2009年4月，备受瞩目的北京金融街西扩工程迈出实质性步伐，随着光电设备厂被拆除，月坛南街金融中心项目拆迁工作正式启动。金融街西扩将新增、置换优质写字楼总计近260万平方米，与金融街现存体量相当。随着西扩规划的深入，利好将逐渐释放，金融街的优势将持续加强，总部经济不断壮大，优质写字楼市场供需两旺，租金水平高企。那么金融街商务区及其周边的商业项目在如此利好的市场环境下将如何发展？其企业又需要怎样的发展战略，本次大师沙龙的主题就是“金融街西扩对区域内写字楼发展的影响”。

　　时间：2010年9月1日 10：00——11：30

　　地点：新浪乐居嘉宾聊天室

　　嘉宾：

　　光耀东方集团副总裁 蔡育文

　　第一太平戴维斯董事 徐伟成

　　第五广场营销总监  孟志昕

　　主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！欢迎三位今天来到我们论坛的现场，我们今天的嘉宾有光耀东方集团副总裁蔡育文先生，第五广场的孟志昕女士，以及第一太平戴维斯的徐伟成先生，欢迎三位！

　　今天我们的话题是金融街西扩为西城区带来的经济影响。那么，首先我想请徐总给我们谈一下金融街商务区的商业环境特点，以及现在对金融街的利好政策有哪些？

　　徐伟成：我们肯定是以数字来说话。其实金融街在90年代中期的时候，比如万通新世界，当时其实它不是金融街的核心板块，到了2000年以后金融街慢慢形成了规模。2010年，我们第一太平做了一些数据显示金融街的空置率低于5%。而CBD第一季度第二季度加起来差不多有25%。金融街其实没有乙级写字楼，所以金融街本身从它的空置率和租金来说，我们看一组数据就会很明确，北京写字楼商务区分为东西区，西部是金融街和中关村，但是在中关村跟金融街还有西直门附近有很多大大小小的国内甲级写字楼、商务楼等等。其实北京东部地区平均甲级写字楼租金是160元/平米，西部大概有188元/平米。所以金融街和西城区连接起来，我们觉得这样与北京创新性的产业国际化，人才国际化主题相契合。

　　简单介绍一下，金融街是一个相对市场化的写字楼商务区，其实这里很多都是世界五百强企业，民营企业。但是西部一些企业更多是政府主导的产业，它后期会有一些政府的导向。刚才主持人说的金融街西城区扩充，我们认为西部的写字楼潜力是很大的，但是这个范围我们不好定义。我们比较两组数据，从租金和空置率上会有差异。当然它不是全市场化的，可能有政府的诱导。

　　金融街应秉承“整体开发，整体规划，整体建设”的发展思路

　　主持人：刚才徐总提到了很多金融街商务区的利好政策，下面我们请孟总给我们谈一下，在这些利好政策下我们金融街商务区及其周边的商业项目存在哪些机遇和挑战？

　　孟志昕：跟徐总一样，我对金融街这个区域也做了很多的关注和研究。从2003年我就开始做金融街区域的整体研究，我印象特别深，03年我们做那个区域研究的时候正好赶上非典，当时马路上人很少，我们去个个售楼处咨询，包括拜访每一个项目。我认为整个金融街的发展是跟整个西城区对整个金融街区域的一个整体定位和规划有着很密切的关系。像早期的金融街，就像徐总讲的，它是脱胎于92年前后，就是国务院要在阜成门和复兴门一带建设一个国家级的金融中心这样一个考虑。

　　到现在20年时间里，整个金融街区域完成了拆迁，我认为政府对整个区域有很多的扶植政策。同时，根据整个金融街的规划，我认为金融街较之CBD最突出的特点就是它是由政府整体完成这个区的规划。大家可以重点看一下金融街的中部区，早期那个地块叫国际金融城，现在可能是中国人寿的总部，北京银行的总部，以及金融街购物中心，区域的建设都是由SOM完成的一个整体规划。

