2009年岁末至2010年，房地产市场发生一系列变化，“国四条”出台，房企再融资暂缓，银行信贷结构性调整，继而“新国十条”出台，房地产市场或将量价齐跌。

　　在这样的背景下，房地产企业家是市场最前沿信息的触碰者，是市场温差的最先感受者，是顺势而动的最敏锐的行动者。当一切变化已在悄然酝酿之中的时候，相信房地产企业家已经在思考如何结合市场变化进行战略调整，如何付诸行动。

　　从本期开始，本报将采访多位房地产企业家并进行系列报道。了解企业如何在新时期、新形势下突围与重塑。而这一波房地产企业家的集体思考，势必会决定着未来企业的走向，也更具有深层次内涵。

　　人们很难把华远 (论坛 相册 户型 点评)地产股份有限公司董事长任志强定位为一个企业家，他的角色更多的是一个坚持房地产市场化的斗士。一方面，他是一个争议人物，另一方面，他对政策的研判又极具敏锐性。

　　在市场面对诸多不确定的态势下，在宏观调控再次来袭，我们如何审视过去？又如何展望未来？本期采访任志强，用他对中国社会经济的转型和发展的洞察力，来延伸和探求企业的行为逻辑。

　　住房建设欠账太多

　　“在二战之后的30年，全世界都在拼命地进行住房建设，但那个阶段我们是去城市化过程，而我们现在不得不用高成本来进行城市化。”

　　中国房地产报：你怎样判断中国经济未来走势？

　　任志强：从整个情况来看，我觉得温家宝总理也在多个场合表明过，宏观调控真的是陷入一种两难境地。其实中央已经知道内外形势不太好，中国经济面临下滑风险。

　　所谓管理通胀预期的一揽子方案里包括很多项目，比如说经济结构调整、房地产、产能过剩、节能环保等。前一段时间M1、M2都下降了，用电量也在下滑。

　　国家统计局刚刚公布的数字，上半年GDP同比增长11.1%，已经比一季度11.9%的同比增幅略有下滑。全年“保8”的问题不大，但是4季度“破8”的危险性很大。

　　中国房地产报：中国的经济结构转型，目前看来是否还是有很多问题？

　　任志强：我们做不到，发展中国家没有一个是靠内需的。这是一个错误的经济观念。以为美国靠内需中国也可以靠内需，你有那么多钱吗？劳动报酬达不到怎么能靠内需呢？美国在这个发展阶段也是靠投资啊！

　　中国房地产报：所以你认为目前房地产市场的走向不明，并非房地产本身的问题，国家的各种矛盾在这个行业里被放大、被聚焦，那么你怎样认识中国社会发展和转型中所交织的各种矛盾？

　　任志强：问题不在于今天。

　　在“二战”之后的30年，全世界都在拼命地进行住房建设，它们在低成本时代完成了城市化，韩国人均GDP到1000美元的时候城市化率基本上达到65%~75%了。但反观我们，那时候国家提出“国防第一，工业第二，基本建设第三”，也就是先生产后生活。所以那个阶段，我们是去城市化过程，而我们现在不得不用高成本来进行城市化。

　　1978年改革开放前，我们的人均住房面积是3.6平方米，这一数字比建国初期还要低，1949年时人均住房面积为4.7平方米，所以现在的住房建设都是在为建国初期的30年还债。

　　为什么叫还债？一个城市家庭应该有一套住房，但我们现在的住房成套率不到1。我们讲第一阶段为人均一张床，这叫房荒阶段；第二阶段为户均一套房，我们现在还没达到；第三阶段为人均一间房，每个人有自己独立的活动空间。我们在第二个阶段还没有得到满足，但是前前后后已经有十多次压缩住房建设了。

　　我们看“二战”后的30年，美国、法国、日本、德国、英国这些国家在住宅投资比例上，常年维持在18%~25%，而我们现在只有13%左右，可以想见，我们的差距有多大了。你看看，小潘盖住宅了吗？没盖啊，他那些项目是不住人的啊。大连万达有多少住宅？大部分是公建。而且这些国家没有我们人口多，没有我们城市多，没有我们总量大，可人家还占这么高的投资比例。

