编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　2010年，在中国房地产遭受剧烈调整的同时，仲量联行在全球发布了其第六次《全球房地产市场透明度指数》，此报告是全球范围内衡量商业地产透明度的唯一指数。

　　报告中称，中国由于政府提供更多相关市场数据信息以及不断改进的监管力度，成为全球透明度提升幅度最大的国家之一。

　　事实上，房地产市场信息的公开及市场监管的公平、公正也是这次中国政府政策调整的着力点之一，但看上起，这将是一个任重而道远的过程。

　　在2010博鳌房地产论坛开启之际，全球知名地产服务机构仲量联行的大中华区董事总经理冯建强接受了观点地产新媒体的采访，讲述了他对市场的观察和判断。

　　观点地产新媒体：2010年上半年已经过去，您怎么看待刚刚过去的这半年房地产市场？

　　冯建强：在全球金融危机的大背景下，为刺激经济发展，2009年央行执行了宽松的货币政策，因此从2009年第三季度后中国住宅市场需求快速上升，成交量大幅增长。与此同时，在中国各主要城市如北京、上海等地，房价也出现快速增长。另一方面，高房价推动土地价格快速增长，各地"地王"频繁出现。从今年四月底之后，政府出台了针对房地产市场力度较大的调整政策，住宅整体市场成交量在五月后开始出现大幅下降。但是在商用物业市场方面，例如写字楼、商铺及仓储物流市场需求都随着中国经济的增长而稳定回升。来自于跨国公司和国内企业的写字楼租赁需求快速回升，租金稳定上升；很多国内外知名的零售商也积极地在北京、上海及重要二线城市开店，很多新的购物中心的出租率明显提高；由于零售业的发展，电子商务发展，各城市仓储物流设施需求明显上升，租金开始上涨。因此商用物业市场在2010年上半市场需求呈现出了全面的反弹。对于住宅市场出现的潜在风险，政府已出台相关政策控制过快发展，调控的效果将在下半年逐渐显现。

　　观点地产新媒体：您认为，在本次国内的房地产新政中，最有效的调控措施是什么？您预计，未来会出台更严厉的政策吗？

　　冯建强：本此调控政府从信贷、土地供应及需求等多方面进行了调控，其中信贷政策对于增加投资型购房成本及控制银行风险方面很有效果。对于自用型购房，政府将提供更多保障型住宅，这与国外的经验是相似的。我们主要业务以商业地产为主，客户主要为开发商和机构投资者，还参与了很多政府的新城规划与老城改造项目，本轮调整将让中国住宅开发市场发展更健康，如果这些政策可以很好地执行，会对市场长远发展起到积极推动作用。仲量联行的业务以商业地产为主，我们相信市场发展很有前景。

　　观点地产新媒体：近一个月，上海将征收物业税的消息引起了广泛关注，您怎么看到物业税对房地产行业的影响？您认为，如果物业税出台，应该从哪些方面着手实施？

　　冯建强：首先要澄清一下物业税和房产税的概念。这两种税种有本质的区别。物业税是新税种，需要通过立法程序才能得以实施。因此，短期内出台物业税的可能性不大。而房产税并非新税种，该税种早于1986年就已开始实施，只是目前对个人所有非营业性房产免征。对于营业性房产，房产税税率一般为租金收入的12%或是房产原值70-90%的1.2%。

　　据我们了解，目前上海广泛流传的并非物业税，而是对住宅物业征收房产税。如果政府针对住宅物业出台房产税的话，物业持有者将会在物业持有期间产生一笔额外的费用。在短期内，可能会使部分投资者抛售其物业，从而使得供应激增，转而对价格形成下调压力。然而从中长期来看，更多的投资者将通过出租其物业来获取稳定的现金流，以支付房产税。

　　对于房产税实施的细则，我们相信与政府出台其他宏观调控政策的目的不会有太大的出入，即有效地抑制投机性需求、鼓励自住和改善型需求。因此，房产税实施的细则将重点聚焦在不伤害自住和改善型购房者的前提下，如何抑制物业投机性需求。

　　观点地产新媒体：在中央政府大力打压房地产市场之后，您认为市场会在未来出现再一次反弹吗？

　　冯建强：首先，我不同意房价的继续上涨被称为"反弹"，房价的上涨幅度与中国整体经济发展，居民收入与生活水平保持一致就很健康，但是如过快上涨或投资比例过高，就给市场带来潜在风险，这在日本、美国及欧洲一些国家过去的市场发展中已经有所体现。上一轮调控由于整体金融危机的影响，很多城市的政策执行时间较短，由于当前中国投资渠道有限、整体市场资金流动性强都推动了地价和房价的循环上涨，也带来了潜在风险。中国政府已积累了相当的市场经验，地方政府也将对保证市场稳定发展要承但更多责任，只要建设更多保障房，严格控制地价上涨幅度，当前出台政策落实到位，房价将可以呈现平稳发展，住宅市场也会更健康。

　　观点地产新媒体：从5月中旬，已经有开发商率先在全国展开降价，目前，已有多家开发商宣布在全国或部分地区实行优惠，您认为，接下来大幅降价是否将会发生？在今年调整的情况下，降价是否是开发商提升销售业绩最好或者唯一的方式？

　　冯建强：在不同城市、不同背景的开发商所采用的策略不同，有些开发商在二季度开始降价以提高销售率，这既满足了市场需求，也推动了成交量，同时，对社会及开发商本身都有利。预计在下半年，一些在今年价格增长过快的城市和项目还将降价以推动市场需求，让价格回归到一个相对合理的水平，市场的需求是大量存在的。当然降价也不是提高销售量的唯一方式，例如提供更好的"产品"、物业管理服务、或多用环保材料都会对促进销售有帮助，中国居民的收入在快速增长，更环保、高科技的住宅应引入到国内，因此降价当然不是唯一促销手段。

　　观点地产新媒体：在您看来，开发商应该如何应对今年的宏观调控？

　　冯建强：前面提到，在不同城市、不同背景开发商所采用的策略不同，有些开发商在二季度已经开始降价以提高销售率。开发商们的财务状况、项目开发进度、土地储备等情况各不相同。开发商应该根据自身的情况而制定自身的策略。例如，我们前面提到在中国的一线城市，商用物业市场目前呈上升态势。因此，部分以住宅开发为主的开发商可以考虑在这些城市适当开发一些商用物业地产项目。

　　观点地产新媒体：目前，国内的调控主要集中在住宅地产上，而商业地产似乎并没有受到太大影响，你认为呢？而我们发现，今年很多房企纷纷表示要加大商业地产投入，您怎么看待这些住宅企业转作商业地产的情况？您认为会对当前的商业地产市场造成什么影响？

　　冯建强：与住宅市场不同，商用物业市场需求主要来自企业租户。前面我们提到，自今年以来，随着中国经济快速复苏，中国一线城市商用物业市场，包括写字楼、商铺及仓储物流市场，需求都呈稳定回升趋势。二线城市商用物业市场与一线城市情况有所不同。在主要的二线城市，伴随零售商们扩张，商铺市场需求大多呈上升趋势。然而，大多数二线城市写字楼市场面临供过于求的局面，租金向下压力增大。

　　前面我们提到，面对目前的市场状况，开发商应根据自身的情况制定符合自身不同的策略。有些开发商考虑进入商用物业市场。我们需要指出的是，由于需求者类型不同，商用物业开发所需的专业知识与住宅开发有所不同，我们建议开发商应寻求专业的顾问咨询公司开展必要的调研。