　　其实政府对整个区域有一个长远的考虑，首先从国家级的金融中心逐渐向国际化金融中心迈进，使整个金融街的高度提高到如今的位置。其实作为发展商来讲，我们是在东边的发展商，现在看西边的项目，说心里话还是挺羡慕的。整体来讲是跟政府对这个区域的定位有关的。也正是由于这样的概念，我们知道金融街区域聚集了银监、保监、中国移动、中电总部、大唐总部都在那边，包括建设银行总行、工商银行总行、中国银行总行都在这个区域。我觉得随着政府对这个区域的重新规划，根据我的了解，西城区在正式跟宣武区合作以前，金融街就有一个扩充方案，他们有一个东西南扩充的思路。

　　南部，它的整个扩充方案是把远洋大厦这个项目扩到金融街，也就是长安街南侧；东部，扩充到西南商业街这个位置。但我认为整个金融街重点发展方向还是向西。西部有月坛，包括钓鱼台区域，应该是整个金融街未来扩充比较重点的一个方向。我相信随着宣武和西城的合并，对于新西城的定位来讲，应该会提到一个更高的高度。因为它的整个范围更加扩大了，在整合各方面的资源能力，会进一步的提升。

　　在整个区域的安排、拆迁、规划，我认为未来金融街的整体扩充思路，其实还应该秉承现有金融街的发展思路是整体开发，整体规划，整体建设。如果我们继续秉承这样的思路，从拆迁到整个规划，施工建设，都能按照这个思路去发展，会使整个金融街现有的金融中心进一步辐射，从现在来看它至少会辐射到月坛那条街，就是钓鱼台国宾馆附近。

　　而且我相信就像CBD一样，金融街一定会更大范围内扩大商务环境的辐射。我昨天还去了那边，整个感觉和环境已经非常好了。其实仔细看一下，在整个北京市的几个主力商务区里面能够找到那么好的一个中午休闲商务配套环境，真的是很少。就像徐总刚才讲的金融街整个出租率低于5%，我们来看，某项目写字楼低于5%，基本上就可以考虑是满租的。我相信它进一步西扩，会进一步带动西二环区域的商务环境改善。同时作为一个商务区，它应有的辐射力，整体环境会得到很大的提升。

　　主持人：刚才孟总也谈到了对西部商业项目的利好。蔡总，您作为光耀东方广场这个在金融街辐射范围内的项目代表，您觉得政策利好对这个区域的商业项目有哪些影响？这样一个商务区的扩充，对我们入住企业又有哪些影响？

　　蔡育文：刚才孟总对整个金融街包括它现在的西扩如数家珍。刚好我们的项目也在他们的辐射范围当中，因为我们光耀东方广场跟它西扩的计划是一路之隔，我们在长安街南。原来是国家金融中心，现在要提升为吸引国际金融机构来进驻，项目是用一种置换跟改造、重建把第一期建成高档写字楼以及相关的酒店。

　　从一些区域的规划，我们看到它里面应该没有设置更多更大的商业中心，这一点对于我们来说是非常大的一个利好。因为大家都知道我们光耀东方20万平米的体量，作为这样一个大体量的城市综合体放在西边，可以说是西城唯一一个大体量的商业体。

　　它对于弥补整个金融街商业空白，会起到一个非常好的作用。其实整个国际金融区一旦建立起来，可以想象到高端人才的工作、生活需求都可以得到一个很大的满足。现在整个西城区没有新的地块，新的项目也不可能再有了。而且从我们收购的项目来看，应该说是把握了一个非常好的机遇。

　　其实这一次金融街西扩，政府是站在更高的角度去看这件事情。光耀东方广场跟西客站可以说是一路之隔。西客站未来的改造方向是向一个高铁枢纽、向高起点去打造。高铁给我们整个城市带来的经济变化确实非常大。现在提倡的都是8小时的经济生活圈，这个生活圈跟高铁结合在一起，其实是一个很好的机会。我们光耀东方广场也是赶上了这样一个非常好的机遇。

　　现在新华社正式入住光耀东方写字楼。刚才徐总也说到了这个商务区的整个空置率低于5%，像孟总所说的已经没有其他的写字楼了。未来包括湖南卫视和凤凰卫视都会进入到我们的光耀东方广场里面。这样就形成了一个新传媒群，落户到我们的广场里面。而给我们带来其他相关链条的用户，也会给我们整个项目得到很大的提升。