　　中国房地产报：现在呢，你认为中国房地产一针见血的命脉在哪里？

　　任志强：土地制度。

　　中国土地缺吗？不缺，我们有两亿农民进城，可是这两亿农民的宅基地还在农村，等于这两亿人用了4亿人的土地，这是制度造成的结果。

　　我们的土地不能流转，完全公有制。很多网友跟我辩论说公有制是社会主义的特征，其实他们不知道中国的历史，上世纪50年代，中国实行户籍制度，但至少没有把土地全变成公有制，在改革开放之后，我们规定了土地公有制。土地私有化牵扯不到姓“资”还是姓“社”的问题。不解决土地制度问题，解决不了其他问题。

　　GDP增速为政策调整关键

　　“如果GDP增速低于8%，房地产政策一定会调。最早今年的经济工作会议就得调，最晚到不了明年3月就得调。”

　　中国房地产报：你怎样看待目前的房地产调控政策？

　　任志强：“新国十条”里说部分城市房价、地价上涨过快，到底是哪些城市？到今天也不知道。“部分城市”的概念就不是全国，既然不是全国，为什么全国都吃一种药？

　　比如长春，去年平均房价才3800元/平方米，今年涨了200元，它要涨400元涨幅就超过10%了，因为基数太低。再比如洛阳的房价，3000元/平方米，涨300元就是10%的涨幅，你能说它是房价上涨过快吗？

　　真正符合房价过高、上涨过快、严重供不应求这3个条件的城市，连10个都没有。我们是要为了10个城市出台一个全国性的政策吗？10个城市占多少人口？是不是这10个城市里所有人都没有房子？我们为什么要让全国大多数人为这10个城市的少数人去吃药？

　　我觉得在经济增长和民生这两头，政府在找平衡。如果经济增长过快的话，政府会担心通胀。但如果经济增长速度降下来后，民生可能会出问题。现在压房价就是为保民生。

　　中国房地产报：关于未来走势，很多人都表示看不清，你怎样研判未来走势？

　　任志强：现在的问题是大家都不知道未来会怎样，不确定性因素在加大。你既不知道政府会怎样进一步调控，也不知道政策不变条件下的未来发展态势会怎样，这是大家最困惑的。为什么我们股市很差？不是经济不好，而是大家不知道未来好不好。

　　中国房地产报：你经历过这么多次的宏观调控，规律还是应该能掌握的啊？

　　任志强：“新国十条”讲的是政治，经济学判断不到政治。

　　不过我相信，如果第四季度“破8”的话，一定会重启房地产，包括出口退税都要接着退。

　　中国房地产报：除了GDP 数据之外，还有哪些数据会左右房地产调控？

　　任志强：我觉得除了GDP数据之外，没有其他的了。因为不能“保8”的话，一定会失业率大增。有报告显示明年会有4500万人口的就业压力，目前情况下大概有2500万会失业，如果不能“保8”，就解决不了这么多的就业。每年我们最少有800万~900万就业人口，GDP一个点可以解决80万~120万人口就业。

　　中国房地产报：如果房地产政策调整，将会怎样调整？

　　任志强：和2008年一样，地方政府会首先进行政策调整。2008年是地方政府先出台相关房地产刺激政策，然后中央认可，再变成中央出台政策。

　　中国房地产报：地方政府会在什么时间调整政策？

　　任志强：地方财政坚持不住的时候就会调整。

　　中国房地产报：什么时候会坚持不住？

　　任志强：最先坚持不住的是辽宁省，已经明确提出不属于“新国十条”调控范围之内的城市。沈阳的房价那么低，为什么不能涨点价？表明地方财政收入是有压力的。

　　我不知道今年房地产走势会怎么样，但是我知道如果GDP增速低于8%，房地产政策一定会调。最早今年的经济工作会议就得调，最晚到不了明年3月就得调。

　　中国房地产报：如果政府扩大保障房的建设，是否就可以拉动经济增长？你怎样看待建立多层次的住房体系？中国的现实又怎样制约着这一体系？

　　任志强：没用，保障性住房拉动不了。第一，今年保障性住房投资占全部房地产投资的20%左右，80%以上还是商品房投资；第二，保障性住房基本没有土地收益，去年全国土地出让收益为1.6万亿元，这块收益没了，地方政府承受得了吗，保障房怎么会拉动经济增长呢？

　　房地产投资才占国内全部投资的很少一部分，保障性住房在房地产投资里还不到20%，所以中国的保障性住房建设还早呢。今年保障房大概会供应300万套，我们已经有将近7亿的城市人口了，总人口达到了13.9亿，一年新增人口也不只300万人啊。

