后面，现在百度他又出了一个三维的地图，但是我发现他地图确实很方便，哪个楼层，甚至大约能够估计一下它的面积有多少，使用面积有多少，或者说他底下有多少的底商可以利用，但是我没有发现他已经有哪几个品牌入主了，我可以利用的是哪些。

　　孟志昕：今天这个话题就是跟各位商业运营方面的专家来做了一个沟通，我觉得就是做一个，怎么讲呢？我觉得真正是学到了很多的东西，而且我觉得其实通过我们这样的一个交流，我觉得我们真的可以就是一起来做一个针对于商业地产方面的一个很大的构想，当然可能是需要一步一步地做，当然一开始的只有可以先确定定义。因为好象开宗明义，我们必须要把这个概念确定清楚了，才便于我们未来在很多架构上来做很多指导的方向。

　　第二点就是在我们的信息采集上我们也可以做一个信息的分类，举一个例子来说，像一些不太容易改变的基础信息是比较搜集的。无非再少的更改也就是很细节的，或者是更新或者是修正。剩下的我们可能就是要做一个背景的资料的了解，就是这个整个物业的演变的历史沿革或者说商圈演变的历史沿革，这可能需要一些文字上的说明。还有一些就是更新项目，更新项目我们可以随着不断地积累，把这个东西更新，因为这个东西也不是一蹴而就的，我们商业地产的平台也不是说一天就能完成，我们今天只是一个开始，做一个很好的构架和构想，另外一方面我觉得新浪是一个很好的平台，他可能整合很多的资源，他可以做一个资源的整合者，把各方面的资源整合在一起，举例来说我们可以形成一个类似于像专家委员会，我们来共同研讨如何界定这个定义，就好象从蔡秘书长的定义作为一个起始，做一个大家能够公认的商业地产的定义，邢先生和王先生提到了，就是说写字楼的商圈和商业商圈其实是完全不一样的，主力商圈我们现在都是用政府的规划，金融街也是这样的，但是商业是不一样的，写字楼就叫商务区，商业才叫商圈，因为它这个可能会更精准，这个词可能会更准确，其实你不同的类型引到不同的专家，我们商业地产频道可以每季度、每月可以不断地发布公正的东西，而且你又是媒体，可以不断地教育大家，把这些东西宣传出去，甚至把这些概念不断地引到教育机构里面去，给你们的学生上课，去教育他们，等等我们还有很多这样的渠道和平台，可能是以新浪的商业地产频道作为一个基础的整合源头来整合这些信息。

　　我特别认同刚才王主任提到的，因为我自己的感觉就是，在整个的房地产市场，你说要找一个比较优秀的住宅策划公司很容易，找写字楼策划公司很困难，早期的时候东原地产是在市场上比较公认的，但是后来经过人员调整以后，他的影响力已经下来了。商业地产的品牌就更没有了，好象说浮在上面的多，沉在下面的少。就是说更权威的这种商业地产的策划或者研究机构，没有那么多的一个很主要的原因，我认为可能就是王主任刚才提到的，其实都是一群做开发商、做地产策划的人在做这件事情，真正这个团队当中到底有多少人是做过商业的，其实比例就没有那么高，我认为在整个的这个链条当中，把商业人才，就是假如说我们如果从投资、房地产开发、房地产运营策划到商业定位的商业经营，包括到物业管理把它作为整个的一个管理来看，那我觉得可能商业运营的专业人才要前置，就是说甚至从前期定位、产品定位这个层面的引进来，才能够建立出来你的商业设施更符合。

　　王众武：我们现在碰到好多做商业的，其实建出来以后根本就不好用。

　　孟志昕：我们在操作的时候就会遇到很细节的问题，比如说银行过来了，他可能做防弹玻璃，这个对楼板的承重有特殊要求，包括像影院也有特别要求。假如说你要是做一个会所的话，里面要游泳池，也有特别的要求，如果说一个商业就按照最常用的指标盖，然后发现这个不符合条件，那个也不符合条件，这个是一种资源的浪费。或者说我们能够通过一些媒体或者平台的机构来做出这样的公信力来，我觉得就是说从小处来讲是对某一个项目有好处，未来的运作、招商经营有好处，中层来讲可能会对像新浪地产的商业频道的发展或者是招商或者是整体运营的收益会比较好，从大的另外角度来讲是减少那种社会资源的浪费，可能又是另外一种层面的问题。所以我觉得就是这种多元化的人才的互相交流。刚才梅总提到的就是培训、教育，对于靠前的这个开发流程的人员进行不断地培训、教育，可能也是一个很重要的工作。所以我觉得有这样的一个平台，有这样的一个机会应该是非常好的，我们也希望商业地产频道，能够在各位的努力下，能够做得更好，我们也希望能够在为商业地产频道的发展，献计献策贡献自己的力量。

　　胡飞船：再次感谢各位的精采观点