　　另外一块，说到金融街西扩，它里面置换出来的一些非金融企业也是需要一些写字楼的，它也需要办公地点。本身我们跟他们的住址也是非常近，在这点上我们可以说是近水楼台先得月。

　　金融街入驻企业对写字楼安全性要求极高

　　主持人：徐总和孟总，觉得金融街西扩对于该商务区的写字楼，会提出哪些更深层次的要求，来满足这个商圈的入住企业？

　　徐伟成：这个商圈的入驻企业主要是IT服务业和金融业这两大类。其实IT服务业对写字楼的要求比较高一点，主要是分为硬件和软件。硬件，可能金融区需要净高两到三米。我们给东方恒基开发商也做了一个测算，它以一个人20平米的空间来做。但是金融街可能不只20平米每个人，可能是50平米或者更多。因为现在全球希望节约一点。我们最近发现一个题外话：楼层很高是不是很不节能，很不低碳？我们最近跟一些低碳专家讲过，他们说有办法解决，就是把灯放得低一点就不会照得太热。第二点，因为他们金融后台有很多IT硬件的运营，比如一些网络和服务器，他们对硬件的要求也比较高。第三点，包括后备发电源可能需要三路供电，要储电备用系统设备，因为金融企业最害怕数据的丢失。所以现在银行包括一些金融中心总部，他们可能会选址远一点的地方，比如廊坊或者河北，因为他要备份。另外，还有它的私密性。可能写字楼的租赁需要高度的安全性。

　　所以我觉得未来西边写字楼的发展，可能会慢慢与时俱进，它会兼顾到金融产业的需要。另外一个就是IT企业，我觉得大产业的发展会在西边慢慢诞生。当然其他配套产业，比如服务业，比如广告公司，软件公司，动漫设计等等一些有创意的公司都会落户到西边，但是他们对于软件和硬件的要求是中高水平，他们没有像IT企业这样高水平的要求。我觉得北京的发展会更加市场化，按照客户的需求做一些更客观、更高端的产品。但是我们要强调一点，好的写字楼不是钱堆起来的好，它是综合元素所表现出来的好。

　　写字楼发展趋势：高层化 灵活性 综合性 智能化 生态化

　　主持人：徐总让我感觉更像一个建筑机电专家，非常专业。孟总这边肯定对您的客户也有更深的认识，您是怎么看这个问题？

　　孟志昕：是这样的，我有时候经常跟朋友聊天聊到我们的写字楼要建成什么样的写字楼。其实早期的时候我做过一个资料。写字楼，目前来看我们有几大发展趋势。第一点，就是向高层化发展，这点大家都很理解，因为城市的土地价值越来越稀缺。第二，是向灵活性发展。我认为会延续徐总刚才提到的硬件配置，包括像层高。因为层高，我觉得它寻求一个合理的度就可以了，不一定非得4米5米高，但是我们也没有必要像某些项目一样做到2米45的层高，这样会感觉很压抑。我们更多是在一个合理的范围做出一个适度的空间。

　　但我觉得一些增值性的配置还是要去做的，比如网络地板，网络地板就是适应现代企业的发展。还有一种就是综合性发展。我认为我们更多的时候不要单独地去考虑它是一个写字楼，我们更多要考虑到在写字楼里办公的这些人，他要有他自己基本的生活需求，就好象我来你们这个楼里面，我沿途看有三个贵州人这样的餐厅。就像刚才徐总谈到的，甲级写字楼配套标准应该就是12到15平米的人均办公面积。一个12万平米的楼差不多将近会有1万个人在这里面办公。在这里面办公的这些人每天要吃东西，要有自己的购物需求，要有交往需求，要有商务交流的要求，因此这就是一个综合体项目，综合体项目我相信会成为未来的一个趋势。