　　房企看长线

　　“冯仑早说了，低潮的时候买地，高潮的时候卖房子。房地产投资永远是乐观者才能投资，悲观者是做不了房地产的。你躲开周期就完了。”

　　中国房地产报：这样一种存在诸多不确定性的宏观态势下，你如何对企业行为进行指导？

　　任志强：房地产企业行为不看当年，看的是长期。

　　中国房地产报：你对长期是看好的？

　　任志强：当然了。一般房地产项目从拿地到预售要4年~5年，我们看的是长期，因此我该买地买地，该盖楼盖楼。今年房地产形势不好不等于大家不过日子了，未来看好就行了。房地产企业行为要看预期，这个预期是要观察长期宏观走势，而不是像股市那样看的是短期预期。

　　从长期看，中国经济一定是向好的，有这么多转移人口，这么多市场机会。我倒是希望它跌得凶一点，每次房价跌得凶一点的时候，一定是体制改革快一点的时候。

　　中国房地产报：在这样一种非市场化房地产周期下，房地产企业该如何审时度势，以怎样的策略来顺应和面对市场？

　　任志强：冯仑早说了，低潮的时候买地，高潮的时候卖房子。房地产投资永远是乐观者才能投资，悲观者是做不了房地产的，悲观者只能炒股票。房地产是长期投资，你躲开周期就完了。

　　现阶段房地产企业还是应该以现金流为主，应该加大销售，放缓投资。

　　中国房地产报：你认为现在是房地产企业的转型时期吗？

　　任志强：我认为房地产企业该干什么还应该干什么，房地产企业转型根本不是一两天能做到的，不是企业想转就能转的，想做商业地产还没有商业用地呢，还没有商业队伍呢。

　　中国房地产报：但通过此轮宏观调控重新洗牌，行业的集中度应该是越来越高了。

　　任志强：没显示出来，只能说前10家或者前20家房地产企业的集中度在增加。但即便是万科，市场占有率也不高，在一个行业内，如果领头企业占不到20%~30%的话，根本不叫集中，但房地产行业前30家企业的市场占有率也达不到多少。

　　你看有些二三线城市，大型的房地产企业根本就不去，那些地区还是中小公司发展的天下。

　　保守发展

　　“我就这么点钱，再买一块地就够了。没有融资之前，华远地产(企业专区,旗下楼盘)每年保持一定规模就够了，我们会很保守去做。不会让现金流出现问题。”

　　中国房地产报：你说房企应加大销售，放缓投资，华远地产是不是也在控制销售节奏？

　　任志强：我们没有什么可控制的，华远没房子可卖，北京一共就这么几个项目，现在我们未来的主要收益在西安华远·君城项目。

　　中国房地产报：西安项目现在占华远地产的资产总额多少？

　　任志强：资产总额占的不大，投资额也不大。但是西安项目有房子可卖，不过还没有开工。西安项目总量不大，年开工量才80多万平方米，一般销售量占当年开工量的1/3，也就是今年预计销售20万平方米。

　　中国房地产报：华远地产目前的资产额确实不够理想，华远地产重回资本市场，怎样利用资本市场帮助企业进行业绩提升？大股东如何创造条件，成为上市公司的蓄水池？

　　任志强：虽然我们上市了，但是没从股市上拿到一分钱，所以规模不会迅速扩大。我们当初买壳，只是为了解决退出问题，不是解决融资问题。

　　中国房地产报：但我想当初华远地产借壳时，一定是希望上市公司能有融资功能，华远地产也提出过增发，现在进展怎样？

　　任志强：已经通过国资委批准，但还没有进入国土资源部的审查程序。前段时间国土资源部和中国证监会在定再融资审查的格式和标准。我们是今年第三批，前两批部委在做审查格式的试点。

　　按照标准程序是3个月审核一批，目前，第二批的结果还没有出来，第三批还没开始，第一批已经被PASS了，只通过了几家。我们通过与否可能到9月份或者第四季度才能有结论。

　　中国房地产报：你觉得这次华远地产增发方案审批通过的可能性大吗？

　　任志强：我不觉得我们有什么问题。现在的问题是即便批了，我们也有半年的时间。是否行权、什么时候行权要看股市走势。我们今年不考虑这笔融资的使用问题，即便审批通过了，也是明年再考虑资金使用问题。