　　刚才我跟徐总探讨的时候，我更喜欢把它理解为一个组团，作为一个大体量项目，我更希望把它形容成一个综合性的项目，就是写字楼里面的这些人群有购物、休闲、交往的需求。比如你晚餐的时候想约一个朋友吃饭，你第一想到的一定是步行可以到的餐厅。其实这种综合性项目，既能满足人们的需求，同时还有很大的商业潜质。这类商业项目就是我们很重要的一个发展趋势。同时，如果我单独体量有限，我能够依附在一个综合体周围，我觉得这也不失为一个很好的发展方向。

　　我觉得从写字楼的发展来看，像高层，像灵活性、综合性，还有智能化发展的要求。我觉得还需要补充的一点，就是向生态化发展。实际上我也很同意徐总的观点，就是所谓低碳、环保、绿色等等这些指标。我前一段时间去参观过一个项目，那个项目很有意思，它的地下室有很大一部分面积的自行车停车场，而且在自行车停车场旁边设置了一个淋浴房。我觉得这样比较贴心。这样的设计，我想真的能鼓励大家多锻炼身体，少开车，多做运动，这也是一个比较好的思路。从这点来讲，可能它没有花多少成本，而且对社会也是好事，这个细节还是值得推广的。

　　有一个比较大的安全的停车场，很干净，你还可以有一个淋浴，换衣服的空间，这种细节，如果在一些项目考虑进去，我觉得比较好。

　　光耀东方广场针对入驻企业进行个性化设计

　　主持人：其实孟总非常提倡以人为本。光耀东方广场作为一种大型综合体，蔡总能谈一下光耀东方广场写字楼建筑在软硬件方面有哪些更加人性化的设计吗？

　　蔡育文：光耀东方作为一个五星级写字楼，也含扩了一个5A的甲级楼标准。而且我们在选择物业公司方面，也是和第一太平戴维斯进行合作。我们也是看重了他们的专业，其实我们就要给客户带来一个舒适的物业环境，提升整个建筑的标准化。在点上，刚才说到新华电台等企业的进驻，我们会针对其业务专门打造一个演播厅、直播间、会议室。而且整体都是围绕他们来服务，包括我们的餐饮，我们也是针对他们这样的高端商务人士去设计。比如像孟总所说的约一个客户来吃饭也不需要走太远。本身我们项目周边比较适合的餐饮业也确实不多，而光耀东方弥补了这点。

　　主持人：像现在金融街西扩，会新增260万平米的优质写字楼，我们项目如何在这些商业里面脱颖而出呢？

　　蔡育文：我们项目在12月底就交房了。我刚才说到我们是近水楼台先得月，在他们没有搬迁完之后，我们已经完成了整个规划的布局。

　　综合性项目具有聚焦和带动的作用

　　主持人：孟总觉得对一个大型综合体项目而言，对周边居住产品的价值提升有哪些推动作用？

　　孟志昕：也可能是因为北京城市太大了，我看了一些资料，北京现在城区可能有2000多万人口。我看到一个相关数据，法国全国也只有6000多万人。我们整个北京市范围就聚集了三分之一法国总人口的量。有的时候我在看一些道路和规划的时候，我跟他们开玩笑，我说这是人试点在做的一件事吗，这是飞机试点在做的事，其实一个人横穿这个区域是一个很可怕的事。而作为综合体项目，我们可以看到在一个区域里面有大量的居住区，而这个居住区的居民们会有相应的需求。

　　假如我们去逛街会去西单、新世界，还有东方新天地、华贸中心，双安、当代、新中关这些区域，我发现越是核心区域里面，居住比例就越小。其实你们住的地方离这都比较远，在这里买完东西再回去，这本身就是一个很大的交通压力。

　　我们换一个场景，假如就在你的生活居住区周围，可能在一个步行距离或者车程一站两站的距离里面，你完全可以在这样一个范围内做一个消费，而且这个地方的消费相对是比较集中的，包括你想买的，想玩的东西在这个区域都包括了，实际上这就是一个综合性的项目，它有聚集和带动的效应。

　　第一大优势，它本身是服务于项目本身的企业客户或者居民类的客户。可能有一些项目是会带公寓的，它本身就是一个很基础的客群。周边所有的居住项目，还有周边所有的办公楼项目，自己又没有商圈配套，你都可以对它形成一个辐射。假如你在一个商业项目比较缺乏的区域，无疑它就会成为这个区域的核心，而且它的影响力会越来越放大，越来越增强。换而言之，这种物业的投资和增值空间就会越来越大。

　　所以我觉得从人性化角度，我真的很呼吁政府在做规划的时候，包括发展商在做内部项目规划的时候，更多的从人试点的角度考虑到人怎么进出，人怎么感受这个环境的变化，能够让这个项目更多的服务于人的需要，而这个人包括本身写字楼的人，还有周围的人。假如这个项目有轨道交通，轨道交通能够便捷到达的人群都能够享受这个项目给你带来的服务。

　　主持人：请徐总给我们讲一下一个新的商业地产如何带动这个区域的价值？比如金融街这块区域的项目怎样做能够带动周边经济的发展？

　　徐伟成：其实我们从房地产开发角度，我觉得是相辅相成的带动。反过来说，我觉得区域的成长也带动了它的价值。我们讲远一点，记得在98年北京崇文区，这个案例讲得很有道理。如果我们现在把国贸的中福大厦砸掉，CBD已经成了最黄金的地段，在一个不是很繁荣的区域来看，它确实是带动了它的地方价值和商业价值，它把商业感觉和人对区位的认可都会变成良性循环。如果很单一的一个综合体写字楼，除非你盖一个像万达这样应有尽有的大广场，否则它就是孤枕难眠的一个项目。

　　再讲一个例子，北京在90年代中期京广中心，北京东三环，200多米高，有酒店写字楼、公寓、小购物中心、有餐饮娱乐综合体，再远一点，像国贸90年代中期以前的，它确实是孤掌，但是它的成功不是偶然的。国贸为什么成为CBD最昂贵的中心点，它是有道理的。很简单，首都机场以前从东大桥过，为什么当年它选址选在国贸，为什么不选在中福大厦，所以这个位置是最合理，最好的，它必然会成功。我觉得天时地利要互相懂得去参透规律，它自身也会成功。从95年到2000年之间CBD慢慢形成，它有合理的宣传。

　　主持人：光耀东方广场这边作为三环以内比较稀缺的项目，它是如何来带动西部区域的经济？

　　蔡育文：因为本身最看重的是这个区域的稀缺性。我想徐总和孟总他们都很有体会，做商业除了地段，地段，还是地段。我们这里集中了大量的中央政府区，而且这些人员都是非常有消费能力的，但恰恰又没有一个很适合他们的购物环境。收购过来的时候，作为光耀东方，我们现在的主营业一块是专做城市综合体，是一个商业地产的开发，另外一块就是收购，收购一些物业，还有一块就是商业的运营和管理。有了这三架马车，其实我们做任何项目的时候都会很顺手，因为做商业很关键的就是后期的管理运营，你怎么样把它的价值提升，在这么好的一个地方，而且周边也没有同等类型的竞争对手，我们要把它做成整个西城区标志性的一个建筑综合体，提供一个最好的写字楼，给他们一个最好的商业环境，辐射到周边整个区域，基本思路是这样的。

　　主持人：最后我想跟大家谈一下，因为商业地产发展和城市发展是息息相关的。但是一个商业地产企业，无论是发展商也好，服务商也好，它的企业责任感跟这个城市发展也是息息相关的，几位觉得一个商业地产企业应该具备怎样的商业责任感来开发一个项目？

　　徐伟成：我想讲一下我的想法。光耀东方，尽管用业务合作方面我们跟他们有着千丝万缕的关系，但是我们也不会在网络上给他们做托。我觉得一个城市综合体在一个区位发展得好不好，在于他对这个项目用不用心。比如其他项目在八环以外做一个综合体，其实不一定做得像国贸三期一样，但是你一定要在当时的环境，当时的时间做得很好。我刚才想了一下，光耀东方广场在现在这个阶段我觉得已经是最智力化，最优化，也是相对而言最恰当的，这也反应了他们的智慧，也反应了他们对项目的前瞻性。