　　我们一共才融资10亿元，有没有都没关系。

　　中国房地产报：除了再融资渠道之外，你有没有想过其他的融资渠道？

　　任志强：我有的是渠道，但我不想其他渠道。

　　中国房地产报：没有考虑过私募基金吗？

　　任志强：没有必要。融资成本那么高，用它干嘛，好公司都不用。

　　我们已经参与了好几个基金了，干嘛非得由我去管。我们在精锐基金里有资金，在中城联盟基金里也有资金，好几个基金都有了。

　　也不能说我没搞，我只是不去专门搞基金这个事，我也是基金专业委员会的投资顾问，也可以说我搞了。

　　中国房地产报：华远地产有没有考虑加大投资业务？

　　任志强：回报率再高我们也不做，我在中城联盟自己的基金都没用过一分钱。

　　中国房地产报：可是有很多房地产企业已经开始做投资业务了，它们觉得这样比搞实业来钱快，比如有一些企业搞人民币基金。

　　任志强：很多有多少？基金的总量在所有的投资里连10%都不到。我看的私募基金报告多了去了。

　　中国房地产报：你不准备吸纳一些民间资本，做一些项目投资吗？

　　任志强：华远地产这家上市公司做的就是民间资本，大家买股票就行。

　　中国房地产报：华远地产一季度的货币资金大概有26亿元，你有没有想过拿出一些资金来进行资源拓展？

　　任志强：你怎么知道我没拿地，很快就会有公告，在8月份，但我现在不能透露，违反上市公司规定。

　　中国房地产报：在更长一段时间，你打算在土地市场有更多拓展吗？

　　任志强：不可能了，我就这么点钱，再买一块地就够了。没有融资之前，华远地产每年保持一定规模就够了，我们会很保守去做。不会让现金流出现问题。

　　中国房地产报：从你本人的声望来说，似乎和华远地产的规模不成正比。

　　任志强：国有企业我着急扩大干嘛，我都快退休了，再扩大就是别人的事了。

　　没有一个国有企业会用高速拓展来推动发展的。大部分拓展的是国有控股企业，因为他们有其他的股份构成管理和其他的股份，管理者想分红，所以他们的扩张速度会很快。

　　“我没有错”

　　“人天生就是身份多种，在不同时候说不同的话，但是如果你跟儿子说的话拿出来去你跟你父亲说，一定是错的。这是别人错了，不是我错了。”

　　中国房地产报：你真的打算退休吗？此前在采访你的时候表示，华远地产上市就是可以摆脱国资委束缚，可以继续干下去。

　　任志强：我打算退休，越早退越好。但是如果他们不批准我退休我也没办法。我退休拿的钱可以比现在多多了，但是要是不让我退休我就要继续干。

　　华远地产得摆脱多少年，得连续增资扩股多少次才能把国有股份稀释。现在华远地产一次扩股都没有，根本没稀释。你以为是短期任务？不要把长期战略变成短期任务。

　　中国房地产报：不可否认，你是一个争议人物，你怎么看待这一点，怎样看待社会和经济扭曲的现实困境下，你的警言独醒和外界的片面与误解？

　　任志强：我根本不关心这些。关于社会定位，我当政协委员时候说政协委员的话，当人民代表的时候说人民代表的话，当国企干部的时候说国企干部的话，在行业协会的时候，说行业协会的话。当着儿子说儿子说的话，当着媳妇说媳妇说的话。

　　人天生就是身份多种，在不同时候说不同的话，但是如果你跟儿子说的话拿出来去你跟你父亲说，一定是错的。这是别人错了，不是我错了。

　　中国房地产报：有一些有关社会和房地产的言论，是在行使一个北京市政协委员的角色吗？

　　任志强：不是。我是中城联盟轮值主席，我当然要为这个组织说话。媒体最大的毛病就是把所有语境和背景都取消了，只拿中间的一句。我没有什么问题，问题是媒体在颠倒黑白。

　　中国房地产报：你此前有关于呼吁房地产企业降价的言论，外界觉得挺奇怪的。是因为有一些压力吗？

　　任志强：没什么好奇怪的，没有任何人找过我。我只是认为政府还会出很奇怪的政策。与其这样，还不如不出政策，还不如让我们自己把市场搞好。

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