　　应该这样讲，它是把重点集中在市场地块的需要里面，而不是把重点集中在老板要多少钱，少投多少钱。我感觉这才是好的开发商。我们也不谈这么伟大，我们要造福人群，我觉得最少你应该把城区范围，让使用者都非常满意。因为产品营销学就是做两个事情，第一就是满足消费者的需要；第二就是让企业盈利。这两点也是相辅相成的。我觉得企业责任感，光耀东方做得是合格的。

　　孟志昕：我接着徐总的话说，我前一段时间看过一本书叫《笑着离开惠普》，他里面有一句话说得还是很精准的，就是一个企业的盈利就像一个企业的呼吸一样，一个企业不盈利，生存都有问题，你怎么去说你为社会提供更多的就业机会，你向国家纳税，你至少应该养活自己，应该有盈利。其实作为一个商业地产企业，作为大宗的投资，其实会有很多人觉得房地产开发商就是投钱盖了一个房子，你们凭什么挣钱？其实这里面有很多直智力成本在里面的。比如你为会选择这样一个项目？包括我在选择了这个项目后，我如何对它进行重新的定位？我要怎么样把它做得更适度，我们也不用特别超前，但我们要适度地超前。特别是商业地产项目，我觉得这种超前的眼光也是有要求的，你要有一定的超前。因为所有建筑物，我们去看它的结构使用年限，50年、70年甚至是上百年，特别是越高端的商业项目，它的结构使用区间有上百年，我们基本上可以把每一个落成的写字楼都叫成百年建筑。

　　作为一个企业来讲，盈利是一方面。但我也觉得任何一个企业也不要以盈利作为企业的单纯目标，你要做一个在这个世界上存在一百年的建筑物。可能哪天我们都不在的时候，人们还要看见它，你要对那些人的审美，对城市天际线要负责任的。你最起码不能做一个太糟糕的东西。

　　我昨天看过一本书里面，事实上作为生态化的考虑，在做一个建筑的时候你就要考虑在拆毁它的时候会对环境造成哪些污染。我曾经接触一个投资人，他说我们这个项目是他看到的缺点最少的一个项目。我记得我们当时做项目的时候，光选择玻璃幕墙就做了一个月的实验。所以我认为作为一个发展商来讲，要有这种社会责任感，要有这种环保的意识，要有以人为本的基本的思想。同时，我们也要以盈利为目标，我们毕竟要生存。

　　反过来说光耀东方这个项目，从产品角度来讲蔡总会更加了解，但至少我认为他们作为投资人前期选择这个项目做投资，应该对这个项目周边市场，周边需求，包括这个项目可能会对周边市场带来哪些影响，我觉得反反复复都已经考虑过了，我相信蔡总一定也是看了很多项目，他们才会做这方面的决定。

　　主持人：蔡总，孟总和徐总都给了光耀东方一个很高的评价。我们光耀东方广场也希望成为西部一个地标式的建筑，您觉得我们应该具备一个怎样的企业责任？

　　蔡育文：整个集团，我们在商业地产运营这块，是秉承着每做一个项目都要尽心尽力做好，我们所有的商业项目都是自持的。其实在整个行业内，能够做到这一点是需要很强的魄力。因为我们光耀东方广场20万平米，商业占了10万平米，也就是二分之一的物业我们是拿在手上的。10万平米的整个经济价值，从现金角度上面是非常大的。但是我们也会秉承着作为一个有责任感的城市运营专家的使命去执行，始终坚持把商业做好。因为要把商业做好，唯一最好的一个办法就是自持，这是第一。

　　第二，我们有一个专业的商业运营管理团队。基于这两点，我们的管理者是信心十足的。我们作为烂尾楼的收购，都会受到当地非常大的欢迎。因为收购一个烂尾楼所产生的相关线条效益是很明显的，开发商会感激我们，当地政府会感激我们，还有他们的债主也感谢我们。另外，我们运营商业，也会给社会提供大量的就业机会，也给当地整个财务税收带来明显的效果。在这点上面，其实做好一个商业地产的运营专家不容易，但是我们有类似的成功案例。